前4月住宅銷售額再次跌超3成 多孩家庭改善型需求被寄予厚望

樓市前4月數據依然不樂觀，各地因城施策也更加聚焦樓市主要矛盾，更多強二線城市加入了新政隊伍。

5月16日，統計局公布今年1~4月房地產數據，其中全國房地產開發投資同比增速由正轉負的同時，新開工面積及竣工面積同比分別下降26.3%和11.9%。商品房銷售繼續低迷，1~4月住宅銷售額同比下降超30%。

在此背景下，各地的因城施策還在持續深化，尤其隨著央行調整新增首套房貸款利率下限，越來越多的強二線城市也再次推出樓市新政，部分新房市場回暖的城市開始著重穩定二手房，對二孩/三孩高凈值家庭的改善型住房需求寄予厚望。有從業人士對記者表示，多孩家庭的確是一個潛在購房群體，相關政策可以通過釋放二手房供應活躍市場，也能增加新房市場需求，但三孩家庭規模占比較小，信號意義更強，二孩家庭更為普遍，可以釋放一定量的需求。

隨著利好政策不斷落地，部分地區樓市逐漸呈現回暖的跡象。據各地中介人士向記者反映，目前浙江寧波、四川廣元等部分城市已經落地執行4.4%的首套房最低利率下限。有蘇州地區中介人士對記者表示，其所在門店成交量呈現出每日遞增趨勢，但二手房看房仍因各小區疫情防控要求而受到一定影響。

住宅銷售額再次跌超3成

從統計局最新數據來看，今年前4個月，房地產行業景氣度持續下行。具體來看，1～4月份全國房地產開發投資為39154億元，同比下降2.7%，相比前3月0.7%的增速由正轉負。其中，住宅投資為29527億元，下降2.1%。同期，房企房屋新開工面積(39739萬平米)同比下降26.3%，其中住宅(28877萬平米)下降 28.4%;房屋竣工面積為20030萬平米，下降11.9%，其中住宅(14662萬平米)下降11.4%。

與此前央行公布的信貸數據一致，前4月房企到位資金為48522億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款均分別下降24.4%、5.2%、25.1%，僅前期降至“冰點”的外資融資增長129.4%，為38億元。在此背景下，開發商拿地熱情仍未恢復，同期土地購置面積(1766萬平米)同比下降46.5%。

投資、拿地信心難以及時恢復，背后是開發商對行業前景的擔憂，國內商品房單月銷售已經連續8個月量、價雙雙同比負增長。今年前4個月，商品房銷售面積為39768萬平米、銷售額為37789億元，分別同比下降20.9%、29.5%，其中住宅銷售面積下降25.4%，銷售額下降32.2%。

具體看，4月單月，這一下滑趨勢更為明顯，據中泰證券數據，4月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降39.0%和46.6%;銷售均價9326元/㎡，同比下降12.5%。

從數據也可以看出，盡管今年以來已有超百城調整樓市政策，但此輪疫情反復明顯干擾了樓市的回暖節奏。中泰證券地產分析師陳立認為，商品房跌幅持續擴大主要受疫情對企業推盤的負面影響，同時消費者持續低迷的購房需求尚未得到實質性改善。

不過，好消息是，在日前央行、銀保監會宣布新增首套房貸款利率下限由LPR(貸款市場報價利率)調降20個基點的同時，各地的因城施策也再次密集放出，不同城市各有側重，越來越多的強二線城市加入調控隊伍。

因城施策更注重當前主要矛盾

據中指研究院分析，今年以來，二線和三四線城市發布政策頻次各占一半，但自4月以來，二線城市出臺政策節奏明顯加快。記者梳理發現，從各線城市政策側重點來看，在普遍調整利率的基礎上，三四線城市主要圍繞調整公積金、發放購房補貼、落戶/引才、優化限貸等方面進行調整;二線城市則更加側重優化限購及限售、降低交易稅費、優化人才購房政策，同時兼有貨幣化安置和多孩家庭住房支持等。

不同側重點的背后，各城市的主要矛盾也有較大差異，多數三四線城市因去庫存壓力較大則重點鼓勵新房銷售;二線城市因為人口流入較大，加上前期開發商的優惠促銷，新房市場表現較好，二手房壓力相對更大，政策多側重于從供需兩端活躍二手房市場。

比如，去年一度因為市場過熱收緊政策的杭州近日發布新政，從優化二手房交易政策、優化稅收、縮短限購年限等方面松綁樓市。其中，在該市限購范圍內購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消社保要求，對非本市戶籍家庭則將“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月”的時間規定分別調整為1年和12個月。

數據顯示，今年4月，杭州全市二手房整體成交量繼續處于低位，總成交套數(約3950套)比3月的4500套減少了500套左右，同比去年4月的9939套下滑60%。另據同策研究院數據，其同期二手房掛牌量超過13萬套，去化壓力較大。

成都則圍繞“郊區市場”展開購房支持，優化家庭住房總套數認定標準和無房居民家庭認定標準，包括近郊區(市)縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算;購房人及其家庭成員在市內無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。

此前較長時間保持收緊政策的海口市，近日也加入松綁樓市的隊伍。5月15日，海口市發布6項穩樓市新政，放松限購、限貸、限售，包括未落戶人才只要具備12個月社保就可以在海口購房;未還清貸款的購買第二套房首付比例從70%下調至50%;5年限售期從不動產登記前置為購房合同備案。無錫梁溪區、經開區和惠山區也在近期分別發布人才購房新政，其中梁溪區對A類人才購房最高補貼可達1000萬元。

多孩家庭改善型需求被寄予厚望

值得注意的是，近期多個二線城市“瞄準”了二孩/三孩家庭的改善型住房需求。對于符合條件的三孩家庭，杭州新政允許其在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套;對于符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

近日，南京樓市新政也提出，二孩及以上家庭可新增一套商品住房;東莞也對二孩三孩家庭放寬限購，同時通過降低增值稅征免年限、限售年限等放開二手房供應，鼓勵相應家庭滿足改善型需求。無錫也順應國家鼓勵生育的政策，對生育兩個孩子及以上本市戶籍居民家庭新增一個購房資格，并對二孩/三孩家庭給予購房貸款優惠。

有中介人士認為，在消費信心普遍不足的情況下，有意愿和能力生三孩的高凈值家庭的確是一個潛在購房群體，但因為規模占比較小更多釋放的是信號意義。相比之下，二孩家庭更為普遍也有一定量的需求，相關政策一方面可以通過釋放二手房供應活躍市場，另一方面也能增加改善型需求。

陳立認為，疫情逐漸好轉的背景下，差別化住房信貸政策的出臺，疊加因城施策的持續推進，有利于供需兩端的邊際改善，從而推動銷售企穩回升。

有蘇州地區中介人士向購房者展示的內部成交數據顯示，近日隨著當地疫情緩解和各類利好政策出臺，無論是新房還是二手房均已恢復至疫情前水平，其所在門店成交量呈現出每日遞增趨勢，但二手房看房仍因各小區疫情防控要求而受到一定影響。另據各地中介人士向記者反映，目前浙江寧波、四川廣元等部分城市已經落地執行4.4%的首套房最低利率下限。(亓寧)