長租秩序待完善 如何讓大城市的青年人“租”能“長”居

今年的政府工作報(bào)告首次提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。在“長租”已成為城市青年人重要住房方式的當(dāng)下，如何讓他們“租”能“長”居，成為今后規(guī)范與發(fā)展住房租賃市場的重要課題。

長租秩序待完善

今年的政府工作報(bào)告明確，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

近幾年，我國長租房市場需求增加?！?020中國青年租住生活藍(lán)皮書》調(diào)查顯示，“長租”已經(jīng)成為城市青年習(xí)慣的生活方式：超過六成人已經(jīng)租房三年以上;超過六成人將長租機(jī)構(gòu)作為租房時(shí)的首選;約半數(shù)租客接受“租房結(jié)婚”;超過兩成租客表示愿意一直租房。

然而，與新生代不斷升級的租住需求相比，長租房市場的發(fā)展并未同步。上述藍(lán)皮書同時(shí)顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預(yù)計(jì)租賃需求人數(shù)為2.4億，現(xiàn)存房源供不應(yīng)求;同時(shí)房源質(zhì)量難以滿足租賃者日益提高的租住品質(zhì)要求，部分城市房源中樓齡20年以上的占比約40%，且普遍存在設(shè)施老舊、配套缺失等問題。

近兩年來，更是有多家長租公寓企業(yè)“爆雷”，房東與租客權(quán)益受損，租房風(fēng)險(xiǎn)陡然提升。多位在大城市租房的受訪年輕人向中國商報(bào)記者表示，找到一處心儀的住處并不容易，要擔(dān)心隨意漲房租、無端被驅(qū)逐、中介跑路等問題。一旦發(fā)生矛盾，受困于維權(quán)渠道不暢，經(jīng)濟(jì)與精神都受到一定程度的損害。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，一些長租公寓運(yùn)營方采取“高進(jìn)低出”“長收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，資金鏈斷裂現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

發(fā)展的“陣痛”讓長租房市場進(jìn)入了今年政府工作報(bào)告的關(guān)注范疇。

多重障礙限制發(fā)展

“目前長租房市場的一個(gè)顯著障礙就是租賃秩序不友好，黑中介、亂收費(fèi)、房東與租客權(quán)益無法得到保障等問題突出。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報(bào)記者表示，當(dāng)前關(guān)于長租房的市場監(jiān)管政策不完善，當(dāng)租賃雙方的權(quán)益受到損害時(shí)，不知道該如何維權(quán)。

除此之外，李宇嘉認(rèn)為，長租房是一個(gè)投入大、利潤薄、需要長期經(jīng)營的行業(yè)，應(yīng)該鼓勵(lì)專業(yè)的長租企業(yè)進(jìn)入，培育規(guī)?；》孔赓U市場。不過目前相關(guān)稅費(fèi)支持政策還未落實(shí)到位，這也是制約市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。

貝殼研究院高級分析師黃卉向中國商報(bào)記者表示，從企業(yè)的角度出發(fā)，發(fā)展長租房市場目前受困于模式障礙與政策障礙。“我國現(xiàn)行的長租公寓商業(yè)模式單一、靈活性差，企業(yè)稅負(fù)較高，不少企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，在市場下行時(shí)期，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇。由于租賃機(jī)構(gòu)融資渠道缺乏，企業(yè)融資成本高、渠道窄，中小企業(yè)依靠長周期預(yù)收資金作為主要資金來源，租客權(quán)益保障不足。”黃卉說。

此外，退出機(jī)制與改造標(biāo)準(zhǔn)等政策上的不足也影響了企業(yè)進(jìn)入長租房行業(yè)的積極性。黃卉對記者分析道，首先，新增租賃住房建設(shè)融資和資金退出機(jī)制欠缺。其次，存量盤活建設(shè)房源的改造標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則欠缺，特別是商改租、工改租的物業(yè)面臨審批和改造障礙。

監(jiān)管支持雙管齊下

中國商報(bào)記者注意到，在此次兩會(huì)期間，有多位代表委員針對如何規(guī)范發(fā)展長租房市場建言獻(xiàn)策。其中，姚勁波建議，加快完善市場監(jiān)管體系，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。持續(xù)加大房源有效供給，并向新市民群體傾斜。穩(wěn)步推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”落地，充分保障租房者權(quán)益;全國人大代表、騰訊董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官馬化騰則從數(shù)字經(jīng)濟(jì)治理方面強(qiáng)調(diào)監(jiān)管對長租行業(yè)的重要性。

“我們要努力地去培育一批長租企業(yè)，并在政策上扶持，讓這些長租企業(yè)成為租賃市場的重要供給主體。”國務(wù)院參事室特約研究員姚景源同樣建議。

針對長租房市場發(fā)展，黃卉提出五點(diǎn)建議：一是單列租賃住房用地計(jì)劃，每年設(shè)定一定比例的租賃住宅用地出讓面積;二是大幅降低租賃企業(yè)稅負(fù)，包括房產(chǎn)稅、增值稅以及所得稅等稅種;三是加大金融支持力度，穩(wěn)步發(fā)展REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，為租賃住房提供多元化債權(quán)融資，探索將基礎(chǔ)設(shè)REITs試點(diǎn)成果拓展至租賃住房領(lǐng)域;四是加快出臺長租房的建設(shè)及運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，包括設(shè)計(jì)、安全、管理、運(yùn)營等多類標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)出臺營標(biāo)準(zhǔn);五是逐步推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”。

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多地支持住房租賃市場發(fā)展

據(jù)了解，近期全國已有多地出臺執(zhí)行細(xì)則，從加強(qiáng)監(jiān)管、擴(kuò)大支持兩方面規(guī)范鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展。

監(jiān)管方面，上海要求推行實(shí)名從業(yè)制度。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和住房租賃行業(yè)信用信息平臺。對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，通過部門信息共享，采取聯(lián)合懲戒措施，將嚴(yán)重失信主體列為重點(diǎn)監(jiān)管對象。北京提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過一個(gè)月租金。

鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展方面，3月3日起施行的《南京市空間要素保障創(chuàng)新計(jì)劃和若干配套政策》明確，擴(kuò)大租賃住房土地供給，鼓勵(lì)自有用地建設(shè)租賃住房。《寧波市中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)專項(xiàng)資金管理辦法(試行)》中提到，支持租賃住房籌集。對配套完善的新建租賃社區(qū)按住房建筑面積給予1000元/平方米獎(jiǎng)補(bǔ)，對其他新建類項(xiàng)目給予800元/平方米獎(jiǎng)補(bǔ)。(王立芳)