資金流向監控困難 用經營貸套利買房成灰色產業鏈

近期，一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

3月26日，中國人民銀行、中國銀保監會和住建部三部門聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)，要求銀行業金融機構從貸前、貸中、貸后管理三個環節著手，強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

近期，多地金融監管部門排查經營貸挪用，嚴堵資金違規入樓市。受訪專家認為，對經營貸等資金違規流入房地產市場的嚴格監管，無疑會產生強大的震懾力，經營貸將回歸服務小微本質，房地產調控政策效果也將得到進一步體現。

用經營貸套利買房

已形成灰色產業鏈

經營用途貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，原本是給企業主補充流動性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。

去年以來，為了緩解新冠肺炎疫情給經濟帶來的影響，政府加大了對小微、民營企業的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經營貸，甚至直接給經營貸貼息。在疫情防控期間的特殊政策下，經營貸的周期越來越長，最長可以達到20年。

經營貸業務的初衷本是好的，但有人借機鉆了空子，用經營貸的錢買房，享受更低的利率，更長的還款期限。

經營貸的利率低于按揭貸款，經營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。比如，同樣是貸款300萬元，20年時間，經營貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬元。

據了解，在上海、杭州等地，經營貸買房甚至成為不少中間商眼中的新生意，銀行、擔保公司和助貸機構由此打造了一條完整的灰色產業鏈。尤其自去年以來，用經營貸炒房幾乎成了公開的秘密。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，各類貸款的用途有專門規定，應該?？顚Ｓ?。如果商業銀行明知經營性貸款流入房地產市場而不加以禁止，違反了商業銀行法的規定;而企業或個人將經營用途貸款違規流入房地產市場，也違反了《個人貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》。

3月1日至26日，中國銀保監會公布了21張處罰銀行涉房貸款違規的罰單，合計罰沒1910萬元，涉及中國銀行、交通銀行、建設銀行、中國農業銀行、浙江瑞安農村商業銀行等14家銀行。信貸違規流向樓市是處罰的重點。

3月26日，為了進一步防止經營用途貸款違規流入房地產領域，三部委聯合印發《通知》，要求各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構聯合開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查。具體包括加強借款人資質核查、信貸需求審核;貸款期限、貸款抵押物管理，加強聯合懲戒。

資金流向監控困難

違規流入影響樓市

經營用途貸款違規流入房地產領域背后原因眾多。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法告訴《法治日報》記者，由于房地產市場價格近年來基本保持上漲趨勢，許多不具備購房能力的人也想盡快從房地產市場分一杯羹，從而將企業經營資金挪用購房，很多企業的經營性貸款并沒有真實的經營需要。一些中介機構為獲取房地產交易的傭金，不惜進行虛假宣傳，制造了房地產市場的恐慌情緒，許多缺乏購房資金的剛需用戶也提前進入房地產市場。因資金不足，這些用戶會通過各種途徑獲取企業經營資金作為首付，以盡快實現購房計劃。

趙秀池說，有些中介機構甚至會提供套現等服務并明碼標價，為客戶提供“經營貸”轉房貸的通道;在一些銀行內部由于監管不嚴等原因，也會出現信貸員違規將經營貸款放給購房者的現象。

在楊勤法看來，企業為逃避資金流向監管，會在銀行多頭開戶，然后在各個賬戶之間周轉資金，增大資金收付的結算量，使監管部門的工作量大為增加。企業從銀行貸取的首筆款項走向容易監管，當資金繼續流動、特別是跨行流動后，貸款銀行難以監管。此外，一旦銀行對資金流向監管過嚴，企業就會轉向其他銀行開戶，這在一定程度上也迫使銀行業放松對資金流向的監管。

楊勤法認為，經營用途貸款違規進入樓市，或將推高房地產價格，增加房地產市場的調控難度，同時可能會損害那些原本需要貸款企業的正常發展。

部門聯動加強監管

注意甄別真實需求

據了解，《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域?！锻ㄖ愤€要求，進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

《通知》下發后，多地金融監管部門積極采取行動，聚焦經營貸，防止經營用途貸款違規流入房地產領域。

北京轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。北京銀保監局會同相關部門選取重點機構進一步開展專項核查，已發現涉嫌違規流入房地產市場信貸資金約3000萬元，并啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調查取證工作。

4月2日，深圳市銀保監局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發布公告，將根據《通知》要求開展防止經營用途貸款違規流入房地產領域聯合排查行動。

4月5日，合肥市住房保障和房產管理局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，要求加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。

面對越來越嚴的金融監管態勢，有公眾表示擔憂：自己正常的購房貸款會不會因此受到影響?

趙秀池對此解答說，《通知》針對的是違規發放的貸款，不影響房地產貸款的正常發放。“應當注意的是，如果違規使用經營貸，購房人有可能納入信用‘黑名單’而無法申請購房貸款。”

趙秀池說，在目前情況下，要想真正防范經營用途貸款違規流入房地產領域，金融機構、金融管理部門要與住房和城鄉建設部聯動，從借款人的貸款期限和貸款流向來判斷是否違規流入房地產領域。中小微企業貸款一般比較短，如果續短為長，大筆資金用于購買住房或者支付買房前后的借款，就有一定問題;也可以通過建立信用黑名單制度，由借款人作出承諾，起到防范風險的作用。

楊勤法提醒，在防范的同時，要注意甄別真實需求與違規流入的區別。“銀行業金融機構要進一步提升對小微企業的支持力度，持續加大對經濟社會發展重點領域和薄弱環節的資金供應，深入貫徹落實黨和國家關于金融支持小微企業發展的戰略部署，保持小微企業信貸支持政策的連續性、穩定性，發揮經營用途貸款支持實體經濟的積極作用。”(張守坤王 陽)