商業(yè)銀行房地產貸款劃定2條紅線 房價上漲或將失去重要支撐

近日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。對商業(yè)銀行的房地產貸款劃出了2條紅線，一條是房地產貸款占比上限，一條是個人住房貸款占比上限。前者主要是針對房地產企業(yè)，限制銀行資金過度流向開發(fā)商，而后者和購房者個人息息相關。

針對房地產貸款問題，中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在2020年11月發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中指出，房地產相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業(yè)，房地產與金融業(yè)深度關聯(lián)。

公開數(shù)據(jù)也顯示，我國個人住房貸款的余額從2015年6月開始迎來高速增長，并在此后2年中維持高速增長，按揭貸款在總貸款的比重也隨之增加。盡管2017年以后，政策主張“房住不炒”，各地針對房地產的宏觀調控手段不斷介入，人民銀行也督促各商業(yè)銀行嚴格落實住房貸款差別化政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價。個人住房貸款的總體增速慢了下來，但逐年累積的基數(shù)使得按揭貸款在人民幣各項貸款中的占比仍然保持攀升。

央行和銀保監(jiān)會設置房貸紅線，會對房價帶來影響嗎?有業(yè)內人士稱，國內房價的走勢和銀行住房貸款有非常密切的聯(lián)系，房價上漲很大程度上依靠房貸增速來支撐。從過去10年的房價走勢來看，房價大漲的周期之內，基本上都伴隨著房貸大增。反之，房價低迷的時候，房貸增速也會明顯放緩。隨著“房住不炒”政策貫徹落實，國內房價漲幅趨緩，加之房貸增速回落，房價上漲或將失去重要支撐。

還有分析人士認為，房地產貸款余額占比設立上限，銀行未來房地產貸款占比上升空間有限。與2020年8月對房企資金的“三道紅線”相比，本次是給資金供給端做收緊。供給端的收緊也會直接影響到房企加杠桿的能力。此次調控手段與此前的調控政策雖說形式不盡相同，但核心始終是圍繞“限購限貸”進行。從供給端和需求端同時進行限制，與“房住不炒”的定位也相吻合。

不過，此次給銀行的房地產貸款設置紅線，本意并不是為了打壓房價，主要是為了預防房地產市場的風險沖擊金融市場。提前將銀行的房地產貸款業(yè)務限制在一定規(guī)模之內，避免銀行貸款過度集中在房地產市場，避免爆發(fā)大規(guī)模的金融風險。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，過去幾年，房地產貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速。新的制度實施后，新增貸款資金或將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產調控主基調，有助于推動金融資源進一步進入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國民經(jīng)濟和社會發(fā)展重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。在金融資源有限的情況下，避免房地產業(yè)“虹吸效應”，擠占過多的信貸資源。