觀天下！中介費(fèi)應(yīng)由買賣雙方共同承擔(dān)，專家解讀二手房交易還有哪些待規(guī)范？

央廣網(wǎng)北京5月9日消息（記者門庭婷）5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，主要包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、規(guī)范簽訂交易合同、要提升管理服務(wù)水平、建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺等。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，該《意見》對于行業(yè)未來的服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革都指出了方向，是規(guī)范和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策。

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全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記，引導(dǎo)雙邊收費(fèi)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)上下游中的重要組成部分，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)近105萬余家，其中，2022年新增注冊企業(yè)15.7萬余家，新增注冊企業(yè)增速達(dá)18.6%；從成立時(shí)間來看，近63%的相關(guān)企業(yè)成立于1-5年內(nèi)，成立于1年以內(nèi)的相關(guān)企業(yè)占比近14.6%；從企業(yè)類型來看，75.9%的相關(guān)屬于企業(yè)有限責(zé)任公司。

加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，對于落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有著重要意義。

此次兩部門印發(fā)的《意見》，首先提到了要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。為新建商品房銷售和存量房買賣、租賃提供代理、居間等經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱：“經(jīng)紀(jì)行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，對人的規(guī)范是一切的源頭，只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范，所以在人員實(shí)名登記、佩戴信息卡等方面，行業(yè)協(xié)會和經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺都可以做非常多的工作。”

對于實(shí)行經(jīng)紀(jì)人實(shí)名登記這一點(diǎn)，目前在深圳等少部分城市已經(jīng)實(shí)行，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也提到，結(jié)合經(jīng)紀(jì)人的評分體系對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行分級，讓服務(wù)和評級更好的經(jīng)紀(jì)人能夠獲得更多客戶資源，也會有利于整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平的提升。不過，在其他市縣推行經(jīng)紀(jì)人實(shí)名登記的情況之下，也需要和深圳一樣做好相關(guān)的配套措施，這樣才能對經(jīng)紀(jì)人既有支持又有監(jiān)督，從而經(jīng)紀(jì)人能夠更好的配合相關(guān)部門落實(shí)該項(xiàng)政策。

值得注意的是，《意見》提到要合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

陸騎麟表示，在二手房的交易過程中，中介費(fèi)一直是由房東和購房者各出一半的原則，只是在交易過程中購房者多數(shù)處于弱勢地位，從而中介費(fèi)和稅費(fèi)都由購房者承擔(dān)，即使房東愿意承擔(dān)中介費(fèi)的話，其費(fèi)用也會在房價(jià)中體現(xiàn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)也提到，目前全國中介費(fèi)平均不足2%，從國際市場看，已經(jīng)處于較低水平。但是不同的是，國外中介費(fèi)主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國內(nèi)市場存在的問題，主要是買方承擔(dān)幾乎所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)，該政策明確指出，鼓勵(lì)雙向收費(fèi)和衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，這有助于降低買方負(fù)擔(dān)，更重要的是賣方付費(fèi)會促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范，搶單、返費(fèi)等各種不規(guī)范不透明的收費(fèi)亂象將得到一定程度的凈化。

嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，推動(dòng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展軌道

《意見》還提出，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；以及嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)”也是本次《意見》的一大亮點(diǎn)。楊現(xiàn)領(lǐng)分析表示，根據(jù)政策建議，收費(fèi)之前要明確公示，還要當(dāng)事人簽字，這一點(diǎn)非常重要，國外成熟市場的做法是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要寫入委托合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前置確定，這樣就避免了后續(xù)的費(fèi)率爭議，所以，這個(gè)公示和簽字，對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的費(fèi)率收取和經(jīng)紀(jì)人權(quán)益保護(hù)，也提供了依據(jù)。

另外，針對“嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”這一條，專家們也表達(dá)了自己的看法，陸騎麟提到，以往在二手房買賣過程中，中介費(fèi)都是上下家（即賣方和買方）各付一半，而上家會把中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下家，部分中介公司把這種市場約定俗成的情況，視為向購房者單邊收費(fèi)的行為，因此利用其支配地位，在原來的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)基礎(chǔ)上再次向賣方收費(fèi)，并且這部分費(fèi)用賣方也大多會轉(zhuǎn)嫁給購房者，由此變相推高房價(jià)。而《意見》中提出嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的行為有利于房價(jià)穩(wěn)定。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。而且，應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并給予此來合理定價(jià)，并將這些寫進(jìn)三方合同。

“本次《意見》與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本，以及其中讓購房者買單欺詐和亂象。只有消除這些成本，將合理的成本顯化出來，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。”李宇嘉補(bǔ)充道。

此外，在違法違規(guī)行為整治方面，《意見》顯示，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)納入房地產(chǎn)市場秩序整治的重要內(nèi)容，會同有關(guān)部門依法查處“黑中介”、侵犯個(gè)人信息合法權(quán)益等違法違規(guī)行為，曝光典型案例。對收費(fèi)明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。市場監(jiān)管部門會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。