浙江工業(yè)大學(xué)虞曉芬：解決大城市住房突出問題 推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展

住房問題關(guān)系民生福祉。中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為今年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)之一。大城市住房有哪些突出問題，應(yīng)該如何解決?記者采訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬。

推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

記者：中央經(jīng)濟工作會議又一次強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，2021年應(yīng)該如何促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?

虞曉芬：我國大城市住房存在供給量偏少、房價偏高、租賃市場結(jié)構(gòu)不合理等問題，造成新市民、青年人等群體的住房困難問題比較突出。當(dāng)前，解決好大城市住房問題，首先必須堅持“房住不炒”的定位。各地要善于運用長效機制政策措施“工具箱”，從供給端、需求端入手，多策并舉，把住房資源更多地配置給自用者，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

進一步壓實城市主體責(zé)任。要進一步完善城市房地產(chǎn)市場監(jiān)測和評估考核機制，對調(diào)控不力的城市及時問責(zé)追責(zé)。

嚴(yán)防資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。強化對房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況和拿地行為的全面監(jiān)測，實施好重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，嚴(yán)查各類資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。加快建立居民債務(wù)收入比監(jiān)測體系。

加大住宅用地供給。人口凈流入、房價較高的大城市，要切實提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地的供應(yīng)比例，擴大普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，增加租賃住房用地和保障房用地供應(yīng)。建立“限房價、競地價”等房價地價聯(lián)控機制。嚴(yán)格禁止國有企業(yè)高價拿地。

遏制投資投機炒房行為。實施限購、限售，優(yōu)先保障無房戶購房。嚴(yán)格審查購房首付資金來源，嚴(yán)防消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等非房貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。加強市場監(jiān)管，嚴(yán)肅處理開發(fā)商和中介哄抬房價地價、惡意炒作等行為。

加強政策性租賃住房建設(shè)

記者：為什么中央經(jīng)濟工作會議提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)?加強保障性租賃住房建設(shè)的重點是什么?

虞曉芬：高度重視保障性租賃住房建設(shè)，為完善住房保障體系指明了方向，是解決好大城市住房突出問題的重大舉措。

經(jīng)過多年努力，我國已建成世界上最大規(guī)模的住房保障體系。“十三五”期間，全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民搬出棚戶區(qū)、住進樓房。截至2020年底，全國3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領(lǐng)取了租賃補貼。隨著新型城鎮(zhèn)化的縱深推進，住房保障的重點從解決戶籍居民住房困難轉(zhuǎn)向解決大城市新市民、青年人等群體的住房困難問題。新市民群體規(guī)模龐大，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口達2.36億人，靠政府投資建設(shè)的公租房難以覆蓋，租賃市場又缺少與這一群體經(jīng)濟能力相匹配的合適房源。

2019年，住建部會同專家學(xué)者開展調(diào)研，提出發(fā)展政策性租賃住房。政策性租賃住房由政府給予政策支持、多主體投資、多渠道供給、租金低于周邊同品質(zhì)的租賃住房，為新市民提供與其經(jīng)濟能力相匹配的“一張床”“一間房”或“一小套房”，讓他們能夠先在城市安居，等有一定支付能力后再租賃商品住房或購買共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房。

2019年底，住建部部署在廣州、沈陽、南京等13個城市開展政策性租賃住房試點。2020年推動建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，引導(dǎo)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與發(fā)展政策性租賃住房。經(jīng)過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運作模式。但試點過程中也發(fā)現(xiàn)在用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

中央經(jīng)濟工作會議明確“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”“要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)”等措施，必將有力促進政策性租賃住房發(fā)展。

進入新發(fā)展階段，我國構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的頂層設(shè)計已經(jīng)明確，其中保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。要進一步在土地、金融、財稅、審批等方面細(xì)化支持政策性租賃住房的政策，進一步明確地方政府的主體責(zé)任，加快推動政策落地。

規(guī)范發(fā)展長租房市場

記者：中央經(jīng)濟工作會議提出“加快完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，應(yīng)當(dāng)如何落實?

虞曉芬：長租房是指租賃關(guān)系和租金相對穩(wěn)定、完全市場化運作的可長期租賃的住房。發(fā)展長租房，對增加租賃市場有效供給、改善租賃供需結(jié)構(gòu)、提高租房品質(zhì)、穩(wěn)定租金價格、促進住房消費健康發(fā)展等有十分積極作用。

一是要加快研究制訂長租房的建筑設(shè)計、消防驗收、運營管理等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確長租房的車位配比、日照間距、梯戶比、最小套內(nèi)面積等，避免簡單套用其他建筑規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn);二是加快出臺支持持有型長租房投資經(jīng)營的信貸、稅收、補貼等政策，支持企業(yè)發(fā)行長租房REITs產(chǎn)品(房地產(chǎn)投資信托基金)，籌措長期低成本資金，切實減輕REITs發(fā)行、運營、退出階段的稅收負(fù)擔(dān)，免征部分環(huán)節(jié)的增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅等，保障從事長租房投資經(jīng)營的企業(yè)獲得合理回報;三是加快出臺《住房租賃條例》，去年9月住建部已向社會公開征求意見，應(yīng)在修改后盡快出臺，特別是要明確禁止租賃企業(yè)采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營行為;四是研究推進公共服務(wù)政策體系建設(shè)，逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”;五是把經(jīng)營長租房的機構(gòu)與房源全部納入政府租賃監(jiān)管平臺，實施嚴(yán)格的租賃資金監(jiān)管制度，切實維護好群眾合法權(quán)益。