首批公募REITs今日上市 產(chǎn)品均采用封閉式運(yùn)作模式

首批9只公募REITs產(chǎn)品于6月21日正式上市交易。作為一類創(chuàng)新型投資品種，公募REITs的封閉式運(yùn)作模式使其上市首日表現(xiàn)成為市場關(guān)注的重點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士對公募REITs上市后的表現(xiàn)多持樂觀態(tài)度，認(rèn)為其上市后折價的幾率較小，且基金管理人引入的做市商制度也能在一定程度上降低流動性風(fēng)險。不過，也有分析人士提及，仍需注意該類產(chǎn)品可能存在的流動性風(fēng)險等。

具體來看，首批9只公募REITs產(chǎn)品中，中金普洛斯倉儲物流REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、華安張江光大園REIT等5只產(chǎn)品將在上交所上市;而博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT 4只產(chǎn)品則于深交所上市。需要注意的是，上述9只公募REITs產(chǎn)品均采用封閉式運(yùn)作模式。從相關(guān)產(chǎn)品的基金合同可以看出，首批9只公募REITs產(chǎn)品的存續(xù)期限為20年至99年不等。

據(jù)滬深兩所披露，與股票交易類似，交易所對上述公募REITs上市交易份額的價格實(shí)行漲跌幅限制。其中，上市首日價格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

“公募REITs作為一類新的投資品種，也具有新的風(fēng)險。”在百嘉基金董事、擬任副總經(jīng)理王群航看來，一是基礎(chǔ)設(shè)施基金風(fēng)險，包括基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險、流動性風(fēng)險等;二是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險，包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理風(fēng)險、行業(yè)政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等。

公募REITs上市后的折溢價表現(xiàn)成為市場關(guān)注的重點(diǎn)。王群航認(rèn)為，出現(xiàn)溢價的概率將有很大可能大于折價的概率。“盡管按照以往經(jīng)驗(yàn)，封閉式基金封閉的期限越長，折價率越高，但由于公募REITs產(chǎn)品均無變現(xiàn)壓力，所以折價幾率大幅縮小。另外，作為一類創(chuàng)新型投資品種‘登場’，市場及投資者也可能對其抱有較高的熱情。”

值得一提的是，首批公募REITs產(chǎn)品均采取封閉式運(yùn)作模式，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，以機(jī)構(gòu)投資者為主，因此其上市交易份額也容易存在流動性不足等問題。為此，上述9只公募REITs的基金管理人已先后發(fā)布關(guān)于為產(chǎn)品選定做市商的公告，為產(chǎn)品上市交易“保駕護(hù)航”。

博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs在交易機(jī)制上引入做市商制度，使二級市場的流動性有一定的支撐。但因公募REITs投資人以持有為目的，而不是以交易為目的，因此其流動性遠(yuǎn)不如股票。但做市商機(jī)制可以提供一定的流動性。另一方面，公募REITs的投資人類型從散戶到不同類型金融機(jī)構(gòu)不等，不同投資人之間的風(fēng)險偏好不一樣，相對來說交易也會有一定的活躍度。

此外，胡海濱也提到了公募REITs在上市后可能存在的場內(nèi)外風(fēng)險。他表示，已經(jīng)在一級市場獲配的普通投資者，在上市日需要確認(rèn)自己是否具備場內(nèi)交易資格，若是場外認(rèn)購的投資者則需要將場外份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)。此外，還要關(guān)注上市日的價格波動和換手率。由于公募REITs上市首日的漲跌幅限制是30%，當(dāng)一只REIT產(chǎn)品出現(xiàn)價格暴漲時，其IRR(內(nèi)部收益率)會下降，此時買入的投資者在價格轉(zhuǎn)跌時會產(chǎn)生賬面浮虧，同時，相關(guān)產(chǎn)品的持有期收益率也會較一級發(fā)行時有所降低。(孟凡霞 李海媛)