打破封閉管理 “新型共有產權房”5年后可全產權交易

為合理引導市場預期，嚴格落實“房住不炒”，北京土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式供地。

北京市規劃和自然資源委近日發布《關于北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了海淀區海淀鎮樹村等3宗地競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

引人注目的是，這3宗地建設的共有產權房，將改變“封閉管理循環使用”的原則，購買者持有5年后可將全部產權份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。

房住不炒

購買后5年內不得轉讓

公告明確，這3宗地將設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

記者獲悉，政府持有商品住宅產權的份額，將由土地競買人現場競報確定。宗地內的每套商品住房政府產權份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內不得轉讓。

對此，業界專家表示，通過實行此種方式，可有效減輕購房者負擔，充分滿足居民自住需求。“5年內不得轉讓”則再次表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。

打破封閉管理

產權可上市政府只取原值

對于此類共有產權商品住房購買后的出租或再出售，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。所購住房再次上市交易時，購房人持有的產權份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉讓，買家也將獲得該住房100%的產權，政府只是按所占份額原值取得購房款。

專家表示，在房屋轉讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現了讓利于民。

在此之前，北京上市的共有產權房如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，但要么是同等價格條件下被代持機構優先購買，要么是轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。而且再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機構，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產權住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。

引導房價預期

設定地價上限約束預售價格

這3宗地出讓的補充公告還強調，政府部門將嚴格執行《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門〈關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施〉的通知》規定，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發預售許可證書、屬于現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

業界分析，無論是設定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發建設單位房屋銷售價格的管理，都體現了政府對于合理引導市場主體理性競爭、促進房地產市場健康發展的目的。

為提升商品住宅建設品質，此次補充公告中還明確提出，當政府持有商品住宅產權份額達到預設比例后，將轉入高標準商品住宅建設方案的評比。企業要在現場競價日后的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分，評分的標準包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。

上述競買規則體現了政府對于房屋建筑品質和質量的關注。開發商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質的房屋。( 鹿楊)