大浪淘沙跑道已定 住房租賃市場有望迎來REITs時代

近年來，隨著住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，其不僅在社會民生中的重要性不斷上升，同時也成為新市民、青年人等緩解住房困難的重要手段。

《證券日報》記者注意到，無論是去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，再或是今年的政府工作報告及“十四五”規(guī)劃，其中均能看到“保障性租賃住房”的身影。

結合近日ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021住房租賃行業(yè)發(fā)展信心指數(shù)報告》(下稱《指數(shù)報告》)來看，剛剛過去的2020年，無論是政策支持信心指數(shù)還是投資信心指數(shù)，均較2019年明顯好轉(zhuǎn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，總的來說，當前住房租賃行業(yè)的發(fā)展信心正在逐步遞增，未來，租住生活或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。

行業(yè)：

大浪淘沙跑道已定

客觀來講，去年部分長租公寓企業(yè)的“暴雷”，盡管在一定程度上受到了疫情的拖累，但其經(jīng)營模式的不健康，或許又早就說明了問題。從整個住房租賃企業(yè)看，此次洗牌對于那些腳踏實地、精耕細作的住房租賃運營企業(yè)來講，其運營穩(wěn)定、服務到位及協(xié)同社區(qū)管理等優(yōu)勢更加凸顯。

《指數(shù)報告》認為，在此次大浪淘沙之后，真正的“選手”正式進入了資產(chǎn)管理的長跑時代。

具體來看，該《指數(shù)報告》通過面向十余方行業(yè)參與者進行調(diào)研得到的最終結果顯示，住房租賃行業(yè)的整體信心明顯向好。如從政策支持信心指數(shù)來說，受訪者對2021年政策支持信心指數(shù)預期整體樂觀，平均值要高于去年同期調(diào)研結果。在這里面可以看到開發(fā)商和產(chǎn)品供應商的信心極大的增強;在投資信心指數(shù)上，則整體預期從此前的稍顯悲觀轉(zhuǎn)為中性保守;最后，從經(jīng)營指數(shù)上看，《指數(shù)報告》認為，不出意外，各方對于一線城市和新一線城市的整體住房租賃市場普遍看好，這是源于經(jīng)濟發(fā)展會不斷帶來就業(yè)機會，帶動大量的城市新居民涌入，從而使得住房租賃需求增加，推動行業(yè)信心增強。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然告訴《證券日報》記者表示，稍早前，在住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展之初，很多熱錢都積極涌入，無形中推高了相關資產(chǎn)價格，進而出現(xiàn)非理性的盲目擴張，導致一些市場亂象的發(fā)生。但是在熱錢退出之后，這些長期的、穩(wěn)定的、便宜的資金才有了入場的機會，才能夠跟那些腳踏實地、精耕細作的運營機構一起長跑。這也是為什么說真正的“選手”將進入長跑時代。

“我特別認同住房租賃行業(yè)‘大浪淘沙，跑道已定’這一說法。事實上，這也是當前住房租賃行業(yè)的現(xiàn)狀。”在新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏看來，“大浪淘沙，跑道已定”可以從兩方面理解。一是對這一賽道的看好。即經(jīng)過前期部分住房租賃企業(yè)的“暴雷”，一些經(jīng)營模式不健康的企業(yè)已經(jīng)被行業(yè)洗了出去;二是從整個行業(yè)來說，在這條賽道里，其實還可以進一步細化為不同的跑道。尤其是經(jīng)過去年的行業(yè)“洗牌”，相信部分住房租賃企業(yè)也找到了適合自身發(fā)展的方式。

趙然表示，總的來說，隨著住房租賃行業(yè)結構的不斷變化發(fā)展，可以看到的是，目前行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)商、供應商和服務商信心正在增強。

政策：

鼓勵與規(guī)范并重

盡管住房租賃行業(yè)是在近幾年得到飛速發(fā)展，但若從源頭追溯的話，其發(fā)展已走過約20年時間。

據(jù)《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告(下稱“住房租賃報告”)顯示，住房租賃市場在過去的20年時間中，大概可分為四個階段。即2000年到2010年這十年當中，主要以培育住房租賃市場為主;2011年和2013年期間，進一步提出要發(fā)展保障性租賃住房;2014年到2016年期間，政策面以“購租并舉”以及“健全住房租賃市場化體系”為主;最后是2017年至今，“鼓勵”與“規(guī)范”成為關鍵詞。

趙然對《證券日報》記者表示，過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔了補充健全房地產(chǎn)市場體系、去杠桿、保民生工具等角色定位。而2016年，“購租并舉”的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。時至今日，我國住房租賃市場已發(fā)展至機遇與挑戰(zhàn)并存的第四階段，政策開始向鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜。

具體來看，在激勵與約束并重的當下，住房租賃報告以供給端、需求端、資金端、監(jiān)管端為視點細察我國住房租賃市場。如在供給端，以增量盤活存量是主要思路。供給端的存量主要指是住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量的改造。相對而言，增量則是指住房租賃專項用地新建項目;從需求端來看，2018年至今，多數(shù)城市從租房補貼、便利落戶、提供人才專項租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補貼和權益。

“當前住房租賃市場的供給仍存在著供需錯配的問題。”在趙然看來，真正的有效供給應該是契合新市民生活需求的供給，它有著以下幾方面特點：靠近產(chǎn)業(yè)園、交通便利、基礎生活配套設施齊備。除此之外，實現(xiàn)租售同權仍有很長一段路要走。目前看來，各地在人才落戶、子女義務教育等方面都有政策需要突破的地方。

趨勢：

REITs時代將至

當前，隨著基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)的大幕開啟，這于住房租賃行業(yè)來說，同樣迎來發(fā)展的新契機。尤其是對照國外經(jīng)驗來看，金融工具可以說是推動住房租賃市場發(fā)展的重要推手。

隨著市場供給的多元化，特別是租賃住房用地來源的拓寬，加之資金端擴大租賃住房建設資金來源，政策端積極探索對租賃住房企業(yè)的稅費支持，住房租賃報告認為，我國住房租賃市場即將邁入REITs時代。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當前我國住房租賃市場的整體規(guī)模為2.52萬億人民幣，參照國外經(jīng)驗來說，預計住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億元。

趙然表示，未來住房租賃REITs的推出，將促進房地產(chǎn)市場形成低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。借助REITs，住房租賃企業(yè)能夠“輕裝上陣”，也就從真正意義上實現(xiàn)了“開發(fā)、運營、金融退出”的閉環(huán)。此外，由于REITs執(zhí)行的是長期投資策略，并且具備專業(yè)的資產(chǎn)管理，其還將有助于整個住房租賃市場的專業(yè)化發(fā)展，有效減少市場波動，成為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。(杜雨萌)