低抵押貸款利率刺激市場(chǎng)火爆 美國房?jī)r(jià)飆漲

“住房市場(chǎng)何時(shí)會(huì)崩盤”，在最近一周的谷歌搜索中，這條搜索量暴增了2450%。在這個(gè)問題背后，是蔓延全美的房?jī)r(jià)飆漲浪潮。

周二(5月25日)，美國最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，美國3月S&P/CS20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)年率連續(xù)10個(gè)月增長(zhǎng)，創(chuàng)2013年12月以來新高。美國3月FHFA房?jī)r(jià)指數(shù)月率錄得1.4%，創(chuàng)2020年10月以來新高。

其中，鳳凰城蟬聯(lián)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市，3月房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)20%，較2月房?jī)r(jià)則上漲3.3%。加州圣地亞哥以及華盛頓州的西雅圖房?jī)r(jià)漲幅也排在前三，漲幅分別為19.1%和18.3%;洛杉磯房?jī)r(jià)同比漲幅為13.4%，較2月上漲2.3%，而此前的環(huán)比漲幅為1.3%。

類似的數(shù)據(jù)還有很多。比如標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，3月的數(shù)據(jù)較上年同期上漲13.2%。其中，最熱門市場(chǎng)的房屋銷售價(jià)格上漲到了2006年以來的最高水平。

新冠疫情暴發(fā)以來，人們愈發(fā)傾向于購買更寬敞的住所，房屋市場(chǎng)，尤其是低端市場(chǎng)供給不足，木材等大宗商品價(jià)格飆升，用工也處于短缺狀態(tài)，這些因素助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

在這一背景下，房地產(chǎn)成為少數(shù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁的市場(chǎng)，過去一年是14年來美國住宅銷售活動(dòng)最火爆的一年。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

眼下，房屋的售價(jià)還在不斷突破新高。2021年4月，現(xiàn)有房屋銷售價(jià)格中位數(shù)較上年同期增長(zhǎng)16.2%，達(dá)到31.92萬美元，為1989年以來的最高水平;二手房售價(jià)中值同比增長(zhǎng)了19.1%，至34.16萬美元，年度漲幅和價(jià)格中值均創(chuàng)歷史新高。

另外，低抵押貸款利率刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約1/4，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

房源短缺也幫助推高了價(jià)格。自2021年初以來，全球“木材危機(jī)”悄然而至，北美木材價(jià)格上漲成為了整個(gè)木材市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”，建筑木材價(jià)格自去年6月以來已經(jīng)上漲了200%。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價(jià)格數(shù)據(jù)，4月木材價(jià)格同比上漲89.7%，4月新建住宅開工數(shù)下降9.5%，至折合年率157萬套，低于預(yù)期的170萬套。

這進(jìn)一步導(dǎo)致了即便房?jī)r(jià)飛速上漲，市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。NAR的數(shù)據(jù)顯示，4月份售出一座住宅的平均時(shí)間為17天，其中88%的住宅上市不到一個(gè)月就會(huì)售出。

事實(shí)上，此前高盛分析師羅尼·沃克就已經(jīng)警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，而房?jī)r(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房?jī)r(jià)上漲。到2024年，房?jī)r(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公認(rèn)的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。

高企不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)影響到了美國新屋銷售數(shù)據(jù)，據(jù)美國商務(wù)部周二公布的數(shù)據(jù)顯示，美國4月新屋銷售較3月下滑了5.9%，新屋價(jià)格中位數(shù)同比大增20.1%。

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特·席勒擔(dān)心，美國市場(chǎng)中交易火熱的樓市、股市和“幣圈”正在形成泡沫，實(shí)際房?jī)r(jià)從來沒有這么高過，這令人擔(dān)憂。席勒不認(rèn)為央行政策可以解釋這一切，他認(rèn)為有一些關(guān)于市場(chǎng)社會(huì)學(xué)的東西正在發(fā)生。

此外，席勒還指出，在過去30年里，房?jī)r(jià)似乎推動(dòng)了新屋開工，這種模式再次出現(xiàn)。席勒也認(rèn)為，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)可能不會(huì)下跌。席勒還表示，目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)也讓人想起了2003年，也就是開始下跌的前兩年。他指出，這種下滑是逐漸發(fā)生的，房?jī)r(jià)最終在2008年金融危機(jī)前后崩盤。

房?jī)r(jià)的不斷上漲已經(jīng)引發(fā)了民眾的擔(dān)憂。對(duì)此，拜登政府也不得不嘗試安撫市場(chǎng)情緒。當(dāng)?shù)貢r(shí)間周二，白宮發(fā)言人稱，拜登政府正在關(guān)注不斷上漲的美國房?jī)r(jià)，擔(dān)心房?jī)r(jià)越來越讓人無法負(fù)擔(dān)。

白宮新聞發(fā)言人Jen Psaki表示，政府已經(jīng)了解到市場(chǎng)對(duì)新房供應(yīng)有需求，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)上漲確實(shí)讓拜登政府擔(dān)心，民眾無法承擔(dān)住房成本。

路透最新調(diào)查中的趨勢(shì)顯示，預(yù)計(jì)今年會(huì)有強(qiáng)勁的漲幅，之后幾年上漲速度會(huì)放緩，主要受供應(yīng)增加、移民減少以及民眾負(fù)擔(dān)能力問題影響。