環(huán)球百事通！從倉儲物流園到可售性產(chǎn)業(yè)園 京東產(chǎn)發(fā)或為“一石二鳥”

“物流”版京東智能產(chǎn)業(yè)園已在中北鎮(zhèn)啟用投產(chǎn)

來源 | 中房頭條

(相關(guān)資料圖)

記者 | 王少杰

伴隨京東智能產(chǎn)業(yè)園接連在天津落子成勢，其發(fā)展業(yè)態(tài)正從傳統(tǒng)的倉儲物流園轉(zhuǎn)向可售性產(chǎn)業(yè)園。

4月下旬，中國房地產(chǎn)報記者在天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)走訪時發(fā)現(xiàn)，在該鎮(zhèn)直線距離不足2公里的區(qū)域內(nèi)，由京東集團旗下京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團（以下簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）先后建設(shè)兩處同為京東智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，一處是為京東提供貨物包裝、分揀及運輸?shù)膫}儲物流類園區(qū)，另一處則通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式打造北方首個智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)——京東（西青）智能制造產(chǎn)業(yè)基地，對外推廣名為京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園。在此之前，包括天津北辰區(qū)、東麗區(qū)在內(nèi)的其他周邊地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)的京東智能產(chǎn)業(yè)園普遍為倉儲物流類園區(qū)。

一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，京東智能產(chǎn)業(yè)園率先在天津西青區(qū)構(gòu)建“一園兩端”發(fā)展格局，即一頭連接倉儲物流，一頭連著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可以理解為京東產(chǎn)發(fā)正在為布局北方新賽道積淀底氣。

記者在現(xiàn)場調(diào)查時注意到，雖名為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園對外銷售的模式卻與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類似，目前該項目正在以簽訂“招商意向協(xié)議”并交納5萬、10萬元意向金的方式，提前鎖定房源、鎖定房價，計劃5月上旬正式開盤，可現(xiàn)場簽訂《商品房買賣合同》。

但在京東產(chǎn)發(fā)事業(yè)部、大北方區(qū)招商副總監(jiān)趙姓負(fù)責(zé)人看來，在天津市場，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是京東產(chǎn)發(fā)的發(fā)展主線，其實是通過以園區(qū)廠房為抓手成長為產(chǎn)業(yè)集聚高、配套服務(wù)完善的綜合體項目，進而推進形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

多種因素疊加影響下，無論是打造智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)還是專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，對于京東（西青）智能制造產(chǎn)業(yè)基地項目均是一種全新探索，未來發(fā)展前景可期，但變數(shù)尚存。

京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園招商中心展示在售廠房沙盤

京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園招商中心已對外開放

產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的模糊邊界

“預(yù)計5月上旬正式開盤，所有房源公開發(fā)售，可現(xiàn)場簽訂《商品房買賣合同》。”4月20日，在京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園招商中心，前述趙姓負(fù)責(zé)人向記者介紹，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)聚源道與紫光路交口，是京東產(chǎn)發(fā)在北方打造的首個智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地近70畝，建筑總面積約6.6萬平方米。該園區(qū)于2022年9月動工建設(shè)，目前部分建筑施工已進入封頂階段，預(yù)計2024年上半年即可交付使用。屆時，將成為當(dāng)?shù)丶邪l(fā)辦公、科技孵化、智能制造、園區(qū)配套于一體的智能產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。

雖名為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，實際項目運營卻與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相類似。這位趙姓負(fù)責(zé)人還向記者表示，該園區(qū)主體建設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)框架廠房20棟，50年工業(yè)產(chǎn)權(quán)，全部用于對外銷售。其中1～4號樓為5層到頂?shù)亩鄬訌S房，可分層分戶，最小分割面積600平方米；5～20號樓為3層到頂?shù)目蚣軓S房，分為獨棟和雙拼，面積區(qū)間為1200～4000平方米。上述房源售價每平方米5300元～5700元。由于項目暫未獲得《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)在僅是以簽訂“招商意向協(xié)議”并交納5萬、10萬元意向金的方式，提前鎖定房源、鎖定房價，以此接受有辦公、生產(chǎn)、研發(fā)、展示等需求企業(yè)的預(yù)訂，待項目開盤后，便可換簽正式購房合同。

按照預(yù)期，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園開盤日期臨近，項目招商中心及周邊已營造出濃郁的招商氛圍。記者現(xiàn)場走訪時發(fā)現(xiàn)，位于中北鎮(zhèn)中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園智能大廈底商的京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園招商中心現(xiàn)已對外開放，內(nèi)置園區(qū)沙盤、項目簡介、區(qū)位規(guī)劃圖及所售房源戶型結(jié)構(gòu)圖等，與普通樓盤售樓處裝飾風(fēng)格和設(shè)施配置相當(dāng)。而在項目施工現(xiàn)場臨街的聚源道與紫光路等路段，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園火熱招商的戶外廣告已布滿道路兩側(cè)。

