平安借道定增入股招商蛇口 招商蛇口欲借收購獲取優質土地資源

招商蛇口和中國平安這兩家均誕生于蛇口工業區的企業走到了一起。

招商蛇口新近發布公告稱，公司擬發行股份、可轉換公司債及支付現金向深圳市投資控股有限公司(下稱“深投控”)購買其持有的南油集團24%股權;同時，向戰略投資者非公開發行股份募集配套資金，將用于支付交易中的現金對價。

平安參與了此次定增認購，平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，募集資金將用于支付招商蛇口收購南油集團24%股權的現金對價部分。

交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司;平安系企業可能將成為招商蛇口第二大股東。

招商蛇口欲借收購獲取優質土地資源

此次交易前，南油集團由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有76%股權，由深投控持有另外24%股權。

公開資料顯示，南油集團經營有大健康產業、自貿創新產業(145.200, 2.25, 1.57%)、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發等多種業務，擁有前海23萬平方米權屬土地。

深圳前海是粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置，招商蛇口通過多種途徑在獲取前海的優質土地資源。

2019年12月，招商蛇口通過前海實業和前海投控，對前海自貿公司增資，收購了招商馳迪公司100%股權及前海鴻昱100%股權，獲取80.62萬平方米土地面積。

本次收購南油集團剩余股權的意義同樣在于前海土地資源的獲取。招商蛇口表示：交易完成后，有利于增加公司對前海自貿的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。

中國平安或成第二大股東

經招商蛇口與深投控協商，最終確定發行股份購買資產的股份發行價格為招商蛇口重組定價基準日前20個交易日的交易均價，即16.58元/股;可轉換公司債的轉股價格為本次發行股份購買資產發行股份的價格×105%，即17.41元/股。

與此同時，向平安資管發行股份募集配套資金的發行價格，同樣為定價基準日前20個交易日招商蛇口股票交易均價，即16.58元/股。這一價格相較于定價基準日招商蛇口股價約16元有一定溢價。

由于本次交易標的資產的交易價格尚未確定，本次配套融資發行的股份數量及可轉債數量均尚未確定。

根據公告，招商蛇口向平安定增的股份數量不超過發行前公司總股本的30%，金額不超過招商蛇口向深投控發行股份、可轉換公司債支付對價的100%，且不低于上市公司向深投控支付現金對價的100%。

而在招商蛇口此次購買資產的方式中，發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別占本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。

換言之，向平安壽險定增所募集資金至少覆蓋向深投控支付的50%現金對價，剩余50%對價主要通過新股、可轉債支付。

截至一季度末，招商蛇口控股股東為招商局集團，與一致行動人招商局輪船合計持有63.32%股權，其余股東持股均未達舉牌線。因此，定增完成后，平安系企業可能將成為招商蛇口第二大股東。

房企和險企優勢互補

中國平安與招商蛇口淵源頗深。招商蛇口的控股股東為招商局集團，中國平安當年在創立時，得到了招商局集團原常務副董事長、原蛇口工業區管委會主任袁庚的全力支持。招商局集團也是中國平安的發起人股東之一。

中國平安一直是地產界的“隱形大佬”，從2015年起深度介入房地產市場，不僅投資大量不動產項目，還斥巨資持有多家上市房企股權。

截至目前，平安持有華夏幸福(22.580, -0.15, -0.66%)25.25%股權，為第二大股東;持有中國金茂15.2%股權為第二大股東;持有碧桂園9.01%股權，為第二大股東;持有旭輝控股6.9%股權，為第三大股東。

業內認為，房企和險企具有業務互補優勢，一方面保險具有大量低成本資金，能夠幫助房企補充資金、提供穩定現金流;另一方面，地產股普遍具備高股息率的特點，長期持有也令險企獲利頗豐。

對于轉型中的招商蛇口來說，平安系的戰略入股或許能帶來業績、估值、債務等各方面新的變量。

2015年，招商地產和蛇口控股開始合并重組之際，公司掌門人許永軍曾表示，未來三至五年內，公司三大業務“社區、園區、郵輪”開發與運營，比例將在60%、30%、10%。五年后，招商蛇口2019年財報顯示，這三大主營業務收入占總收入的比例分別為86.57%、12.77%和0.66%，距轉型目標仍存差距。

招商蛇口近年也一直在進行業務調整和資產整合，包括出讓一些非核心資產。僅2020年，招商蛇口除掛牌轉讓金道匯通股權外，還通過增資形式出讓了長沙、西安、佛山和嘉興四處項目股權。

在2019年業績會上，招商蛇口董事長許永軍表示，今年業績會的主題以“穩”為核心。同時，招商蛇口公布了2020年銷售目標設定為2500億元，同比增長13%，相比去年的增幅有所下滑。

此番全資持有南油集團，增加公司享有的前海片區土地資源價值;平安系的戰略入股，或許能為招商蛇口公司發展注入新的動力。