著力解決好大城市住房突出問(wèn)題 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要解決好大城市住房突出問(wèn)題。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者就市場(chǎng)關(guān)心的一系列問(wèn)題采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉。

記者：住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央政治局會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，釋放了什么樣的信號(hào)?

劉洪玉：我認(rèn)為釋放了兩個(gè)主要信號(hào)。一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的工作目標(biāo)不動(dòng)搖，國(guó)家將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。二是當(dāng)前住房領(lǐng)域的問(wèn)題重點(diǎn)集中在大城市，尤其是特大城市和超大城市，需要轉(zhuǎn)變思路，將多渠道增加租賃住房供給、規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為解決大城市住房問(wèn)題的重要途徑。

記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房租賃工作提出了諸多具體要求，這些要求提出的背景和意義是什么?將對(duì)我國(guó)住房租賃發(fā)展產(chǎn)生哪些影響?

劉洪玉：當(dāng)前，我國(guó)住房領(lǐng)域的突出問(wèn)題表現(xiàn)為新就業(yè)大學(xué)生、城市非戶籍常住人口，以及新市民群體存在較大住房困難，而大城市房?jī)r(jià)普遍超越新市民支付能力。因此，有效解決新市民住房問(wèn)題，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)就成為關(guān)鍵。

針對(duì)我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)中存在的主要矛盾和突出問(wèn)題，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從多元化制度化租賃住房用地供應(yīng)，落實(shí)租賃住房享受公共服務(wù)和金融財(cái)稅等支持政策，吸引多主體參與，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定等多方面提出了具體工作要求。相信通過(guò)多方共同努力，一定能夠逐步補(bǔ)齊租賃住房領(lǐng)域短板。

記者：加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展重要的一環(huán)。在您看來(lái)，為何要實(shí)施資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則?是否起到了預(yù)期作用?

劉洪玉：房地產(chǎn)金融是金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)融合發(fā)展的產(chǎn)物，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響重大。歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和泡沫，都與金融過(guò)度參與密切相關(guān)。

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是借助商品房預(yù)售和債務(wù)融資逐步發(fā)展壯大的，所以杠桿率偏高是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要特征，也成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在這樣的背景下，出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則來(lái)約束和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，非常及時(shí)、非常必要。從試點(diǎn)實(shí)施效果來(lái)看，這一調(diào)控工具已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮抑制房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度融資的作用，將促進(jìn)企業(yè)提高運(yùn)行效率。

記者：展望未來(lái)，不斷完善政策工具箱，建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，還應(yīng)作出哪些努力?

劉洪玉：目前，建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要任務(wù)還是如何把現(xiàn)有政策工具落到實(shí)處，然后才是完善政策工具箱的問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中的政策工具，主要涉及金融監(jiān)管、財(cái)政稅收、土地供給、住房制度、市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面，未來(lái)進(jìn)一步豐富完善政策工具箱也應(yīng)主要從這些方面入手。

未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同城市會(huì)有不同表現(xiàn)。比如，人口流出較多的城市房?jī)r(jià)可能會(huì)下降，人口和勞動(dòng)力吸引力大且住房資源比較緊張的城市房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將保持基本穩(wěn)定。(記者 亢 舒)