上海新政后：“滿2”房源被撤下 “滿5”房源房價暴漲

“滬十條”奇襲上海樓市，難受的不止是炒房客，還有一批有著自住需求的買家因此“失了眠”。

從新政出臺的那晚，曹姍就沒有睡過一個好覺。1月19日，經歷過無數次被跳價、截胡之后，曹姍終于敲定一套外環的小兩室，總價470萬，交了20萬定金，與房東簽下居間協議，約定月底進行網簽。但新政出臺后，曹姍需要支付的增值稅增加到了25萬。

“絕對是飛來橫禍。”根據政策，非普通住宅增值稅免征年限，由原來的2年調整為5年，曹姍購買的恰恰是一套“滿2不滿5”的房子。按照新政，需要交納5.3%的增值稅，因房東的報價為到手價，這筆費用現轉嫁到了曹姍的身上。

上海“漏夜”出臺的新政并沒有太多的緩沖時間，所有交易以網簽時間為準。而新政發布時，當日網簽已經停止，次日即生效。

曹姍的經歷并不是孤例。實際上，新政發布之后，很大一批二手房買家面臨著同樣的處境。面對突然增加的增值稅，他們沒有太多的選擇，進則默默承受幾萬、十幾萬、甚至幾十萬的費用，退則面臨損失定金和違約金。

更讓這些被“套”的買家感到無奈的是，他們發現，對于房價，新政的震懾力有限，即便愿意放棄定金重頭來過，但“滿5”的房源并不多，且“滿5”的房源基本上都借著新政的由頭再度漲價，漲幅超過增值稅繳納比例的亦不在少數。

“最壞的打算就是違約，定金沒了，再賠20萬”

曹姍是被這輪購房潮趕著“上車”的剛需客。

去年11月底，曹姍發現身邊的人都在忙著買房、賣房、換房，這讓她感到緊張，害怕錯過這次“上車”機會，未來順利買房的難度會進一步加大。

她匆忙與男友領取了結婚證，開始看房，“我的社保去年12月剛好滿了5年，只要結婚就有購房資格。最初我們的想法是今年年中結婚，領證后再買房，第一套房子還是想慢慢來，找一套真心喜歡的。但身邊的買房氛圍讓我坐不住。頭腦一熱，我就說趕快買吧。”

而此時上海新房市場已經進入高熱狀態，不想純粹去拼運氣的曹姍便選擇了專攻二手房。看中了第一套房之后，中介為她算了一筆賬，她這才知道，除了房價之外，還有各種各樣的稅費和手續費在等著她，包括本該房東繳納的增值稅，也需要由買方來承擔。

看到第8套房的時候，曹姍決定要出手了。雖然不是特別喜歡那套房，但她覺得留給他們的機會和時間不多了。“大概是1月中旬的時候，中介告訴我們可能會出政策，勸我快些做決定。當時看中幾套房，房東一聽我們首付35%就不賣了。這個房東愿意賣，‘滿2’的稅費也不高，我就定了。”

新政之前，“滿2不滿5”的房源按照成交價與房東購入時的總價差額征收增值稅，曹姍購入的房子成交價470萬，房東購入價格為350萬，差額120萬，需要繳納6萬多元的增值稅。但新政改變規則后，按照成交價全款進行征收，增值稅金額陡然增加近19萬。

這不是一筆小數目，尤其是對于曹姍這樣的剛需客而言，在市場高位入手，本就將資金用到了極限，別說19萬，哪怕再增加1萬對她來說也是巨大的壓力。無奈之下，曹姍嘗試與房東商議，她提出，新政的出臺是意料之外，希望房東能承擔突然增加的費用。

中介也幫著曹姍軟磨硬泡，他們討論后，曹姍讓步，又相繼向房東提出另外兩個方案：第一，增值稅共計25萬元左右，買賣雙方各付一半;第二，雙方解約，不視為違約，房東退還定金，曹姍給與5萬元作為補償。

然而，房東的態度堅決，一句“我要的是到手價”回絕了曹姍。在房東看來，簽訂合同之前已經約定好增值稅的繳納方式，規則變化與否應是繳納方需要關注的問題，與房東無關。

曹姍告訴時代財經，她身邊的同事、朋友中不乏被新政“套住”的案例，運氣好的，與房東達成了平攤增值稅的共識，還有人索性放棄掙扎，自己東拼西湊填上了窟窿，更多人和曹姍一樣，與房東開始了拉鋸戰。

“最壞的打算就是違約，定金沒了，再賠20萬，買房的事暫且作罷。但不管是哪種方案，都會讓我們這樣的剛需家庭雪上加霜，讓那些置換的家庭損失慘重。”曹姍感嘆道。

“滿2”房源被撤下，“滿5”房源還在暴漲

增值稅免征門檻提高的背景下，一度跳價、暴漲的上海二手房市場逐步出現分化。

沈磊在浦東三林一家中介門店做門店經理，新政出臺后的這幾天，他的行程不再是一個接一個的帶看，大部分的時間，他都坐在辦公室里，為電話那頭的房東和客戶們講解“滿2”和“滿5”的差異。

“這幾天主要是協調善后工作，新政前簽了合同還沒網簽的，幫助房東和客戶找解決方案。還有些掛牌的滿2不滿5房源，我們建議不著急變現的房子就不要急著賣，可以先下架，畢竟現在全額征稅是買家最介意的問題。”

沈磊說，新政過后，他所在的門店大約撤下了20%的房源，這部分房源全部為“滿2不滿5”。他進一步告訴時代財經，其余仍在掛牌的房源中，同樣以滿2的房源為主，這部分房源基本保持原價。

不過，曹姍認為，買家承擔增值稅的“潛規則”之下，“滿2”房源保持原價實際也是一種變相漲價，“我提出解約時，我的房東就說過，解約的條件是中介要先幫他找到下一個買家，到手價只能高于或等于470萬。”

毫無疑問，“滿2”房源已經在市場中失去了優勢，而產證“滿5”的房子變成“稀缺搶手”房源，房東們蠢蠢欲動。

“有一套掛牌價400萬的老公房，是滿5年的小兩居，1月8日掛牌，總價低所以受歡迎，房東一直挑客戶沒有賣掉。1月21日晚上9點半政策出來，過了15分鐘左右，房東打電話通知我要漲價10萬。就這樣，每天還有七八組客戶要看這套房。”沈磊告訴時代財經。

如其所言，新政的出臺給了房東們更多漲價的底氣。通過貝殼找房可以發現，“滿5”房源上調價格雖然不是普遍存在，但亦不缺乏漲價的案例，更有甚者一夜之間暴漲200多萬。

時代財經查詢到，閔行區皇都花園一套面積150.67平方米的兩室兩廳房源，去年10月初掛牌的起始價格為1280萬，后在同一天經歷了降價180萬和漲價255萬，到了新政出臺后的1月23日，該房源再漲225萬，目前掛牌價格達到1580萬，較初始價上漲300萬。

無獨有偶，徐匯區康健板塊一套68.83平方米的兩室一廳，核心賣點中寫著醒目的“滿五”。該房源首次掛牌是在2019年2月，一直沒有動態，直到去年11月二手房市場交易開始活躍，該房源連續5次上調價格，最近一次漲價是在1月25日，一次性上調270萬。

沈磊表示，新政出臺后，房東的信心未受影響，對于房價的預期較高，但買家的心態已經開始有所回落，部分買家出現觀望情緒，“一次跳價幾萬還能被接受，跳價百萬顯然是缺乏誠意，買家不會買單。”(應采訪對象要求，曹姍、沈磊均為化名)

(童潔)