房地產(chǎn)調(diào)控政策效果釋放 房地產(chǎn)貸款余額增速連續(xù)29個(gè)月回落

在1月15日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，央行副行長(zhǎng)陳雨露介紹，2020年，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步釋放，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)29個(gè)月回落。

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾進(jìn)一步介紹，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

連續(xù)29個(gè)月回落、8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，這兩個(gè)顯著變化可以稱做房地產(chǎn)貸款增速的“小紀(jì)錄”。“小紀(jì)錄”背后是關(guān)于房地產(chǎn)金融審慎管理制度的“大變革”。

這兩個(gè)“小紀(jì)錄”是近年來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控取得的成果。近年來(lái)，金融監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)各類資金流入房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng)，推動(dòng)金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)多年的管理與創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融審慎管理制度已經(jīng)基本成型。

房地產(chǎn)金融調(diào)控取得的成效與金融監(jiān)管部門(mén)推行的審慎監(jiān)管策略密不可分。關(guān)于金融領(lǐng)域?qū)徤鞅O(jiān)管的緣起與發(fā)展，筆者在1月16日刊發(fā)的《消費(fèi)金融公司迎評(píng)級(jí)大考誰(shuí)能接下審慎監(jiān)管的靈魂拷問(wèn)》一文中已有論述，此處就不再贅述了。雖然這篇評(píng)論用的標(biāo)的是“消費(fèi)金融公司”，但適用于所有的金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融也如是。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度是逐步形成的。

首先，實(shí)施多年的差別化住房信貸政策是落實(shí)房住不炒要求的“命門(mén)”，各地、各金融部門(mén)落實(shí)得非常好，才形成了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局縮成的“70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中略漲”的局面。這是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的基礎(chǔ)，是從房地產(chǎn)金融的供給側(cè)進(jìn)行管理。

其次，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則是從房地產(chǎn)金融的需求側(cè)進(jìn)行約束。2021年1月1日起正式實(shí)施的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”。這個(gè)管理規(guī)則是有住建部和央行共同制定的。

“三道紅線”包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。此外，拿地銷(xiāo)售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

去年8月份之后這個(gè)消息開(kāi)始在房地產(chǎn)圈流傳，相關(guān)房企“對(duì)號(hào)入座”，逐步按照規(guī)則要求推出了一系列的合規(guī)措施。個(gè)別房企撐不住了，但更多的房企則正在適應(yīng)規(guī)則，按照規(guī)則的要求進(jìn)行整改。

第三，建立健全房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度。這個(gè)制度實(shí)際上是房地產(chǎn)金融的供給側(cè)、需求側(cè)和其他的包括住房租賃金融政策在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的集大成者。

筆者認(rèn)為，央行、銀保監(jiān)會(huì)去年底推出的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)管理的重要內(nèi)容，管住銀行就能實(shí)施好差別化住房信貸政策。這項(xiàng)制度對(duì)于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將發(fā)揮重要的作用。

在這項(xiàng)制度中，央行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，共分為五檔，設(shè)定相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。

分檔的管理措施是不是有點(diǎn)眼熟?是的，這與監(jiān)管層對(duì)證券公司、金融租賃公司、消費(fèi)金融公司等金融機(jī)構(gòu)的審慎監(jiān)管策略是一致的。

最后，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的進(jìn)一步完善，有關(guān)房地產(chǎn)貸款的新的“小紀(jì)錄”還會(huì)產(chǎn)生，這些“小紀(jì)錄”多了，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)就小了。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施就是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域統(tǒng)一的“排雷”行動(dòng)。(閻岳)