強調房住不炒和租購并舉 房地產面臨系統性定價重構

黨的二十大報告強調房住不炒和租購并舉的背后，是對經濟社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產定價重估的積極準備，各地應把握住政策激勵的頭寸，避免過猶不及的誘多，扼殺當地經濟的活力和透支長期的增長潛能。

隨著中共二十大和二十屆一中全會的勝利閉幕，經濟社會步入行則將至的實干時期。

新時代、新起點、新征程，開始落實到人們觸目可及的經濟社會日常。唯有如此，個體對美好生活的訴求才能匯聚進時代的歷史長河。

這其中較為引人關注的就是房地產。最新數據顯示，大連等十多個大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等降至3.8%，清遠等地則最低觸及3.7%。

9月底，央行、銀保監會發布的關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知提出，對今年6～8月新建商品住房售價環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放住房貸款利率下限。

若在過往，如此低的融資成本，可能一石擊浪，不過，在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力下，如其他風險資產一樣，房地產面臨著一場顯見的風險定價重估和投資邏輯重塑。這不僅因為二十大報告在“增進民生福祉，提高人民生活品質”中闡述了房地產發展方向，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”;更主要是因為社會結構和整體風險偏好，都出現新的調整，住房的居住屬性已通過自上而下與自下而上兩個途徑得到強化，金融屬性則開始褪卻。

這首先緣于中國人口數量和質量結構的調整。日益老齡化少子化的人口數量結構，預示著不動產在時間序列軸線上呈現出總量過剩、結構優化特征;從人口質量結構上，接受高教育人口在總人口中的占比顯著增加，這些接受高教育的群體，在全國的自由遷徙上具有更多的優勢，這將加速適齡勞動力在全國范圍內尋找匹配崗位的機會。

可見，人口質量和數量的變化，會逐漸改變人們對住房的認知，住房自有率將不再是一個一致性的需求目標。

區域發展不均衡和區域競爭，在加速人口流動的同時，使人們開始調整對住房內生價值評價指標，即住房內生價值愈發基于房租(或虛擬房租)的貼現，而非基于房價上漲預期。由于貼現率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性，使其回歸到實用價值的居住屬性。而隨著股市等權益市場在制度、風險定價、交易和管控等上的日益完善，權益市場將會逐漸成為居民部門價值儲存的主要配置市場，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產面臨系統性定價重構。

社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產的定價重估。在社保體系覆蓋度不夠的情況下，人們用養兒防老來進行代際交易，因此購置房產定居就成為了根深蒂固的傳統，因為自有住宅的安居是孝道傳統文化的經濟基礎，沒有自有住宅的加持，孝道的維系成本就很高。隨著職工社保、城鄉居民養老體系等的完善和覆蓋度的提升，孝道逐漸從經濟的跨期交易中解脫出來，這將從傳統文化和信念方面，改變人們對住房的定價邏輯。

此外，目前基于金融屬性估值的住房，其高房價抬升了經濟社會運行成本，壓低市場的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足，使高房價很難維持，房地產這一風險資產出現重估定價是遲早的事，且價值重估越早對經濟社會的傷害和拖累越小。

二十大報告強調房住不炒和租購并舉的背后，是對經濟社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產定價重估的積極準備，各地應把握住政策激勵的頭寸，避免過猶不及的誘多，扼殺當地經濟的活力和透支長期的增長潛能。