北京商品房出清周期年內首次降至20個月以下 市場供需基本穩定

8月10日，貝殼研究院發布數據顯示，上周(8月2日-8日)北京住宅新房市場量價環比均有小幅下滑，其中成交面積16萬平方米，環比下滑5.9%;成交均價為49361元/平方米，環比下滑1.4%。量價齊跌的背后，北京商品住宅出清周期則由今年4月中旬33個月的高點，回落至上周的19個月，這也是年內首次降至20個月以下。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從成交面積來看，上周大興區及通州區成交量下滑拉動整體成交面積下滑;從成交均價來看，上周單價4萬元以下低總價產品成交量占比走高，成交面積占比環比提升8個百分點，拉動整體成交均價小幅下滑。

分區域來看，上周幾個熱門區域成交表現有漲有跌，且跌幅較大，因此使得整體成交面積小幅下滑。具體來看，大興區和通州區成交面積環比下滑，帶動整體成交面積下行。而順義區和豐臺區成交量環比上漲近五成。但整體漲幅不及降幅，故上周成交面積小幅下滑。

分面積段來看，上周中間面積段產品成交面積占比有所提升，而位于兩端的90平方米以下及220平方米以上的產品成交占比環比均有小幅下降。但從近一個月的成交占比走勢來看，90平方米以下產品整體呈平穩上升走勢，220平方米以上產品呈小幅下行走勢。

從成交總價來看，近一個月以來北京280萬元以下產品成交面積占比持續提升，而5千萬元以上的高總價產品成交面積占比整體呈下行走勢。潘浩稱，這與前期對于高端置業需求釋放完畢，大面積產品成交量占比下行的預期表現相一致。

量價齊跌的背后，北京商品住宅出清周期則由今年4月中旬33個月的高點回落至19個月。分析指出，出清周期是指市場供給和需求持平的周期，出清周期下降意味著近期北京新房成交量要高于同期供應量，新房購買需求正在回升，房企的打折促銷也起到一定的作用，后期北京樓市去化壓力將有所緩解。

潘浩指出，按照近8周的成交速度計算，當前存量出清周期下降至19個月，近兩周出清周期的下滑，與這兩周成交量相對較高、而供應端保持穩定有關。據貝殼研究院統計，從今年3月疫情好轉以來，北京新房市場供銷比為1.1，市場供需基本穩定。

北京商報記者注意到，受市場利好消息影響，近期北京新盤供應開始加速，且多以純商品房為主，例如上周獲得預售許可的北京金茂府二期(合茂錦園)、中海甲三號院(中海豐甲家園)等都是10萬+的純商品房項目。與此同時，北京供地節奏也發生轉變，限競房地塊入市數量越來越少，今年內整體地塊供應數量還是個位數，而不限價地塊則多達近30宗。

中原地產首席分析師張大偉表示，從2017年到現在，43宗北京已經成交的不限價住宅地塊中，2018年只有1宗，2019年有14宗，2020年合計高達28宗。以成交為界限，2020年一共成交了商品房住宅地塊34宗，其中有28宗不限價。

“北京樓市即將進入全面不限價時代，雖然不排除未來還有零星限價地塊出讓的可能性，但總體來看，2020年北京住宅土地的不限價已經全面開啟。”張大偉稱，從趨勢上看，2020年10月開始，北京入市的項目中80%將變成不限價，其中10萬+項目有望超過10個。