長租公寓監管新規出臺 收、付租金周期必須匹配

頻繁“爆雷”的長租公寓，必須盡快扎緊監管的籠子。昨天，市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，出重拳整治長租公寓市場。新規首次明確，禁止“長收短付”，住房租賃企業收、付租金周期必須匹配;嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規將于2021年3月1日起正式實施。

收、付租金周期必須匹配

以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵租客申請“租金貸”，從而一次性從銀行或小貸機構獲取12個月的租金，再按月或季度向房東支付租金——這一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。池內的資金本應只用于支付租金，可也有長租公寓運營商玩起期限錯配，比如將資金用于收房持續擴大市場規模，可一旦經營受阻，就會出現資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。

缺乏監管的“租金貸”和資金池，是長租公寓頻繁爆雷的深層次原因，也是新規嚴控的核心內容。通知明確，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金周期必須匹配;收取的押金數額不得超過1個月租金，且應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管;嚴控“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

市住建委相關負責人介紹，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解;已經預收的押金，也要一并納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續還會出臺配套細則。

“收、付租金周期必須匹配，也就是說，此前在長租公寓中普遍存在的‘長收短付’經營模式，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金，被明令禁止。”首都經濟貿易大學教授趙秀池提出，租賃端被過度金融化，一旦市場發生波動或企業經營管理不善，極易發生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。

不得強制收取裝修費用

“租賃到期了，當初交的押金卻不給退。”“不降價就解約，扣除違約金，我還得倒給對方兩萬元裝修家具費。”針對承租人和房東的槽點，新規也開出“藥方”。

通知提出，住房租賃企業應當使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發后續糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內將合同信息在北京市住房租賃監管平臺備案，未如實備案的企業將限制其通過互聯網發布房源信息。

其次，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

而在押金退還方面，通知也首度明確，住房租賃企業應于合同終止后兩個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

情節嚴重將進行風險警示

“長租公寓要規范發展，但需要重申的是，大力發展住房租賃市場的政策主基調依然沒有變。”市住建委相關負責人表示，這為住房租賃企業今后的經營行為劃出邊界。今后，北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

當然，對于不改正者，各部門也將加強聯合監管。通知規定，住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住建部門列入重點關注名單并向社會公布，提示謹慎選擇;情節嚴重的列入風險警示名單并向社會公布，警示重大風險;根據住建部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。(趙瑩瑩)