物業上市潮下股價分化 科技賦能成殺手锏

于物業而言，疫情之下的2020年，是水大魚大、異軍突起的一年。

這一年，在高估值的誘惑之下，17家物管公司成功上市，創下歷史新高;這一年，出于對規模的追求，物管行業的多元化布局以及收并購案例遠超以往;這一年，在提質增效與物聯網新技術的雙重驅動下，物管企業的科技投入進一步加大，TOP20物企已投資110家科技公司;這一年，增值業務成為各家積極探索的新增長點，中國物管企業增值服務氣候漸成。

展望2021年，易居企業集團CEO丁祖昱認為，隨著港交所計劃提高上市門檻，更多中小物業公司或將放棄獨立上市，物企并購高峰期即將到來。

上市潮下的股價分化

據藍鯨房產統計，2020年，共有17家物業公司上市，其中A股1家，H股16家，較2019年12家新上市公司數量增加5家。從時間點上來看，上半年僅3家物業公司上市，下半年上市數量達到14家，其中四季度物業公司上市數量達11家。

下半年，物業股集中上市與“三道紅線”的出臺不無關系。8月底，監管層對房企提出三道紅線的要求，引導企業降杠桿，從2021年1月1日起，該標準將在全行業實施。

此后，降低債務規模成為房企不得不面對的一大課題，企業開始改變自己的運營邏輯，通過狠抓回款、處理存量資產、加強合作、股權轉讓等一系列降負債的操作，來適應新的變化。中信證券在一份研報中指出，“三道紅線”之下，部分開發企業把分拆新業務視為一種去杠桿的辦法。

而物業因為估值較高，首先進入了房企的分拆視野。貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“2019年之前，物管公司分拆上市主要是期待輕資產板塊快速發展，但物業管理行業的高估值，成為引發2020年物業上市潮另一關鍵誘因。”

2019年，物管板塊迎來爆發。Wind數據顯示，新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務當年分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7月，優質上市物管企業股價延續強勁表現，其中永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業的股價均實現了翻倍漲幅。

然而，伴隨著大量新股的上市，資本市場也愈發理性。數據顯示，自8月份以來，物業板塊股價呈現持續下探趨勢，尤其是四季度龐大的新股發行規模，更是誘發了物業板塊調整，老股股價下降、新股頻頻破發。

根據克而瑞統計數據顯示，2020年9月-11月份，30家上市物業企業股價下跌，部分個股跌幅甚至超過三成;另一方面，10月份上市的3家物業新股，也接連遭遇破發狀況。

雖然在股價回調下，估值有所回落，不過物業上市潮仍將繼續。據中指院統計數據，目前有20余家物業企業在準備上市進程中。如榮盛發展分拆的榮萬家已在12月21日通過聆訊，有望成為2021年第一家在港股上市的物業公司。

而在首次遞表失效后，宋都服務、星盛商業也已經二度遞表。此外，陽光城物業、龍光物業等正在籌劃分拆上市事宜，富力地產擬將物業剝離出上市公司，計劃通過天力物業在港交所上市。

另一方面，盡管行業正經歷上市熱潮，但龍頭企業中，萬科與龍湖仍然沒有拆分物業上市。“龍湖的四大主航道是非常緊密結合在一起的。”在2020年中期的業績溝通會上，龍湖集團CEO邵明曉解釋了“不分拆物業”的原因，同時，也對物業行業的潛力表達了認可，“物業相對輕但是擁有大量的用戶群，并且是增長可期的業務，我們相信未來會形成一些大頭部。”

由此，關于萬科與龍湖兩家龍頭企業，誰將先推動物業業務單獨上市的答案，要留在2021年，或者更遠的未來方能知曉。

科技賦能規模與邊界延展

上市潮下，物業公司的外拓也按下加速鍵。

據興業證券研報統計，截至10月30日，2020年物業管理板塊上市公司，已公告的針對物業管理服務的收并購活動共有26起，涉及金額達19.36億元。而據克而瑞統計數據顯示，僅11月份，50家物業公司共計新增拓展304個項目，相比上月增加32個，同比增長11.76%。

值得關注的是，和以往主要聚焦于住宅物業不同，2020年物業公司管理的業態也逐漸豐富，延伸至多個業態及領域，諸如商業、寫字樓、學校、園區、交通樞紐甚至是城市服務等。

如龍湖智慧服務便在2020年加大多業態探索，落地城陵磯、廣陽島、農博島、北大荒等城市服務項目，并新進入稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景。

事實上，在物業公司進入管理面積更大、專業程度更高的多元化新場景的同時，也誕生出更多的科技需求，譬如，在服務城市更新等場景時，便需要物業公司運用科技的手段，擴大每個一線人員的服務半徑。