值得一提的是，記者據(jù)京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園施工現(xiàn)場懸掛的公示牌顯示，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園實際為京東（西青）智能制造產(chǎn)業(yè)基地項目，經(jīng)查詢該項目規(guī)劃方案也是以產(chǎn)業(yè)基地的名義報建，建設(shè)單位為天津星谷科技產(chǎn)業(yè)園服務(wù)有限公司。不僅如此，與該項目直線距離不足2公里處的九川道旁，同樣新建一處京東天津西青智能產(chǎn)業(yè)園，據(jù)現(xiàn)場公示信息顯示，該園區(qū)主體建筑有5棟大型倉儲式廠房組成，目前部分建筑設(shè)施已投入使用。另據(jù)了解，該園區(qū)建筑總面積101244.49平方米（地上），是由天津之泰物流有限公司開發(fā)，分兩期完成，其中，京東天津西青智能產(chǎn)業(yè)園（一期）于2022年9月26日獲得竣工驗收備案。

上述項目對外均宣稱為京東智能產(chǎn)業(yè)園，或許主要基于同屬京東產(chǎn)發(fā)一家企業(yè)投資所為。據(jù)有知情者透露，兩處園區(qū)雖各自擁有項目投資公司，但實際投資陣營中均閃現(xiàn)有京東產(chǎn)發(fā)身影，而京東產(chǎn)發(fā)主推業(yè)務(wù)板塊便是智能產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，兩項目由此對外均宣稱為京東智能產(chǎn)業(yè)園則不足為奇。只是兩者功能定位有著本質(zhì)區(qū)別，緊鄰九川道的項目主要為承擔(dān)京東貨物包裝、分揀及運輸?shù)奈锪鲌@區(qū)，而位于聚源道的項目則屬于典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此前，京東在天津北辰區(qū)、東麗區(qū)，甚至天津周邊其他地區(qū)新建的京東智能產(chǎn)業(yè)園，其規(guī)劃屬性多為發(fā)展倉儲物流專業(yè)類園區(qū)。這也間接印證，京東產(chǎn)發(fā)在北方打造的首個智能制造產(chǎn)業(yè)園亦為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的說法。

不過，從地產(chǎn)屬性回歸產(chǎn)業(yè)屬性，已成為當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流趨勢。

前述趙姓負(fù)責(zé)人也表示，今后園區(qū)運營也將圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)為主的發(fā)展定位，重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚，強化產(chǎn)業(yè)支撐。

提及產(chǎn)業(yè)資源儲備，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園在公開宣傳資料中稱，“園區(qū)內(nèi)不僅會包含京東自有產(chǎn)業(yè)板塊高端裝備制造業(yè)，如京東京造、京東機器人、京東工業(yè)品、京東C2M定制化工廠高端制造業(yè)供應(yīng)商，以及京東多年沉淀合作的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)上下游供應(yīng)鏈。”

相關(guān)宣傳材料還顯示，京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園將構(gòu)筑以基礎(chǔ)、金融、企業(yè)、員工、市場、技術(shù)為服務(wù)核心的六大體系建設(shè)。圍繞物業(yè)管理、融資貸款、渠道推廣、辦公用品集采、員工教育培訓(xùn)、知識產(chǎn)權(quán)及成果轉(zhuǎn)化等領(lǐng)域，向入園企業(yè)展開精準(zhǔn)服務(wù)。

正在建設(shè)的京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園施工現(xiàn)場

“園區(qū)”實為京東智能制造產(chǎn)業(yè)基地

類地產(chǎn)操盤獲利時代謝幕

京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)對發(fā)展前景充滿期待的底氣還來自于當(dāng)?shù)匾丫哂械默F(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展根基。以新建成不久的立和工貿(mào)汽車服務(wù)智能中心項目為例，該項目以智能移動設(shè)備與信息數(shù)據(jù)的無縫串聯(lián)，呈現(xiàn)智能工廠、智能生產(chǎn)的現(xiàn)場。而該項目僅是中北鎮(zhèn)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀下的一個縮影。

記者了解到，涉足諸如立和工貿(mào)汽車服務(wù)智能中心等項目類型的制造業(yè)企業(yè)在中北鎮(zhèn)多達上百家，分別分布在該鎮(zhèn)中北工業(yè)園區(qū)和汽車工業(yè)區(qū)。現(xiàn)代制造業(yè)已成為中北鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前已占全鎮(zhèn)經(jīng)濟總量70%以上。

