德信中國頻繁高溢價拿地，調高權益比短期難實現(xiàn)

德信中國又出手了。6月11日，在經過了116輪競價后，德信中國旗下的溫州浩闊企業(yè)管理有限公司以36億元的總價競得溫州鹿城區(qū)1宗綜合用地，折合樓面價26385元/平方米，溢價率50%。而這已是該地塊的最高限價。

據諸葛找房提供的數(shù)據，截至6月10日，德信中國先后拿下了12宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計約123.16萬平方米，總成交金額逾140億元。而這些地塊中，最高溢價率超過了100%。而高溢價率之下，如何保證項目的利潤空間又成了德信中國面臨的一項新課題。

記者就拿地、利潤等問題向德信中國方面發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿前，尚未收到進一步回復。

頻繁高溢價拿地

事實上，德信中國近期在土地市場上的表現(xiàn)堪稱“兇猛”。

6月10日，德信以總價10.55億元摘得成都天府新區(qū)一宗宅地，成交樓面價15935元/平方米，以及須無償移交面積比例8%，溢價率為47.83%。

5月28日，經過129輪舉牌后，德信中國從萬科、保利等18家房企中脫穎而出，以12.28億元、80%的溢價率，競得成都天府新區(qū)興隆湖一幅商住用地。

這樣的溢價率對于成都所在的二線城市而言著實不低。克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據顯示，在5月25日-31日的一周內，二線城市整體平均溢價率僅為10%，而成都因天府新區(qū)、新都區(qū)等熱點區(qū)域的高溢價成交帶動下，在該周的溢價率也僅是接近30%。

德信中國還在持續(xù)加碼布局浙江大本營。

5月19日，其以22.5億元競得寧波一宗城鎮(zhèn)住宅用地，成交樓面價22140元/平方米，溢價率45.7%。

這一溢價率還不算高。半個月之后，6月4日，德信在188輪競價后，以7.252億元拿下徐州市鼓樓區(qū)一宗住宅用地，樓面價7469元/平方米，溢價率沖破100%，達到135.39%。

據克而瑞研究中心數(shù)據，6月1日至7日的一周內，以徐州等為代表的重點三四線城市供應了優(yōu)質地塊，整體溢價率約為24%;而在5月18日-24日的一周內，寧波的土地溢價率約為31%。

由此來看，德信所拿地塊皆明顯高于當周的平均水平。同時，粗略計算可知，截至目前，德信中國所獲地塊的平均樓面價約為11400元/平方米，遠高于2019年約6220.2元/平方米的新增土地成本。

58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，德信在港上市后，自身的規(guī)模化驅動力很強，同時可以看到其融資動作頻頻，資金儲備量也明顯加強。另一方面，近兩年浙系房企的發(fā)展速度也表現(xiàn)較好，德信拿地出手迅猛也就在情理之中了。

張波也進一步表示，德信中國對部分城市有充分自信，或者十分看好部分城市，“拋開溢價率，從本身的實際地價來看，未來壓力的確不小。”

不過，未來一段時間內，德信中國或許會延續(xù)這樣積極拿地的動作。

在3月中旬舉辦的業(yè)績發(fā)布會上，德信中國管理層曾表示，“2020年我們目前拿地壓力比較小，公司已經有足夠的供貨量，截至2月底，我們可供貨1020億元，今年公司(新增貨值)目標是800億元。”

諸葛找房數(shù)據中心提供的數(shù)據顯示，2020年以來至6月10日，德信中國在包括成都、杭州、寧波、武漢、溫州等地先后拿下了12宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計約123.16萬平方米，總成交金額逾140億元。

若算上6月11日拿下的溫州地塊，德信中國新增土地總規(guī)劃建筑面積達到約為136.8萬平方米。另據億翰智庫數(shù)據顯示，2019年德信中國的銷售均價為18308.5元。以此粗略計算，截至當前，德信中國所獲貨值約250億元，仍低于800億元的新增貨值目標。

調高權益比短期難實現(xiàn)

拿地溢價率維持在高位，分散風險、保證利潤空間對房企來說，是一個頗為重要的課題。尤其是在房地產行業(yè)利潤水平普遍走低的大背景下。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者表示，過去，房企在獲取高溢價率土地后，會選擇“捂地”的方式來保證盈利，而現(xiàn)在則會找品牌溢價率高的企業(yè)合作。

這也正是德信中國選擇的方式。在此前的2019年業(yè)績發(fā)布會上，德信中國管理層表示，“地價較熱時通過合作方式取得土地控制溢價率分散風險。”

不過，采取合作方式降低風險的另一面便是權益占比明顯較低。

德信中國2019年年報顯示，報告期內，其新增的38個項目總價值約295.13億元，而其應占權益僅111.56億元，占比僅為37.8%。同樣地，在2018年新增的22幅土地中，權益占比僅為31.3%，其中，權益占比超過50%的僅9塊，有一宗位于杭州地塊，德信中國占比僅7.4%。

德信中國也意識到了這一問題。“合作也會帶來運營效率的降低，所以我們從2019年開始逐步調整合作模式，從廣泛合作到未來戰(zhàn)略性合作、選擇性合作。”公司管理層業(yè)績會上也坦言，“未來也會進一步調高權益比，從40%-50%提高到50%以上。”

不過，諸葛找房數(shù)據中心分析師陳霄向記者表示，德信中國以合作方式拿地居多，權益比例較低，在當前的市場環(huán)境下，行業(yè)競爭日益激烈，采取合作方式拿地更能緩解風險壓力。而從德信中國當前的盈利能力以及負債水平來看，短時間內提高拿地權益比例或難以實現(xiàn)。

對于通過合作開發(fā)降低風險的方式，地產評論員嚴躍進表示，“合作開發(fā)的模式會稀釋企業(yè)項目銷售收入”，同時，“一些高溢價項目，因為地塊成本比較高，即便是通過合作開發(fā)也會還是有很多潛在的問題”。

張波則坦言，通過合作來分擔風險并非最佳路徑，2016年-2017年不少地王項目后續(xù)銷售不佳，合作也未能實現(xiàn)預期收益的現(xiàn)象比比皆是。