除此之外，解決隨著規模攀升的人力成本問題，既是物業企業突圍的關鍵，也在倒逼物管企業不斷提升對科技與互聯網的運用。

一直以來，物業管理行業均是個典型的人力密集型行業，有研究數據顯示，一線物業管理者的薪資成本(包括人力外包成本)通常占據著營業成本中的巨大比重，并衍生出一系列的隱患。

從短中期看，物管企業的管理規模極速擴張伴隨著員工數量的同步擴張，員工日常管理的難度陡增;從中長期看，物業管理行業面臨的終極挑戰將是人口老齡化及城鎮化背景之下的低端勞動力缺失。

根據克而瑞發布的2020年度中國地產數字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰略投資科技公司，為企業數字化管理賦能。

2020年10月31日萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物云;2019年5月，碧桂園服務正式變更為碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司，且目前碧桂園已成立、投資共有20個科技公司，涉及范圍從機器人研發、智慧建造、智慧社區、智慧營銷等九個方面。

2018年8月，龍湖物業正式將品牌升級為龍湖智慧服務。同年4月，龍湖悅來城市管理有限公司(以下簡稱“龍悅公司”)正式成立，運用大數據、云計算、物聯網等信息技術為城市精細化服務，并在城市物業基礎服務、市政基礎設施管理、園林養護、道路秩序管理、市容環衛管理、突發事件管理、城市特色功能服務等7大體系中，提供64種場景服務。

如在龍悅公司的系統中，每臺路燈都有專屬身份，BI大數據系統對報警統計、亮燈率、節能率、等實時收集數據、分析比對、為節能降耗作技術支撐。利用物聯網技術、智能傳感設備和專業設備管理平臺，可完成井蓋和管理人員的無線智能連通。

無疑，這些智慧措施在節省人力成本的同時，也提高了服務效率。興業證券指出，智慧物管技術落地后，即使考慮人力成本的持續提升，在管項目增長帶來的員工人數增長以及人均薪酬增長，但是通過科技賦能的方式提升人均在管面積，基礎物管業務毛利率下降的壓力將得到緩解。

破題增值服務

與此同時，科技的運用也讓物業增值服務有了更多成長的土壤。

一般而言，物企營收一般有兩大塊，一是基礎物業服務，一是增值服務。其中，基礎物業服務占據物企營收的重頭，但毛利率水平卻相對有限， 2019年華金證券重點關注的物管上市企業基礎物業管理服務毛利率算術平均為22.8%，其中多數頭部物業的毛利率均低于20%。

通常而言，新盤項目的毛利率水平高于成熟項目，隨著時間推移倘若成熟物管項目未能實現提價，那么項目基礎物業管理服務的毛利率水平將面臨向下壓力，部分項目或產生虧損。

相對于物業費調整這一企業合理經營行為不得不面對的普遍性困局，基于社區這個“私域流量”的增值服務卻有著不小的想象空間。社區是天然優質的“私域流量”，對于物管企業而言，在低獲客成本之下，如果能夠有效把握業主的痛點與需求并行之有效地組織起商業范式，那么社區增值服務對于單個物業管理項目盈利模型的改善是值得期待的。

如其與頗具話題的社區團購相比，便具有充分的競爭力。主要體現在用戶流量(建立在優質基礎物業服務之上)、社區團長(基層物業服務人員)、最后一公里(上門配送或自提點)等關鍵業務節點之上。

華金證券認為，優質的物業管理服務是開展社區增值服務的基礎，是搭建物管企業與社區關系的橋梁。所謂“遠親不如近鄰”，在信任的基礎之上，物管企業才有可能憑借便捷性、差異性從社區外的商業系統搶得市場份額。

以龍湖為例，截至2020年底，龍湖智慧服務的業主滿意度連續十二年超過90%，這與龍湖善待你一生的服務理念息息相關。如龍湖為了滿足西南地區潮熱地區業主曬被子的需求，推出了“曬被節”，如今已經堅持13年;每年在各種各樣的節日時，龍湖會將小禮物如期掛在業主家門上;堅持了九年的善居計劃，不僅煥新社區環境，也幫業主上門深度清理油煙機、廚房死角、客廳天花板等等......類似的例子不勝枚舉。

正因為有了平時貼心的基礎服務，其增值服務才能迎來爆發。據悉，在2020年上半年防疫最艱巨的60天內，龍湖龍眼優選通過15萬筆訂單的形式，多快好省的在特殊時期，將業主的需求送到家門口。目前，在業主增值服務方面，龍湖智慧服務通過自主經營、平臺整合等形式，提供房屋租售、美居家政、旅游服務、優選好物等全生活服務鏈產品。

誠然，在2020年，物業行業的重塑與出圈，展現了行業更多的可能性，以及巨大的潛在發展空間。但可以看到，在目前行業集中度較低的情況下，物業行業還有很多的難題等待破解，只有能做好基礎工作的物管企業才有可能成為龍頭，也才有可能讓物業成為一門賺錢的生意。(石青玲)