“三道紅線”融資監管政策高壓下 龍頭上市房企控杠桿降負債“降檔”成功

截至目前，A股、H股兩市發布2020年業績報告的上市房企已逾20家。從年報披露情況看，2020年下半年以來，“三道紅線”融資監管政策高壓下，龍頭上市房企報告期內在控杠桿、降負債方面普遍“降檔”成功。

去年8月，住建部、央行等部門聯合推出針對重點房地產企業資金監測和融資管理的新規定。監管部門通過設置“三道紅線”，根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理。在監管要求下，上市房企下半年開始積極降低杠桿水平，但各家企業負債水平不盡相同。從近期公布的2020年業績報告來看，龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監管高壓之下，表現出更強的韌性。通過較強的風險管控能力，普遍讓公司杠桿保持在行業低位。

3月25日，碧桂園發布年報顯示，2020年凈負債率下降至55.6%。這一數字明顯低于2020年百強房企凈負債率均值的94.6%。截至報告期末，碧桂園有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點。3月23日，招商蛇口發布2020年度報告顯示，截至期末公司資產負債率(剔除預收款)為58.84%，凈負債率為28.81%，現金短債比為1.23，三項指標均滿足監管要求。

貝殼研究院針對上市房企2020年業績報告的監測統計顯示，2020年融創中國“三道紅線”各項指標成功由紅變黃。期內，融創中國剔除預收款后的資產負債率為78.3%，較上年同期下降約5.6個百分點;凈負債率為96.0%，較2019年末大幅下降約76.3個百分點;非受限現金短債比為1.08，較上年同期提升約0.51。由此，融創中國2020年全年較2019年末“三線全踩”的情況大為好轉，成功實現降檔。

此外，中國金茂2020年各項指標也全部達標，成功躋身綠檔房企之列。報告期內，金茂剔除預收款后的資產負債率為66%，較上年同期下降8個百分點至達標;凈負債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個百分點。由此，截至報告期末，金茂成功降檔，進入“零踩線”房企行列。

不僅如此，2020年綠城中國通過多賽道發力，“三道紅線”當中僅一項指標超出閾值，較2019年改善明顯;佳兆業在2020年也實現由橙轉黃，相比2019年末，凈負債率由144%降至98%;現金短債比由1.1提升至1.56;剔除預收賬款的資產負債率下降至70.3%。公司預計2021年將實現全部達標。

中國指數研究院認為，在行業環境趨穩、監管強化、企業發展降速的市場背景下，房地產行業進入全面競爭時代。行業逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變。在城市化和經濟增長驅動下，市場仍有向上發展空間，改善型需求積極釋放成為房地產市場需求的關鍵支撐。

中泰證券分析稱，監管政策本質上是針對不同負債水平的房企的有息負債規模進行約束。該機構預計，政策環境將驅動龍頭房企穩杠桿提周轉，提升經營質量。尤其是已經處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩健的經營風格，有望通過逆周期補充高質量的土地儲備。