上半年深圳樓市升溫明顯 調(diào)控再升級 堵死“假結(jié)婚”購房渠道

近期疫情影響減弱，部分城市樓市回暖顯著。為遏制短期投機需求，7月已有多個城市發(fā)布樓市約束性調(diào)控政策。7月15日，深圳加入樓市政策收緊行列，市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，對深圳樓市限購、限貸和限售三個方面的政策進行調(diào)整。

深圳樓市調(diào)控再升級

《通知》中調(diào)整商品住房限購年限一條引起廣泛關(guān)注：“深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。”對比北京和上海現(xiàn)行的落戶即可購房政策，深圳這條限制較為嚴格。億翰智庫分析認為，深圳作為首個買房需要有戶口，且要求附加所得稅/社保的一線城市，此規(guī)定直接封鎖了落戶買房投資的通道，對于非居住需求購房的影響較大，扼殺了試圖通過落戶以購房投資的行為。

在去年十一月，深圳在普通住宅認定標準里取消了對價格規(guī)定。本次《通知》再次更新了對普通住房的規(guī)定：“享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元。”同時將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

億翰智庫研究認為，深圳的豪宅需要繳納豪宅稅，合理地界定普通住房和非普通住房標準，可以保障大部分群體對普通住房的需求。高于這一標準的住房均為非普通住房標準，將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，可以有效抑制非普通住房價格上漲。而增值稅征免年限的調(diào)整將對二手房市場交易能起到一定的抑制作用。

堵死“假結(jié)婚”購房渠道

此次深圳限購標準出臺引發(fā)了市場的熱議，與此同時，給規(guī)則“找漏洞”的話題在網(wǎng)絡上引發(fā)熱議。針對《通知》中的“夫妻離異的，任何一方自離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”規(guī)定，有網(wǎng)友戲稱，若有房家庭雙方離婚后，一方迅速與另一無房的配偶結(jié)婚并閃離，若審查購房資格只追溯到上一次結(jié)婚記錄，此時購房是否可以不受限制。對此，深圳住建局發(fā)表回應，購房資格審查將“追溯3年內(nèi)所有離婚記錄”，即，購房之日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的，其擁有的住房套數(shù)按購房之日前3年歷次離異時家庭總套數(shù)之和計算。

此外，對于戶籍和個稅繳納年限的限制，深圳市住建局發(fā)表補充說明“已在深圳連續(xù)繳納社保或個稅滿5年但入深戶未滿3年的，具有購房資格，限購一套商品住房”。

深圳二手房市場預期向好

調(diào)控升級的背后，是上半年深圳二手房的高熱度。疫情減弱后，深圳二手房市場快速恢復，各項指標增速領(lǐng)先其他城市。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，同比大幅增長39.9%。相對于同為一線城市的北京-5.8%和上海-8.4%，深圳市場增速過快尤為明顯。此外，深圳二手房市場成交價格同樣堅挺，截止到2020年6月底，深圳二手住宅市場成交平均價格為69599元/平方米，上半年成交價格同比上漲8.0%。在2020年6月份，深圳掛牌的業(yè)主調(diào)整過價格的二手房中，漲價的房源占比為54.6%，這一比例領(lǐng)先于其他城市，且環(huán)比上升了2.2個百分點，同比去年上升了29.9個百分點。可見，從深圳業(yè)主調(diào)價動作來看，深圳二手房市場預期普遍向好。

下半年以來，杭州、寧波等多地收緊樓市政策。如今深圳也跟進調(diào)控，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙認為，深圳調(diào)控收緊是市場過熱的必然結(jié)果，目前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，深圳本次在因城施策的原則下，結(jié)合自身房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控收緊政策，是為了保持當?shù)厥袌龅钠椒€(wěn)運行。但整體來看，全國開發(fā)經(jīng)營指標增速并未恢復到歷史同期水平，預計下半年政策全面收緊的可能性不大，市場總體仍將延續(xù)溫和窗口期。