前沿資訊!韓國樓市崩潰，首爾成交量暴跌70%

近期，韓國房價暴跌引發關注。有消息顯示，首爾部分區域房價下跌40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。

此次韓國房價(尤其是首爾房價)暴跌，根本原因在于韓國整體的人口走勢。韓國綜合生育率長期以來都低于1，就新生人口而言，千禧年之際，韓國年出生人口數已跌破60萬人，2022年更是只有24.9萬人出生，且不排除進一步下降的可能。因此，缺乏足夠的人口支撐是造成韓國房價下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于貸款買房是韓國人購房主要方式，因此M2貨幣的供給量和利率水平高低就很關鍵。美國在全球開啟的加息進程迫使一眾盟國緊隨其后跟進加息，M2供應量也迅速受限。

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據《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創下歷史新高。

首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路。

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，此前房價連漲數年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

數據顯示，自2022年11月起，韓國M2貨幣總量便停滯不前，這直接刺激了首爾房價持續下跌。美聯儲持續加息迫使韓國央行跟進加息，這大大限制了M2總量，破壞了房價上漲動力。

首爾所處地理位置臨近朝鮮，韓國現政府在政治、外交、科技、軍事等多方面堅決向美日靠攏的舉動造成了半島局勢緊張，與美日加深經貿科技合作的要求在客觀上利好接近日本的韓國第二大城市釜山。因此，韓國的人口存量在未來可能會被釜山吸收掉相當一部分，這更加不利好首爾房價堅挺。

針對當前樓市，韓國政府已經采取一系列措施。韓國金融當局于2022年10月出臺了50萬億救市計劃(約合2534億元人民幣)。以擴大實施流動性供應，穩定國內金融市場穩定。

韓國政府在2022年年底至2023年年初，放松了房地產市場多項監管，針對特定人群放寬了貸款規定、實施特定人群固定利率貸款優惠、減免綜合房地產稅重課稅率等。隨著韓國當局及時介入，地產融資市場出現好轉跡象，2023年3月，韓國企業債和國債利差回落到2022年年初較低水平，房價也一度企穩。

即使韓國在多方面采取了一系列穩定樓市的金融政策，但韓國房價的整體下行趨勢和債務拖欠狀態依然沒有根本好轉。

5月24日，韓國金融服務委員會表示，鑒于全球利率路徑、不確定性，風險仍然存在。尤其是韓國房產市場的結構性問題，如高負債率和投機性強等不得到根本治理的話，疊加作為經濟支柱的出口表現依然不理想，期望短期措施化解并企穩韓國目前的樓市恐怕太過樂觀。