黃瑜：物業服務企業將迎黃金十年 擴規模是發展主旋律

12月25日，由《證券日報》社主辦的“第三屆中國房地產資本峰會——乘風·求變2020物業管理資本論壇”在北京舉行。中指研究院常務副院長黃瑜發表了以“物業行業發展回顧與展望——資本與技術賦能行業新發展”為主題的演講。

在黃瑜看來，當前物業行業的發展策略中最重要的一點就是擴規模，未來可預計的增量空間也讓物管市場有著巨大的發展潛力，物業服務企業將會迎來最好的黃金十年。

擴規模是發展主旋律

“在現階段物管行業的發展策略中，擴規模是主旋律”，黃瑜表示，據中指研究院測算，從2000年至2020年底，全國商品房銷售面積累計將達到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米。同時，預計“十四五”期間，我國商品住宅銷售面積將有67.8億平方米，加上近30億平方米的保障性住房，住宅供給的總量將超過90億平方米。

值得關注的是，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中明確提出，“加強城鎮老舊小區改造和社區建設”。另據國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。據住建部調查摸底，全國2000年底以前建成的老舊小區大約22萬個，涉及的居民近3900萬戶。

“這都將是未來可增量的空間，從這個角度來看，物管市場潛力非常巨大”，黃瑜表示，目前物管行業集中度較低。據中指研究院統計數據，2019年，物業服務企業前十名在管面積共23.5億平方米，占全國物業服務企業在管總面積的約10%，遠低于同年前十名房地產開發企業銷售面積占全國的比重。

黃瑜認為，無論從資本軌跡還是發展軌跡來看，物管行業滯后于房地產行業發展十年。目前，房地產行業仍處于“白銀十年”，物業服務企業將會迎來最好的黃金十年。也正因如此，資本市場對物管行業寄予了更多期許，物業公司上市數量逐年增多。

“四化”是擴規模的重要保障

“從企業的發展階段來說，物管行業處于規模擴張的發展期”，黃瑜認為，一方面，企業規模小、數量多;另一方面，市場化程度偏低，多數物業服務企業尚未擺脫對母公司的依賴。此外，企業多以基礎性服務為主，同質化嚴重。

那么，在此階段，物業服務企業又該如何擴規模?拓展經營范圍就是其中一個答案。據中指研究院分析，近兩年，物業服務企業已經將服務范圍進行了大幅拓展，并且可以從住宅小區再逐漸延伸至商辦、園區、公眾物業、醫院、學校等業態，城市公共服務、國企后勤服務等領域。

同時，黃瑜還分享了兩組數據，一組是2019年土地規劃建筑面積前20城市、2000年-2019年累計竣工面積前20城市的數據，另一組是連續三年住宅用地成交規劃建筑面積前20城市的數據。她對兩組數據進行分析后認為，物業服務企業在拓展新市場或收并購項目時，應選擇土地成交面積大、交易市場活躍的城市。

“物業服務企業擴展規模的路徑有很多”，黃瑜表示，一是可以借助兄弟開發公司優勢，保障規模穩增長;二是可以通過收并購實現規模突圍，提速發展;三是可以積極參與投標，擴大管理半徑。企業不僅要把服務范圍擴大，還要把服務價值基于場景進行深挖。

在黃瑜看來，“四化”是擴規模的重要保障。她進一步表示，一是標準化，即創立高標準、優品質、易復制的服務模式;二是品牌化，即做強原有品牌，樹立細分專業品牌;三是專業化，即引進多元優秀人才，包括金融、零售、教育、科技等;四是智能化，即利用互聯網、AI等新技術降本增效。

企業發展模式不盡相同

黃瑜表示，中指研究院對主流的企業發展模式進行了系統的分析研究。以碧桂園服務來說，目標是做新物業服務提供商，提供“四新”服務——新科技、新服務、新業態、新價值，實施“大物業管理”和“大社區服務”雙輪驅動戰略，從社區服務延伸到城市服務。以基礎服務為主，構建了社區家政、保險經紀、社區零售、蟲蟻防治、社區媒體等服務主題。同時，碧桂園服務沿著基礎物業服務、增值服務、城市服務三條主線進行兼并收購，通過收購專業或是和專業公司進行合作，以此構建大社區管理和大物業管理平臺，最終形成橫向鋪面、縱向延伸的大型新物業服務體系。

“雅生活一直遵循企業成長曲線，特別是企業價值成長的曲線，來不斷實現自身增長，致力成為智慧城市服務商”，黃瑜表示，一方面，雅生活在不斷做強基礎物業的同時還進行“擴面”——通過收購不同區域的物業公司，不斷增大基礎管理面積;另一方面，以基礎物業服務、增值服務、城市服務為基礎不斷擴大服務范圍，成為服務集成商。

黃瑜還提到，保利物業依托央企資源背景，圍繞“大物業”戰略，積極布局城市服務業務，合作投資業務涉及城市環衛、軌道交通物業、景區物業、機場物業、景區消防物業等。更重要的是，保利物業將社區服務的生命周期全場景打造成系統的服務品牌，而這種模式，對于一般企業而言在效仿上有著難度。

“萬物云則是致力于做‘空間科技服務者’”，黃瑜表示，這也就是要構建一個智能化、數字化，基于人工智能、大數據等一系列先進技術的數字化科技服務運營賦能平臺。不僅對內提升運營管理、設施管理、業務流程的數字化能力，而且希望給更多企業賦能。同時，萬物云還希望做的是，用科技工具構建空間服務商，而空間服務商更多構建的是資產管理式的模式。比如在社區空間服務方面，以原來的住宅物業管理平臺“萬科物業”為基礎，延伸出房產交易平臺“樸鄰發展”;在商企空間服務方面，與戴德梁行成立“萬物梁行”，致力于商業物業管理運營服務;在城市空間服務方面，推出首個城市服務平臺“萬物云城”。

此外，中指研究院對中小物業企業也進行了系統的研究和梳理。對于中小物業企業未來如何發展，黃瑜也給出了幾點建議：第一，深耕區域，扎實做好主業，提升服務力和滿意度，增強區域市場競爭力;第二，通過企業間戰略合作，協同帶動成長;第三，以上市為目標，強化各項能力;第四，企業間兼并收購，在行業成長期享受估值溢價空間，與上市公司共同成長。(劉琪)