房住不炒！熱點城市為樓市“熄火” 房價上漲空間將持續收窄

樓市調控持續升級。繼今年1月21日發布樓市調控新政“滬十條”后，上海樓市調控組合拳相繼落地，1月25日，上海市浦東新區人民法院發布競買公告，規定了新的司法拍賣房相關交易規則，法拍房納入限購。事實上，不僅是上海，深圳也在持續加強住房購房資格審查和管理等。整體來看，此次滬深樓市調控更加精準有力，進一步體現了房住不炒的政策決心。

嚴格規范市場經營秩序

1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從增加土地供給、打擊假離婚購房、調整增值稅征免年限、指導銀行放貸投放節奏、新房搖號優先滿足“無房家庭”等方面提出詳細的調控措施。

意見明確，嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;要求嚴格執行差別化住房信貸政策，實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理;嚴格規范房地產市場經營秩序，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

無獨有偶，1月23日，深圳發布了《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，包括啟用“購房意向登記系統”，購買新建商品住房的購房人需登記，要求房企和房產經紀機構會同商業銀行驗明購房人的收入證明、征信報告、購房款來源及近一年及以上的銀行流水單等。該通知體現了繼續落實限購政策、防范鉆政策漏洞的調控思路。

事實上，滬深相繼升級調控政策的大背景是其樓市的持續高溫。據中指研究院數據顯示，2020年百城新建住宅價格累計上漲 3.46%，漲幅已超2019年水平，其中一線城市漲幅有所擴大;各區域中，長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較2019年均明顯擴大，其中長三角地區累計漲幅為近四年最高水平，內部多個城市累計漲幅超5%，居百城前列。

以上海為例，去年是上海二手房市場的一個成交大年。據克而瑞地產研究數據顯示，2020年成交面積達到2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額更是歷史上首次突破萬億元。年內部分優質學區房售價出現30%以上的漲幅。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，政策從土地到規范市場秩序等多緯度管控市場，將及時阻止市場亂象發生，且可以穩定市場情緒和預期。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對記者表示，如打擊“假離婚”購房，可能會降低部分熱盤的認籌率，對于穩需求具有積極作用。

改善供求關系是關鍵

對于房地產市場來說，2020年中央調控力度并未放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度。去年7月以來，針對部分城市地價、房價上漲較快等現象，中央多次強調要從各地實際出發，采取差異化調控措施，同時強調發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。

根據中指研究院數據顯示，截至目前已有30余個城市升級樓市調控政策，其中近十余城從限購、限貸、限售等方面加碼。與以往不同的是，部分城市將優先滿足無房家庭或高層次人才購房放在了更重要位置，保障剛需群體，同時增加優先購房家庭限售、限制離婚購房等，修補漏洞，抑制投資投機行為，促進房地產市場平穩運行。

中指研究院分析，整體來看，除深圳等個別城市外，多數城市出臺的調控政策較為溫和，常州、無錫、銀川暫停了疫情期間關于預售資金監管等方面的紓困政策。另外，部分城市從土地端切入，增加土地供應量，土地出讓條件增加“限地價+限房價”等內容，在短期為土地市場降溫的同時，亦將從中長期改善市場供求關系。

如上海提出，完善土地市場管理，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。同策研究院研究總監宋紅衛分析，2016年至2018年是上海土地市場供應相對較小的年份，經過三年的市場去化，當前的庫存已處于相對低位，上海庫存的結構性特征又比較顯著，其中核心區域庫存不足的特征明顯，且核心區域也是樓市上漲壓力最突出的區域。

“2020年上海土地市場出現的火熱局面，尤其是局部熱點區域、熱點板塊過熱，上述政策旨在通過優化土地供應結構來穩地價，從而達到穩房價的作用。”陳霄表示。

上漲空間將持續收窄

近日，深圳市住建局發文稱，對12名涉嫌違規申購商品住房人員進行處理。處理措施主要有暫停使用深圳意向購房等級系統及網簽系統、凍結人才住房輪候資格等。“深圳動真碰硬，使調控政策達到該有的效果，真正步入長效管理軌道。”盧文曦說。

面對新一輪調控的信號，未來樓市將何去何從?盧文曦預計，“未來，新房市場中打新熱有望降溫，短期二手房價格會回歸理性。”

陳霄表示：“在中央反復強調房住不炒及地方頻繁加碼調控的背景下，房價上漲空間收窄，價格漲幅或趨于穩定。”

事實上，房地產市場穩定具備堅實的基礎。據了解，為促進房地產平穩健康發展，中央提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，近幾年房地產長效機制建設加速推進。2020年，土地管理制度改革、房地產金融長效機制以及多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度等相關舉措進一步落地顯效。

陳霄認為，上海、深圳系列新政對于促進過熱市場回歸理性具有一定的積極意義。“從各等級城市來看，預計2021年一二線城市熱度不減，穩中有升，但漲幅不大，未來房企關注度會集中在一二線城市。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，未來二手房價格方面仍需加大管控力度。一方面，部分城市新房較少，導致二手房搶房和房價炒作。另一方面，部分城市二手房的學區資源不錯，導致價格容易上漲，后續需要積極在學區資源均衡分布上做文章。(彭婷婷)