“新租約+土地年租制”模式 破解城市有機更新障礙

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要草案中，轉變城市發展方式、推進新型城市建設成為其中一個重要內容。全國工商聯房地產商會在今年的全國工商聯提案中建議，實行“新租約+土地年租制”模式，以破解城市有機更新障礙。

全國工商聯房地產商會城市更新分會會長柴志坤表示，在當前“國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的經濟模式下，推進新型城市建設、實現城市更新因其自身內嵌的經濟、社會、環境目標與內循環核心要素高度契合，成為我國新經濟模式下重塑城市產業結構、提質消費水平、改善人居環境、推動城市向內涵式發展轉型的重要路徑。

“城市更新是個大課題，涉及范圍很廣。從宏觀更新方式可分為三類：拆除重建類、有機更新類和綜合整治三類。”柴志坤介紹，有機更新類是指對區域內原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。雖然目前有機更新在我國各地所占比例不高，但相比于拆除重建，有機更新可以在保留城市文化、肌理和特色的前提下，不斷迭代更新產業，持續不斷地為地方創造新的供給，滿足新時代的需求，煥活城市活力，提升城市功能，改善城市人居環境。

但同時，由于目前我國城市更新各項制度仍不完善，在具體項目的實施過程中，仍然面臨著諸如土地、規劃、資金等多方面問題。其中，有關土地使用的問題尤為突出。

首先，城市更新是在原有規劃和建筑基礎上進行更新和改造，很可能涉及原有用途的改變，如老廠房以前都是工業用地，為了達到項目新的功能需求，需要變成商業、科研、公寓等其他性質用地。但目前遇到的問題是，雖有建筑用途改變卻沒有明確的法律審批依據和程序，很多項目在審批的時候，地方政府只能采取上會討論的形式，但又常因涉及利益調整而難以決策。

其次是土地使用年限到期是否可延長的問題。目前大量需要更新的商業和辦公樓，已快達到使用年限或僅剩10幾年，但對非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期問題目前還沒有明確的法律規定。

另外還有建筑是否可以加層的問題。工業園區、廠房、商業是城市有機更新的重要領域。這些既有建筑改造后為適應新的業態，往往需要將建筑內部進行加層處理，進而引起使用面積的調整。但目前既有建筑加層改造并沒有明確的法規依據，因此也無法獲得任何形式的審批，加出的面積也屬于違建范疇，更新幾乎不可實施。

為推動城市有機更新進程，吸引更多社會資本進入城市更新，全國工商聯房地產商會建議實行“新租約+土地年租制”破解城市有機更新的以上障礙。

第一，實行“新租約+土地年租制”可以平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。“新租約”是指，對有機更新的建筑按新用途、新年限重新簽訂土地使用年限;“土地年租制”是指土地使用者簽訂新租約后，按年交納土地出讓金。如“工改商”更新后，新租約與舊租約重疊的年限內，可按商業用途的土地出讓金標準按年補交，原土地使用年限到期后，直接按商業用途按年交納土地出讓金;如果增加面積，則按面積增加后的容積率測算土地出讓金交納標準。

第二，實行“新租約+土地年租制”是用經濟手段處理土地用途變性等問題，既增加了地方土地出讓收入，又減少了行政風險。

第三，實行“新租約+土地年租制”可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短社會資本無法投入的問題，加快城市產業升級和功能提升。

第四，“新租約+土地年租制”中年租金的制定可根據不同建筑用途、產權、使用面積、經營利潤等進行綜合考慮，建立相應的評估標準來確定;對于土地使用年限內產權人變更的，買賣雙方可參考現行年租金價格和到期后價格進行協商。