上市房企總資產規模持續上漲 增速略有收窄，陣營內部分化加劇

中指研究院承辦的“2020中國房地產上市公司研究成果發布會”13日在北京舉行。該發布會上披露的針對房地產上市公司研究成果顯示，2019年，房地產上市公司總資產規模呈持續上漲趨勢，但增速較上年略有收窄，陣營內部分化加劇。

研究成果顯示，2019年，滬深上市房地產公司總資產均值為1165.0億元，同比增長18.9%，增速較上年下降4.5個百分點;大陸在港上市房地產公司總資產均值同比增長19.3%至2228.3億元，增速較上年下滑6.7個百分點。房企從對規模速度的追求開始轉向高質量發展，尤其龍頭房企增速普遍放緩。

“存貨、貨幣資金、長期股權投資以及投資性房地產的增長是拉動房地產上市公司總資產增長的主要因素。”中指院方面分析指出，2019年，優秀上市房企把握并購重組、分拆上市和再融資等機遇，更加強化價值管理與增長，持續釋放出高質量投資潛力。同時，部分區域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路。

分陣營來看，陣營間與內部的分化更加明顯?？傎Y產3000億以上的大型企業近年來逐漸追求更穩健的發展，規模大小不再是主要目標，2019年同比增長率均值為25.0%，較上年增速收窄11.8個百分點。總資產1000-3000億規模的企業普遍處在高速發展期，適當的規模增長是該陣營中部分企業的訴求，25.9%的增長率仍為三個陣營中最高，部分企業受資金約束，投資強度與總資產規模增長明顯下降，陣營內部分化格局逐漸明朗?？傎Y產1000億以下房企面臨更困難的生存環境，增長率僅為11.1%，部分企業也在追求規模的增長，部分出售資產保障現金流，陣營內部分化正在加劇。

2019年，房地產上市公司銷售規模再創新高。滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比增長22.8%和20.7%;凈利潤均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長19.7%、18.5%。

不過，由于行業成本持續上行，上市房企出現增收不增利、盈利質量下滑的現象。滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為13.3%、16.6%，較上年下降1.0、0.4個百分點;凈資產收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點，降至10.8%和14.6%。

另一方面，2019年房地產行業市場處于深度調整期，同時金融環境仍偏緊，房地產上市公司融資成本和營銷費用持續增長，三項費用率整體呈上升趨勢。在這種境遇下，“降費提效”成為行業內的普遍共識。

中指院方面認為，隨著房地產行業監管逐漸規范，資本市場對房地產行業股票價值的投資逐漸轉向以企業本身價值為主導。在此背景下，投資者更關注企業的主營業務水平、財務表現和多元業務的拓展，優質企業更易獲得資本加持。在行業集中度持續升高的背景下，預計未來房地產市場總量的波動將持續減弱，龍頭房企業績增長趨向穩定，市場預期逐漸回歸理性。