北京房屋“養老金”改革 靈活維修資金續交方式

住宅專項維修資金是住宅共用部位和共用設施設備維修和正常使用的重要保障，又被稱為房屋的“養老金”。北京市自1992年開始建立維修資金制度以來，為解決住宅的維修改造，保障業主的居住安全發揮了重要作用，但當前仍然存在著支取使用不便、補建續籌落實難、監管不透明等問題。

4月22日，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。從征求意見稿來看，新政不僅靈活了維修資金續交方式，允許業主一次性續交或兩年內分期續交，還首次明確業主及其配偶可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額進行維修資金交存。據悉，本次新政的征求時間將持續一個月。

強調補建

此次最新發布的征求意見稿，首次對維修資金補建工作作出規定。征求意見稿提出，對全市應交未交維修資金的各類住宅的產權單位及產權人，組織開展維修資金補建工作。

其中，商品住宅由業主作為補建主體，按照現行商品住宅交存標準進行補建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體，按照售房當年的交存標準進行補建;一種是已轉為商品住宅的售后公房，由業主按照現行商品住宅交存標準進行補建。

此外，征求意見稿也明確，售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產滅失的則由其上級單位補建。如果售房單位將房改房維修資金業主賬戶按照商品住宅標準補足到位，建立起完整的業主維修資金明細賬戶并移交給小區業委會或物管會后，后續的房屋維修和更新、改造責任將由業主按《北京市物業管理條例》的規定承擔。

據了解，北京市現行商品住宅維修資金的交存標準為：獨立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個人按標準補建的話，需交存1.6萬元。

北京瀛和律師事務所律師、物業管理法律事務部主任趙中華指出，《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案》中重點強調了維修資金的補建工作，這是以往維修資金管理中容易被忽視的重要環節。由于維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數據，現在這些房屋早已進入質量疲勞期，亟待維修卻無錢可用，全部靠老舊小區改造的話，政府的壓力很大，也不能及時解決問題。這次征求意見稿對補建工作進行了分類細化，明確了產權單位的主體責任，從政策上是個突破，對老舊房屋的安全使用有極大的促進作用。

規范使用

規范維修資金的使用，也是此次征求意見稿的重點。征求意見稿明確，業委會或物管會是小區維修資金使用的申請人。業委會或物管會可自行或委托物業服務人根據維修改造項目情況編制維修資金使用方案，并在小區顯著位置公示使用方案，充分征求相關業主意見并組織表決。

與此同時，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側外立面脫落、專用排水設施功能障礙、消防系統功能障礙等涉及重大公共利益的應急維修資金使用的，不需業主進行表決，但需由社區居委會提供現場核實意見，并將使用方案在小區顯著位置公示。

在北京物業管理行業協會法務部主任劉立華看來，上述規定強化了業委會或物管會的主體職責，并將業主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強調公示制度，有利于切實保障業主的知情權和決定權。

分期續交

《北京市物業管理條例》規定，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。此次征求意見稿的最大亮點，莫過于明確“分期續交”。

具體來看，征求意見稿在推進維修資金續籌工作方面明確，業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，由業主按照商品住宅標準及時續交。其次，給予相關政策支持，業主及配偶可申請提取個人住房公積金進行維修資金交存;小區公共收益的50%以上應優先用于補充維修資金賬戶。對于拒不交納、續籌維修資金、分攤相應維修費用的業主，在辦理所涉及房屋交易、產權登記等相關手續時，應補交專項維修資金及其滯納金。

值得一提的是，為支持續籌，新政不僅靈活了維修資金續交方式，允許業主一次性續交或兩年內分期續交，還首次明確業主及其配偶可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額進行維修資金交存。(盧揚 榮蕾)