評析：自如等借機要求房東降價 以不可抗力為由解除合同須講證據

兩年前白女士將一套位于北京昌平區的兩居室托管給長租公寓平臺“自如”出租，并簽了3年托管協議，當時協議房租為6700元/月。從今年3月開始，自如多次給她打電話以“疫情影響，造成公司收益下降”為由，要求她降低房租至5800元/月;否則就強制解約，并且索要裝修損失費1萬多元。同時，在其他長租公寓平臺接到類似“要求”的還有程先生。受疫情影響，北京房屋租賃市場交易趨冷，近期，不少業主收到長租公寓平臺的降價要求，幅度在數百元到上千元不等(7月13日《工人日報》)。

自如等托管服務是房東(主)和中介之間簽訂至少數年以上出租合同的租賃模式，通常以房東讓渡數月房租、控制房租漲幅等方式，來充抵中介裝修、采購家具等開銷。因此，自如價格通常要低于市場價，中介通過賺取差價盈利。介紹自如模式，是想說，這是一個雙方合意的合同行為，而解決其中的糾紛，應當根據協議條款和相關法律規定進行，店大欺客，抑或無理蠻纏，都行不通。

2020年2月10日全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉表示：“當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”這給適用不可抗力條款處理疫情期間合同糾紛提供了權威解讀。

那么，如何證明具體某一份合同、某一類合同不能履行確因受到疫情影響呢?需要證據。根據民事舉證責任分配的一般原則“誰主張誰舉證”，中介應當拿出“白女士”“程先生”所托管房屋出租受到疫情影響的具體證據來協商降價的事兒，僅僅靠打電話、發微信“要求”，當然讓人難以接受。

如果此前租戶確因疫情不租，中介因高價位租金難覓新租戶，那么降低房租出租，來減少中介損失，避免直接以“不可抗力”為由解除合同，實際上也是在減少房東損失;如果中介以強勢立場，為減少部分受疫情影響的托管房租金損失，強行要求降低實際上未受到影響的其他托管房租金，或者純粹是借機壓價，那在誠實守信履約、合法經營方面，都難立住腳。

作為合同解除的法定情形之一，不可抗力適用的條件是“致使不能實現合同目的”(合同法第94條)，其背后的意蘊是，出現不可抗力后不意味著合同只能解除，從雙贏角度，積極溝通讓合同繼續得到履行，是更好的選擇。

因此合同法第118條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。具體到自如事件，基于誠實信用原則，中介在出現不可抗力違約事由時，應及時將不可抗力事由通知房東并提交相關證明，如中介未及時通知房東，造成房東損失的，仍應承擔違約責任。

疫情影響了方方面面，這是合同任何一方都不愿意看到的。解決合同繼續履行的具體障礙，應本著誠實信用原則，積極協商。租賃行業如此，其他行業，亦可效仿。