深圳高價學位房調查：房源多是老舊小區的，銀行貸款更“寬容”

“隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎可以相差一倍，這就是深圳房價的現實。”

5月初的深圳，天氣已經非常炎熱。烈日當下，中介黃經理已經帶了好幾波客戶看房。“我在羅湖水貝這邊做了十幾年的中介，算是見證了學位房市場的驚人變化。”黃經理打趣說，“這里有兩個相似的小區，一個叫洪湖東岸另一個叫洪湖春天，相隔一條馬路，東岸的樓齡還新一些但目前二手房價格在每平方米5萬到6萬左右，洪湖春天小戶型的售價已經超過每平方米11萬元，因為是深圳中學初中部的學位房。”

其實，類似的情況在深圳多處可見，甚至有一些老舊小區房子因為優質學位而成為“千萬豪宅”，最近一些城市出臺學位劃片的消息再次將關于學位房的討論推上高潮。那么，到底有哪些力量在助推深圳優質學位房的大漲?

銀行很“寬容”

除了部分熱門片區的房價，深圳優質學位房的價格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數據顯示，深圳市二手房價漲幅前三的片區分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區。無獨有偶，這些片區的房價上漲都是因為優質學位或者“即將擁有”優質學位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統的優質學位片區，龍華紅山、寶安中心區等片區的部分二手房房價也因為優質學位的"加持"，都已經超過每平方米10萬元。

深圳部分帶優質學位小區的二手房房價 數據來源：樂有家研究中心

在記者的調查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優質的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優質學位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引嗎?”黃經理說。

記者在羅湖田貝片區調查時發現，這里的優質學位房價格漲幅明顯。以建于上世紀80年代的愉天小區為例，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位，目前的成交價超過了每平方米13萬元。“一套35平方米的房源，最新成交的價格為465萬元。去年這個時候，類似面積的房源成交價格在每平方米9萬元左右，一年之內的漲幅就接近50%。”黃經理表示，最近一些學位剛被使用過的房子也成為搶手貨。不僅如此，同樣帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位的周邊房源，多數房源的報價都已經達到每平方米10萬元。

“這還是在羅湖區，要是放到福田百花片區，學位房的價格更高。”福田百花片區稱得上是深圳最為著名的學區，名校云集，盡管片區很多都是樓齡超過20年的房子，但中介網站的信息顯示，二手房掛牌均價普遍在10萬以上，甚至有掛牌價接近每平方米20萬元的房源。

在羅湖和福田區，相關優質學位房多數以樓齡較長的二手房為主。一家外資銀行的個貸經理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產時會考慮物業的樓齡，剩余產權年限等因素，例如在1995年之前建成的物業，該行進行評估時會適當降低評估價，意味著置業者需要多給首付或者貸款年限會有所減少。

記者將一套愉天小區建筑面積為35平方米的房產證復印件交給銀行經理進行評估，對方告知該物業的評估價可以做到435萬元。當記者告知目前業主叫價要465萬元時，對方回復可以盡量調高至465萬元，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。另外一邊，記者向一家中小型銀行詢問一個非優質學位的普通老舊小區房源能否貸款時，對方回復稱，太老舊的房子該行不提供貸款。

由此可見，銀行對一些老舊的優質學位房顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業者勇于“接盤”。因為在他們心中依舊有著這么一個信念：優質學位使用后還能賣出好價錢。

除了買房上學，過去以超高價經辦名校學位房租賃合同，以租房的形式上名校，在地下早已發展成一門“生意”。不過，記者查詢深圳各區最新的招生指引，發現一些頂級名校并不招錄地段內以租房名義上學的地段生。

漫長的過程？

最近，北京和廣州的學位房改革被迅速引爆。據悉，5月6日起北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“優質學位房”降溫。此前，廣州天河區則提出公辦初中“多校劃片”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這些措施出臺體現了北京學區房的政策導向，對于打擊學位房炒作、促進教育資源的公平和均衡、促進學位房的規范發展起到了積極作用。同時對于全國市場來講，也可以積極參考北京新的政策，在教育資源供應和防范學位房炒作方面積極做出努力，進而促進房地產市場較好發展。

事實上，深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內試點“大學區制”以及“共享學區”，試點區域的義務教育階段學生入學，家長可自愿在學區內為孩子報讀2到3所學校，按志愿次序和積分高低依次錄取。此外，今年羅湖區還增加了學位房“實際居住“等要求。如果沒有實際居住，將取消地段公辦學校申請資格。

在今年年初的深圳“兩會”，有政協委員就建議改革原有學位房政策，推行“多校劃片”。不過，有家長表示，深圳的“大學區”和“共享學區”，一般都是片區內教學實力相當的學校組成，名校一般都不在其內。

近日，深圳龍華區發布小一初一入學政策的大學區招生指引。龍華區在民治街道選取了5所學校的小一和4所學校的初一采用大學區方式招生，以“均衡教育資源、距離相對就近、主干道路為主”等原則進行學區劃分，但以實行單校劃片與多校聯動的學位調劑機制。以小學為例，在民治街道小一選取民治中學教育集團民順小學校區、民治中學教育集團北校區、龍華區教科院附屬實驗學校(世紀春城小區范圍)、龍華區實驗學校、深圳市高級中學(集團)北校區5所學校。毫無疑問，深圳高級中學北校區是這里面最好的學校。有家長表示，由于生源太多，即使單校劃片區內的學生還不一定能順利進入深高北校區。從“單校劃片”到“多校劃片”，優質學位并沒有增加，如何“分蛋糕”?目前來看除了房子，現在還很難找到更好的分配方式。

為實現教育質量均衡，近年來深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進集團化辦學。不過，一旦新設分校傳言，投資資金就聞風而動，福田八卦嶺片區就是典型案例。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，教育均等化是一個漫長的過程，學位房與非學位房價格的差距，體現的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。廣州學位房價格比深圳低，反映廣州教育總體比深圳均衡。