兩會未提“房地產稅”“長效機制” 重申“房住不炒”強調城市政策靈活性

在今年兩會期間，房地產稅、長效機制等熱度并不高。政府工作報告重申“房住不炒”，“因城施策”寫進報告。面對經濟運行壓力，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”基調不變，堅持住房回歸居住屬性。

隨著國內疫情得到有效控制，房地產市場正處于恢復通道，近期部分城市土地市場熱度較高，業內認為，未來不排除針對性政策的出臺，促進房地產市場平穩健康發展。

重申“房住不炒”強調城市政策靈活性

今年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”

這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”，2019年未提及，2020年重申“房住不炒”，業內普遍認為這一定位非常堅定，政府在保障住房市場平穩健康發展上面的決心很大。

回顧近三年政府工作報告，2018年提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”2019年提出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

可以看出，政府工作報告關于房地產本身的著墨越來越精簡，更體現出對“房住不炒”這一定位的長期堅持。值得注意的是，相比過去，今年“因城施策”寫入政府工作報告，且刪除了“落實城市主體責任”。

中國指數研究院分析指出，新冠疫情爆發以來，多地靈活因城施策，從供需兩端出臺房地產調控政策，對房地產市場的穩定運行起到重要作用，另外也有廣州、濟南、青島、樂山、赤峰等超10城出臺有關放松限購、限貸等政策被撤回。未來在“房住不炒”總基調下，各地因城施策將更加靈活，以保障房地產市場的平穩運行。

“1-4月政策多發成為最大特點，大多屬于救企與救市。目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購的政策也會收回，但部分補貼購房的政策，對市場依然有所影響。”中原地產首席分析師張大偉表示，這代表房地產調控力度將依然維持之前的高溫狀態。中央遏制房價過快上漲的決心不會發生改變。“從政策角度看，房價平穩城市房地產調控出現輕微松綁的趨勢將在2020年持續。”

棚改大幕落下老舊小區改造提出目標

今年以來，中央在重要會議上已多次強調要加強存量住房改造提升，以改善居民居住條件。此次政府工作報告更是明確了具體的目標：“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。”

中指院指出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，力度明顯加大，改善居民居住條件的同時，亦可擴大內需，促進有效投資。2020年老舊小區將重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，在此過程中，亦為企業的介入創造了條件，特別是物業服務企業，市場空間也將得到進一步拓展。

對于城鎮棚戶區改造來說，今年政府工作報告中并未提及，但今年是新三年棚改計劃的收官之年，分析認為，棚改整體仍有一定體量，可能明顯低于原計劃量。棚改專項債恢復發行，但限定用在已開工項目，疊加貨幣化安置的比例大幅下降，棚改對房地產市場的支撐力度明顯減弱，或更多地發力在基建投資領域。

“2020年棚改未提及，棚改大幕已經落下，下一步重點會轉移到老舊小區改造上來。”58安居客房產研究院分院院長張波認為，“需要有更多房地產參與者來加入到這一領域，內容包括更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車等，通過完善便民設施，讓城市更宜業宜居。”

貨幣環境較為寬松遏制房地產金融化泡沫化

經濟日報-中國經濟網記者注意到，相比往年，今年針對房地產的內容并不多，會前外界普遍關心的房地產稅、長效機制、公積金等關鍵詞在此次政府工作報告中也并未提及。尤其是關于房地產稅立法進程，曾在2018、2019年政府工作報告中分別用了“穩妥推進”和“穩步推進”來表述。

張大偉解讀認為，未提及之前市場擔憂的這些關鍵詞，對房地產市場偏利好。

宏觀經濟方面，政府工作報告提出，“穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。”

“未來貨幣政策有望繼續寬松，對于房地產市場來說，也會受到資金寬裕的利好。從房貸數據看，降息的影響逐漸出現，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調了10個基點以上。2020年房地產不論是開發商的企業融資，還是個人按揭貸款，都有望降低成本。”張大偉說。

中指院分析同樣認為，對于房地產行業來說，受益于較為寬松的貨幣環境，企業國內融資略有改善，融資成本下降，同時，購房者置業成本亦有所下調，供需兩端資金面的改善對房地產行業均有一定支撐，房地產投資保持較快增長可期，進而促進宏觀經濟的穩定。另外，在“保就業”的目標下，居民收入明顯下滑的預期或將有所緩和，亦將有利于市場的穩定。

5月26日，銀保監會有關部門負責人表示，今年防范化解金融風險的工作重點有九項，其中之一是，堅決落實“房住不炒”要求，持續遏制房地產金融化泡沫化。

“房地產本身的穩定對于經濟穩定有著重要作用，房價穩定、地價穩定、預期穩定才能有效落實經濟穩定。預計今年房地產不會出現過度刺激政策，穩定依然是重中之重。”張波指出，穩健的貨幣政策會更為靈活適度，降準降息、再貸款等手段會推動企業便利獲得貸款，并推動利率持續下行。但對于房地產行業的金融控制依然會保持相對從緊態勢，更是會嚴控資金非理性流入房地產市場。