從“三道紅線”到“五檔分類” 房地產融資愈發收緊

房地產融資愈發收緊。2020年最后一天，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限。而在此之前，重點房地產企業已經試點資金監測和融資管理規則，也就是業內所稱的“三道紅線”。

業內人士表示，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到資金供給側，房地產業的金融監管進一步升級。在2021年，房地產行業或將經歷比以往更多的考驗，更多房企將主動“降負”，全年融資規模料保持低位運行。

房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。具體來看，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

中原地產首席分析師張大偉指出，此次單獨對個人住房貸款占比設置上限，也是近年來首次。全聯房地產商會創會會長聶梅生此前表示，目前城市居民資產負債率快速上升，其中房貸是家庭負債的主要組成部分。業內人士表示，單列個人住房貸款的“紅線”，對防范金融風險意義更為重大。

中國銀行研究院研究員梁斯對《經濟參考報》記者表示，從新規要求看，部分銀行的房地產信貸占比超過標準，2021年的信貸投放結構勢必將有所調整，需要控制房地產貸款增速。尤其部分銀行超標幅度明顯，需要通過壓降新增房地產貸款規模以滿足監管要求。整體看，新規對信貸總量影響不大，但房地產貸款增速將有所下降，或將低于整體貸款增速。

東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞也表示，新規實施之后，部分踩線的金融機構或將通過更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率來收縮房貸余額比重，因此房企總體融資規模將受到限制，融資成本或將邊際上升，房企融資環境進一步收緊。“不同房企受此次新規的影響程度有所不同，部分區域布局欠佳、債務負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規影響較大，金融機構或將進一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業務的持續發展產生不利影響。”他說。

實際上，從去年下半年至今，房地產融資的閥門持續在收緊。去年8月，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，其中的融資管理規則正是此前業內多次傳聞的“三道紅線”。近期，北京市銀行業協會還正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，對銀行的個人住房貸款業務和個人商業用房貸款業務做出了自律要求，明確不得使用“首付貸”等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用于支付首付款。

業內人士表示，在嚴監管、防風險的背景下，預計房企融資難度將進一步加大，更多房企也將主動“降負”。

實際上，試點房企在受到“三道紅線”的監管后，通過債券方式進行融資的意愿及能力已經明顯下降，融資規模增速較其他房企大幅減弱。根據東方金誠對發債房企的樣本統計，2020年9-12月，樣本房企國內信用債發行規模合計1941.97億元，同比增長86.76%，但“三道紅線”試點的12家房企發債規模260.11億元，同比僅增長7.62%，發債額度占房企發債的13.39%，占比同比下降9.85個百分點。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發行規模同比降幅為25.81%，但試點房企發行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，未來幾年房地產行業現金流均將保持緊張態勢。上市房企2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續攀升。預計在周期性影響下，房企債券融資到期債務需要3到5年方能實現實質性降速。

或許正是感受到未來的壓力，進入2021年，已有部分房企搶跑債市融資。根據貝殼研究院統計，房企2021年1月4-6日境內外發行規模約合人民幣270億元，同比增長233%。“2021年房企融資新規與銀行業金融機構的集中度管理均處于過渡期，金融監管更趨嚴格，房企對金融環境預期緊張，故而將會加快新年發債節奏，搶跑債市。”潘浩表示。

業內人士表示，現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，此前房地產行業持續加杠桿的模式將難以繼續。下一階段，房地產行業必將轉向去杠桿，確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。(梁倩　張莫)