金地集團：2019年總土地權益占比53.54% 短期償債壓力上升

4月22日晚，金地集團公布2019年業績報告。

報告顯示，2019年全年，金地實現營業收入634.2億元，同比增長25.9%;歸屬于上市公司

股東凈利潤100.75億元，同比增長24.41%;基本每股收益2.23元，同比增長24.58%;加權平均凈資產收益率20.14%，同比增加了1.48個百分點。

總土地權益占比53.54%

銷售規模保持穩定增長，如約完成三年沖擊2000億規模的目標。2019年全年，金地累計實現簽約金額 2106.0 億元，同比增長 29.7%;實現簽約面積 1,079.0 萬平方米，同比增長 22.9%。這得益于2019年金地加快推盤銷售的策略。財報顯示，去年，金地各住宅子公司新開盤項目平均開盤周期 8.8 個月，2019 年獲取項目中 26 個實現當年開盤，其中沈陽藝華年、青島西客站項目、石家莊金地璽悅府、太原迎澤上品、寧波華章府五個項目實現 4.5 個月內的開盤周期。

2019年金地繼續加大公開市場拿地力度。去年全年，金地共獲取113宗土地，新增土儲面積 1688 萬平米，同比增長57.5%;土地總投資額約 1200 億元，同比增長20%，其中，一線城市占總投資額10%，二線城市占比55%，三四線城市占比35%。截止2019年年末，金地已布局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米，同比增長18.9%。

為了匹配規模增長，金地開工強度也在提高。報告期內，金地新開工面積約 1631 萬平方米，同比上年增長約 5%，竣工面積約 925 萬平方米，同比上年增長約38%。

財報顯示，土儲和開發規模的增長也帶動金地存貨的增加。截止2019年末，金地存貨達1397.83億元，同比增長24.68%。

不過，依賴于合作拿地，金地的土地權益占比依舊不高。2019年，金地新增總土地儲備約 1688 萬平方米，其中權益儲備約 886 萬平方米，新增土地權益占比為52.4%。 截止2019年末，金地總土儲約5233萬平方米，權益土地儲備約2802萬平方米，總土地權益占比雖然較2018年提升1.27個百分點，但僅為53.54%。平安證券指出，金地土儲權益占比較低，未來或面臨少數股東權益損益占比上升而稀釋歸母凈利潤的風險。

華北區域營收連續兩年墊底

報告顯示，2019年金地實現營業收入 634.20 億元，同比上升 25.1%，其中房地產業務結轉收入 573.92 億元，同比增長 24.60%。金地于年報中表示，營業收入上升主要是由于并表范圍內的房地產項目的結算面積增長。2019年全年，金地房地產項目結算面積 393.22 萬平方米，同比上升 53.8%;結算收入 573.92 億元，同比上升 24.6%。

各區域營收方面，2019年，金地的華南、華北、東南、華中、西部區域的營業收入及營業成本分別較上年增長幅度較大。其中，華南區域營收貢獻最大，去年營收為210.75億元，同比增64.83%。而華東區域是唯一一個出現營業收入大幅下降的區域，2019年營收同比下降66%至67.2億元。金地解釋稱，主要是因為華東區域房地產項目結算面積減少。

值得注意的是，華北區域營收已經連續兩年位列七大區域最后。據焦點地產新聞了解，華北區域主要包含北京、天津、太原等城市，曾為金地貢獻約15%的營收。近幾年，華北區域營收逐年下滑，從2016年的58.47億元降至2018年的19.55億元，并于2018年首次位列七大區域的末尾。2019年，華北區域實現營收為30.16億，同比增長54.26%，但依然墊底，對金地總營收貢獻率不足%。

圖片來源：金地集團2019年年報

不過，金地除房地產開發業務以外的業務保持不錯的增速。年報顯示，2019年，金地物業管理實現收入 30.65 億元，同比增長 42.20%，財報稱，主要是因為物業管理面積增長;物業出租實現收入 9.69 億元，同比增長 12.44%，其他業務實現收入 15.02 億元，同比增長 39.61%，主要是因為產業服務收入增長。

一年內到期非流動負債同比增長297%

報告顯示，截至2019年12月31日，金地擁有總資產3348.16億元，同比增長20.28%;歸屬于上市公司股東的凈資產540.94億元，同比增長16.46%。同時，金地資產負債合計2524億，同比增長16.04%;資產負債率則同比下降0.72%，為75.4%。

2019年，金地高度重視現金流管理，強調銷售及時回款，使得2019年金地實現經營性現金凈流入回正達78.99 億元，打破了過去兩年經營性現金凈流入負值的局面。截至2019年12月31日，金地在手貨幣資金達451.42 億元，現金覆蓋倍數達到1.29，流動性保持充裕。

不過，金地的短期負債壓力有所上升。截止2019年末，金地流動負債為1883億元，較2018年1406億同比增長33.9%。其中一年內到期的非流動負債較2018年的82.66億元增長296.92%至328.1億元，占總資產比例由2.97% 提升至9.8%。金地對此解釋稱，系一年內到期還款的長期借款和債券增加所致。

2020年，受新型冠狀肺炎影響，金地一季度銷售累計簽約金額282.1億元，同比下降約16.6%。盡管目前復工已達100%，金地預計本次疫情仍將對于全年銷售產生負面影響。未來經營計劃中，金地表示，2020年計劃新開工面積923萬平方米，竣工面積1,158萬平方米。隨著2020年新獲取項目的增加，疊加新冠疫情對工程施工帶來的不確定性，公司將在年中就經營計劃進行調整。