債務重組取得重大進展，超 75% 的債權人同意方案，資不抵債的中國奧園迎來轉機？

財聯社 8 月 11 日訊（編輯 楊斌）中國奧園公布了債務重組的最新進展。8 月 10 日晚間，中國奧園在港交所公告稱，持有奧園現有票據本金金額 75.89% 的債權人已正式簽署或同意重組支持協議。在 7 月重組方案公布之初，獲得了 33% 的債權人同意，而這份方案最終通過的標志正是得到超過 75% 的債權人批準。當前，中國奧園共有 10 只美元債，規模共計 31.88 億美元。10 只債券全部發生過違約，其中 5 只本金已逾期。

超 75% 的債權人已同意債務重組協議

中國奧園稱，當前，持有奧園現有票據本金金額 75.89% 的債權人已正式簽署或同意重組支持協議。其中，部分非 ICA 債權人已簽署或同意重組支持協議。同時，因應債權人的要求，公司已決定延長重組支持協議費用截止時間至 8 月 31 日下午五時，讓更多債權人可以取得重組支持協議費用。

根據此前的重組協議，中國奧園把債權人分為 ICA 債權人和非 ICA 債權人。ICA 債權人可以同時參與 ADD HERO（奧園公司全資直接附屬公司 Add Hero Holdings Limited）協議安排方案及中國奧園協議安排方案，同時享受兩個方案帶來的權益，而非 ICA 債權人只能參與后者即中國奧園重組方案。這將導致 ICA 債權人的回收率較非 ICA 債權人的回收率翻倍。

(相關資料圖)

7 月 2 日，中國奧園曾公告，已與境外若干優先票據持有人（占未償還本金總額的約 33%）組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協議。根據重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括 4 支共計 23 億美元新債務工具（其中三支共計 18 億美元新債務工具由 Add Hero Holdings Limited 發行）期限至 2031 年，14 億股普通股、1.43 億美元無息強制可轉換債券，及 16 億美元永續債。

據悉，強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園 " 權益 " 入賬。連同方案中的債轉股，若重組方案完成，上市公司的凈資產將顯著增加不低于 36 億美元，資產負債率則顯著改善，令公司實現輕裝上陣。以債轉股 + 展期為特點的中國奧園重組，是房企債務處置非常典型的案例。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，如若重組成功，將是具有行業標桿意義的重要事件，也將給其他房企債務重組以借鑒示范。

值得注意的是，奧園的重組方案需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批準，最低比例為 75%，方案才可通過。當前，這一目標已達成。對至今獲得債權人的大力支持，中國奧園稱深感鼓舞。

兩年虧損超 400 億，補發財報或為復牌

此前發布債務重組方案的同時，中國奧園還補發了 2021 年全年、2022 年中期、及 2022 年全年業績報告。2021 年度中國奧園的總營業額為 500.22 億元，較 2020 年之 677.94 億元下降 177.72 億元，同比下降 26.2%；2021 年，中國奧園毛利為 -119.35 億元，較 2020 年之毛利 160.81 億元下降 174.2%，毛利率為 -23.9%。2021 年，中國奧園公司擁有人應占虧損為 330.75 億元，較 2020 年之溢利 59.08 億元下降 659.9%。

2022 年，中國奧園的部分財務指標如毛利率等好轉，但整體依然承壓。2022 年度，中國奧園的總營業額為 187.11 億元，較 2021 年之 500.22 億元減少 313.11 億元，減幅為 62.6%；同期中國奧園毛利為 8.41 億元，較 2021 年之 -119.35 億元上升 107%，毛利率為 4.5%。2022 年，中國奧園擁有人應占虧損為 78.43 億元，較 2021 年之虧損 330.75 億元上升 76.3%。2021 年和 2022 年，中國奧園合計虧損約為 409.18 億元。

2022 年 1 月，中國奧園官宣美元債違約。從 2022 年 4 月 1 日起，中國奧園股份在港交所暫停買賣。當前，中國奧園已停牌 16 個月，而根據港交所相關規定，上市公司如果停牌 18 個月仍然不能復牌將面臨摘牌風險。業內人士均認為，連續補發三份財報并披露債務重組方案及進展，或是中國奧園為復牌作準備。

從 2023 年前六個月表現來看，中國奧園未經審核物業合同銷售額累計約人民幣 74.8 億元，逾九成房地產項目按計劃及進度進行。奧園稱，未來將繼續確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設和銷售，降低營運開支，全力設法改善流動性。在保交付方面，今年 1-6 月中國奧園交付約 1.9 萬套房源，交付面積約 235.3 萬平方米。

資不抵債，10 只美元債已全部違約

截至 2022 年底，中國奧園的總資產約為 2344.26 億元，總負債為 2520.63 億元，總權益為 -176.37 億元。財報提到，由于還款違約及交叉違約，公司的流動負債超過流動資產約 298.69 億元。銀行及其他借款以及優先票據及債券合共為人民幣 1090.5 億元，其中 994.46 億元將于 2023 年底到期。

對于負債中的計息債務，截至 2022 年 12 月 31 日，中國奧園擁有境外計息負債總額約為 428.18 億元人民幣，其中 291.44 億元人民幣為債權人相互協議的一部分；境內計息負債總額約為 662.32 億元人民幣。

據企業預警通，中國奧園集團股份有限公司（即中國奧園，HK.03883）共有 10 只美元債，規模共計 31.88 億美元。10 只債券全部發生過違約，其中 5 只本金已逾期。由中國奧園 100% 持股的奧園集團有限公司有 8 只存續的境內債，規模 68.65 億元。7 月 20 日，奧園集團有限公司被申請破產重整。

圖：中國奧園發行的中資美元債

（資料來源：企業預警通，財聯社整理）

據中國奧園自己測算，預計未來十年左右，開發項目將產生無杠桿自由現金流總額約 643 億元，而償還項目層面債務后的累計現金預計約為 185 億元；奧園出售部分境內及境外資產所得的款項凈額預計約為 80 億元至 138 億元。

在最新的債務重組進展公布后，中國奧園的美元債下跌。由中國奧園發行的 CAPG 7.95 06/21/24 現價 4.372 美元，下跌 1.869%；CAPG 6.35 02/08/24 現價 4.333 美元，下跌 1.422%；CAPG 5.88 03/01/27 現價 4.368 美元，下跌 1.411%。

圖：中國奧園 CAPG 7.95 06/21/24 價格走勢

（資料來源：Wind，財聯社整理）