政策施行改變房?jī)r(jià)上漲邏輯 未來(lái)樓市加杠桿空間有限

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年12月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅總體穩(wěn)定、同比漲幅有擴(kuò)有落。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。2020年，在房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”基礎(chǔ)上，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)又決定建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，從房地產(chǎn)業(yè)資金需求和融資供給兩端，壓縮房地產(chǎn)金融加杠桿空間，政策的施行正在改變過(guò)去二十多年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的邏輯。

2020年，雖然經(jīng)歷了疫情沖擊，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體實(shí)現(xiàn)恢復(fù)和回升，局部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至急劇升溫，這在一定程度上表明我國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然較為強(qiáng)烈。下半年以來(lái)，多地政府明顯加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，因地制宜、多策并舉、租購(gòu)并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中略漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%，漲幅均與上月相同。

房?jī)r(jià)是資金、土地和人口等多種因素綜合作用的結(jié)果。2020年，我國(guó)住戶部門貸款增加7.87萬(wàn)億元，約占各項(xiàng)人民幣貸款新增額的40%;其中，短期貸款增加1.92萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元，社會(huì)資金流向房地產(chǎn)金融的慣性和意愿仍然較強(qiáng)。為提高金融體系的韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，樓市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊。從需求端，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”，將從源頭上限制企業(yè)的債務(wù)率水平，以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)改變過(guò)去無(wú)序擴(kuò)張的狀態(tài)。從供給端看，對(duì)商業(yè)銀行設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制，防止社會(huì)融資過(guò)度向房地產(chǎn)業(yè)聚集。上述措施將從根本上限制房地產(chǎn)金融加杠桿空間，切實(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)通過(guò)金融信號(hào)進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的預(yù)期和行為，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

綜合來(lái)看，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，是堅(jiān)持“房住不炒”定位以及全面貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的堅(jiān)實(shí)一步，必將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展模式產(chǎn)生重要影響，也從根本上改變了過(guò)去房地產(chǎn)高杠桿運(yùn)營(yíng)的慣性。