多城將出現(xiàn)井噴賣地現(xiàn)象 房企資金承壓加劇

4月7日，重慶市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布本年度第一批次住宅用地出讓公告。重慶市將于4月28日起正式拍賣。市轄區(qū)首批共計(jì)出讓119宗、11280畝住宅用地，占全年土地供應(yīng)計(jì)劃約37%。青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《青島市2021年4月擬招拍掛出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)公告》，首批73宗土地將于4月份集中出讓。

7日凌晨，杭州推出首批57宗地塊集體掛牌，均為涉宅用地，總出讓面積301.8萬㎡，總建筑面積757.2萬㎡，總起拍價(jià)943.7億元，計(jì)劃于5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓。據(jù)悉，起拍總價(jià)最高為綠汀路TOD綜合體，總起價(jià)85.91億元;臨平鼎湖未來社區(qū)項(xiàng)目，起拍總價(jià)70.34億;四堡七堡單元JG1402-32地塊，起拍總價(jià)62.25億等。

此前，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)30宗，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價(jià)超1033.8億元。同時(shí)預(yù)告，7月、11月將再集中推出兩批商品住宅用地。

天津正式發(fā)布2021年首輪集中供地計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)58宗住宅用地，將集中在5月10日-5月14日5日內(nèi)全部供應(yīng)完畢。擬出讓土地面積合計(jì)約375.5萬㎡，掛牌起始總價(jià)約合502.9億元。其中僅一宗沒有限價(jià)，其余57宗均設(shè)立最高限價(jià)。按照最高限價(jià)計(jì)算，天津本次供地最高平均溢價(jià)率為42.2%。

截止日前，全國已經(jīng)明確將在4-5月開啟集中供應(yīng)土地的城市有：廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、長春、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門、長沙、重慶、青島、沈陽等17個(gè)城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，根據(jù)目前已公布具體數(shù)據(jù)的城市來看，北京起拍價(jià)合計(jì)1033.8億元，廣州起拍價(jià)合計(jì)901億元，天津起拍價(jià)合計(jì)502.9億元，無錫土地出讓金起始總價(jià)約227.7億元，杭州起始總價(jià)943.7億元5個(gè)城市土地出讓起始價(jià)總額已近3600億元，疊加即將出臺(tái)的上海、深圳等城市，預(yù)計(jì)未來22個(gè)熱點(diǎn)城市首批賣地有望超過萬億元。

張大偉表示，4-5月，上述城市將出現(xiàn)井噴賣地的情況，這對大部分企業(yè)的資金鏈將是巨大考驗(yàn)，這些將成為2021年未來一個(gè)月大部分房企的最難課題!同時(shí)，也應(yīng)注意，市場很可能在2021年年底再次進(jìn)入局部區(qū)域的供應(yīng)高峰。

從各地全年土地出讓三次時(shí)間分布來看，首批地塊分量充足。平安證券研報(bào)顯示，從首批供地?cái)?shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計(jì)劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過30%，廣州首批供地的占比甚至高達(dá)62%。

的確，土地集中出讓，是對房企在資金實(shí)力、決策能力上的雙重考驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“兩集中”政策旨在提高市場信息透明度，為市場主體提供更多的選擇和機(jī)會(huì)，營造更加公開透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場回歸理性。對大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源。另外，對中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機(jī)會(huì)。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績說明會(huì)上就表示，今年土地集中供應(yīng)新政下，要求對企業(yè)的資金實(shí)力要求來說有很大彈性。目前，萬科凈負(fù)債率18%，這也是給了企業(yè)更多機(jī)會(huì)。

張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)土地市場、房企都將出現(xiàn)分化?？傮w來看，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會(huì)，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。而對各城市的選擇，房企也將有更多考量。(梁倩)