盡管有京東產(chǎn)發(fā)強大整合力和當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)基礎(chǔ)做背書，但京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園招商中心似乎并未迎來開門紅。據(jù)記者了解，自招商中心對外開放以來，近2個月時間里，目前僅有一棟廠房被企業(yè)預(yù)訂。

記者在當(dāng)?shù)夭稍L時還了解到，受當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大影響，一些有廠房購置意愿企業(yè)在面對價格不菲的購房款時均顯得有些捉襟見肘，普遍做出擱置和延期購買計劃。按照京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園內(nèi)最小戶型面積為600平方米廠房計算，企業(yè)購置成本至少將在300萬元以上，其次是雙拼和獨棟廠房，企業(yè)購置費少則需要600余萬元，多則將達到2000余萬元。這對于一些中小微企業(yè)而言，將是一筆不小開支。

除此之外，有企業(yè)還對園區(qū)準(zhǔn)入門檻的限制過低表達了擔(dān)憂，有企業(yè)主向記者表示，中北鎮(zhèn)政府有關(guān)部門對入駐京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園企業(yè)主要考核指標(biāo)為稅收，即入園企業(yè)需按購房實際建筑面積統(tǒng)籌稅收，要求入駐園區(qū)企業(yè)前三年繳納稅收標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于每平方米500元。這一量化標(biāo)準(zhǔn)或放寬了部分非準(zhǔn)入企業(yè)的入園通道，導(dǎo)致園區(qū)產(chǎn)業(yè)難以形成集聚規(guī)模。

在中北鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)扎堆發(fā)展帶來的消極影響同樣不容小覷。目前該鎮(zhèn)某區(qū)域已集中建設(shè)有多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些項目少則占地數(shù)十畝，多則近百畝，項目之間距離不僅很近，在定位和建設(shè)方向上還有較高的相似度，其開發(fā)出的廠房產(chǎn)品定位十分雷同，這無疑增加了項目間的同質(zhì)化競爭。在此背景下，中北鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同質(zhì)化現(xiàn)象已趨于嚴(yán)重，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場供大于需風(fēng)險進一步加劇，難免會給京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園的持續(xù)健康發(fā)展帶來一定沖擊。

據(jù)天津中北高新區(qū)管委會微信公眾號《中北鎮(zhèn)招商》發(fā)布信息顯示，目前被推薦招商的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，除了京東（西青）智能產(chǎn)業(yè)園外，還有中北數(shù)科園、中北工科園、中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園等，三個園區(qū)分別占地3萬平方米、3.4萬平方米、6.1萬平方米。這些園區(qū)目前均有大量各類廠房房源對外招商，單套面積300～5600平方米，可同時滿足客戶對小空間辦公與大面積生產(chǎn)的需求。除了多層廠房和寫字樓等房源，中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園還配套3棟人才公寓，所有房間均為精裝修，房間總量達472套，可滿足1800人同時租住。

然而，這家號稱“辦公、生產(chǎn)、生活一站搞定”的中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園，卻出現(xiàn)園區(qū)部分“廠房”長期空置現(xiàn)象。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，標(biāo)注有中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園二區(qū)9號、11號、12號、14號、15號樓等多棟（獨棟）樓宇處于空置狀態(tài)，現(xiàn)場凌亂不堪，樓內(nèi)設(shè)施布滿灰塵。該園區(qū)沿街一處副食店的經(jīng)營人員劉某告訴記者，中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園二區(qū)曾在開園之初迎來高光時刻，彼時，園區(qū)企業(yè)入駐率極高，幾乎沒有樓宇出現(xiàn)空置。但好景不長，隨著時間推移一些園區(qū)企業(yè)陸續(xù)“消失”，至此大部分樓宇空置已長達數(shù)年之久，目前整個產(chǎn)業(yè)園二區(qū)鮮有企業(yè)在留守。“好端端的現(xiàn)代化獨棟樓宇，每棟建筑面積均在數(shù)百平方米，長期閑置是對資源的嚴(yán)重浪費。”劉某說。

前述分析人士表示，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商再想靠建設(shè)載體空間以類房地產(chǎn)方式操盤獲利時代將一去不復(fù)返。這就需要他們從發(fā)展起初回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，重新架構(gòu)自身的角色定位、商業(yè)邏輯、產(chǎn)品體系、盈利模式等在內(nèi)的一整套頂層設(shè)計。學(xué)會從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與價值提升中尋找商業(yè)機會，以專業(yè)化、精準(zhǔn)化、稀缺化、差異化的運營服務(wù)獲得價值。（攝影 王少杰）