根治樓市“打新熱” 從供求兩端加強房地產金融管理

要根治樓市“打新熱”，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。在需求端，要實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。在供給端，要按照“租購并舉”的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措。

最近，針對部分地區房價過快上漲尤其是“萬人搖號”“打新熱”等現象，多地金融監管部門出臺嚴控房地產貸款集中度、調控房貸利率、嚴查消費貸和經營貸入市等舉措，以期堵住熱錢進入樓市，“摁”住房子投機需求、降低房子投資屬性。

始于2016年9月底的此輪房地產調控已持續4年多，取得了顯著調控效果，目前多數城市房價穩定，普通個人或家庭負債增長未明顯加快。中國人民銀行發布的數據顯示，2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。這意味著新增貸款大概率流向實體經濟，房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”等房地產金融監管措施效果顯現。

于是，有人開始放松警惕，認為部分城市的“打新房熱”不足為患，繼續調控還有必要嗎?目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。按照2020年6月末的個人住房貸款、房地產貸款數據統計，在37家A股上市銀行中，有11家銀行的個人住房貸款或房地產貸款占比越過“紅線”。房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛，如果任由金融資源注入房地產泡沫，就會對實體經濟、金融體系、居民財富帶來風險隱患。

房地產金融肯定要管，而且必須管好。用限購、限貸的行政手段強力干預，確實能一時堵住房價泡沫的“入水點”，但長期看可能傷及正常的經營、消費和改善型需求，仍難以緩解金融供給管理與房地產行業發展需求的矛盾、支持居民合理購房需求與防范價格風險的矛盾、房企合理融資與控制杠桿的矛盾。特別是一些短期調控涉及信貸總量、房貸利率、交易年限、相關稅費等問題，可能使少數地方樓市坐地起價，加大居民的實際購房成本，與政策初衷背道而馳。

樓市“打新熱”源自新房、二手房存在明顯價差，使得熱錢借消費貸、經營貸、信用卡透支涌入套利。而要根治樓市“打新熱”，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。這也是中央經濟工作會議強調“保障性租賃住房”“長租房”“租賃住房用地”等內容并提出“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”的應有之義。

一方面，在需求端，要強化對房地產企業融資狀況和拿地行為的全面監測，實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。針對房企降杠桿、降負債的各項舉措不能松懈，要加快建立居民債務收入比監測體系，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。按照因城施策原則，實施好房地產金融審慎管理制度。

另一方面，在供給端，按照“租購并舉”的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措，在舊城改造、城市更新及保障房建設上給予更大金融支持。要降低租賃住房稅費負擔，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索用不動產信托投資基金(REITs)為代表的二級市場工具，打通公共租賃住房供應體系。健全以房地產股權基金為代表的項目投融資架構，完善以保險、公募、養老金為代表的長線機構參與股權投資，真正拓展房地產產業的內涵與價值邊界。(周琳)