公寓供應大年高端產品漸現(xiàn) 單價10萬+公寓主要集中在二手市場

近期，隨著房地產調控政策不斷加碼，為進一步吸引客戶及市場關注，廣州部分公寓項目趁機推出優(yōu)惠促銷活動。事實上，今年公寓新品不斷，不少是中心區(qū)的項目，地段優(yōu)越。2020年廣州公寓市場就涌現(xiàn)一批“豪宅化”的公寓，今年以來新推公寓中價格“跳高”狀況更多，近期有機構在一季度分享會上也表示，預計單價10萬元+的公寓將會在廣州市場增多。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去五年高單價公寓產品成交量逐漸上升，市場對高端公寓產品的價格接受度越來越高。

商服用地供應充足

今年是公寓供應大年

從去年下半年到今年，公寓產品成交勢頭挺猛。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州一手公寓共入市超2萬套，供應面積超121萬㎡，最終全年僅成交15015套，同比下跌47%;成交面積為86.2萬㎡，同比下跌45%。雖然2020年廣州一手公寓的供應同比增長44%，但成交量卻同比下跌近五成，創(chuàng)下歷史新低。今年以來，公寓產品成交勢頭一直不錯。據(jù)統(tǒng)計，3月廣州公寓成交量為9.1萬平方米，同比上升36%，環(huán)比大漲77%。

廣州中原研究發(fā)展部預期,廣州2021年商業(yè)市場將迎來井噴，供應總量有望突破350萬㎡。其中，公寓市場供應量預計達160萬㎡，供應將集中在科學城、知識城、明珠灣、慶盛、白云新城板塊以及魚珠、金融城、琶洲等地。第一太平戴維斯廣州策略顧問服務部董事張曉遠表示，去年公寓市場受到疫情影響明顯，并非正常市場表現(xiàn)，今年的公寓市場必然有明顯復蘇。

單價10萬+公寓

主要集中在二手市場

近期南沙、天河、海珠都有新推出的公寓產品，高端化趨勢明顯，“7字頭”“8字頭”的公寓增多，據(jù)業(yè)內人士透露，預計未來一段時間10萬元+的公寓也將在市場上增多。

張曉遠對記者表示，目前廣州10萬元+的公寓主要集中在二手，新的供應則多在規(guī)劃階段，預計未來三到五年才會有明顯供應。從高端公寓的成交數(shù)據(jù)可以看到，市場對于高端公寓產品的價格接受程度越來越高。一般來說高端公寓的主要購買人群是看好城市價值，可能受購買條件限制，或格外看好的區(qū)域內沒有住宅產品供應等原因而選擇購買高端公寓。

李茂喆也表示，目前的“豪宅化”公寓主要集中在中心城區(qū)，且坐擁一線稀缺資源。這些項目所在片區(qū)往往住宅項目較少，或者其資源條件比住宅項目更好。

公寓價值判斷

不僅看“大區(qū)域”地段

從最近新推出的一些公寓產品來看，南沙的公寓和天河的公寓，盡管地段相差甚遠，但定價都是“3萬元+”。影響公寓定價的因素和市場價值判斷的邏輯是否和普通住宅產品不同呢?對此，李茂喆表示，公寓項目定價還是和地段有較大關系，但這個地段并不一定指大的行政區(qū)域。而是在更微觀層面：所處片區(qū)是否有規(guī)劃利好、是否有稀缺資源、是否靠近核心商務區(qū)等等。

張曉遠也表示，公寓不僅僅是看所在的區(qū)域，還需要看其本身的素質條件和定位。南沙公寓本身定位是高端產品，而天河的項目也不一定都位于核心地段，因此出現(xiàn)定價相似的項目并不奇怪。

近年成交數(shù)據(jù)分析

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，公寓市場在2017年受政策影響以來，持續(xù)處于相對低迷的狀態(tài)，成交規(guī)模大概為住宅市場規(guī)模的17%左右。2020年廣州公寓市場成交幾乎腰斬主要由于2019年對比基數(shù)相對較高所致。而2019年成交大幅增加主要由于2018年年末廣州對2017年3月30日之前所批地塊的項目解除了個人限購。

到2020年，公寓市場需求已逐漸被釋放。實際2020年銷售規(guī)模和2017年、2018年平均水平相當。目前公寓市場并未發(fā)生能扭轉市場格局的本質性事件，所以預計2021年公寓市場相比2020年相對平穩(wěn)，市場大概率維持現(xiàn)有水平。