江蘇樓市政策調整醞釀 外地人在寧置業門檻逐步降低

這幾天，南京多區域的“限購放松消息”刷屏朋友圈，以至于很多人見面都會問有沒有開到第三套購房證明。盡管南京限購放松尚未得到官方的確認，但種種跡象顯示，包括南京在內的省內樓市政策正處于調整醞釀期，而外地人在寧置業門檻也在逐步降低。對于近期南京以及全國樓市的風云變幻，江蘇經濟報也為讀者逐一梳理。

樓市萬象：

開購房證明就像開盲盒

4月23日，南京人的朋友圈被一條消息刷屏——“南京戶籍放開限購，能買第三套”“外地戶口，只要滿6個月社保即可購買”，隨即列舉出南京放開限購區域的地區范圍。

隨后，一些名下有房的市民表示，的確在“我的南京”APP又開出了購房證明;但也有人表示，嘗試后開不出來。

南京樓市的政策“調控風”由溧水、六合(除大廠)率先吹起，如今已經蔓延到了主城多區域。 4月12日，南京市六合區、溧水區房產交易管理中心確認，從當日起，外地戶籍購房者可在南京市六合區、溧水區限制購買一套房。此前的規定是，外地戶籍購房人要在當地繳納1年社保，以及開具工作證明才能開出購房證明。

到本周，南京市房地產市場交易中心工作人員表示，針對外地戶口開具購房證明政策又有所改變，只要是在職狀態，社保滿半年就可以來開(購房證明)，目前窗口已經在執行。

由于政策尚不明朗，限購者開具新購房證明條件仍然成謎。大家分歧點在于：放開限購的區域到底有哪些，以及認定究竟是以房子所在地為準，還是以戶口所在地為準。

除了南京樓市的寬松政策之外，省內其他城市的消息可以說是接踵而至。無錫江陰在近期將首付比例降至2成，從4月15日起，農業銀行在江陰執行首房首貸2成、二套3成的首付政策。早在此前，蘇北的徐州、蘇中的南通、蘇南的鎮江都有過降首付的行動，而且力度不小。

市場延伸：

土地市場遇冷，政策亟待官宣

對于樓市寬松政策頻頻出現的情況，相關人士分析與市場行情特別是與土拍遇冷有一定關系，此外庫存、去化等壓力也是影響因素。在剛剛結束的南京2022首場集中土拍中， 流拍率高達30%，8幅底價成交，只有3幅觸頂，且出讓地塊全部被央企、國企拿下，民企集體躺平。

此外，南京新房庫存壓力也非常大， “蓄水池”已經逼近7.7萬套，按照現在的銷售速度，去化周期可能超過10個月。并且從近期加推樓盤的數據來看，大部分樓盤的去化也較為一般，11盤領取銷許，僅1盤搖號。二手房市場也不容樂觀，據貝殼二手房官網顯示，南京目前掛牌二手房已超過13.27萬套。

對于近期樓市政策調整的情況，并未有官方明確回復。南京市住房保障和房產局的工作人員回復是“沒有看到文件，沒有接到通知，至于什么時候發文，可以多多關注南京市住房保障和房產局網站，購房證明只要能開出來，就能買”。

華僑路南京不動產交易中心的工作人員表示，具體不太清楚，尚未接到官方通知。江寧等區的不動產交易中心工作人員透露， 有聽說，但官方還沒有正式發文，辦件仍是按原來的流程走。

專家解讀：

房產暴利時代已過，投資風險大

“我個人認為，房產行業暴利時代已經過去，個人房產投資風險很大，需要格外謹慎。”南京財經大學房地產系朱高立老師在接受江蘇經濟報記者采訪時指出，南京適度放寬限購政策屬于意料之中，畢竟到2025年南京的目標是全市人口到1000萬人，目前900多萬的數據與此目標仍有差距，而讓新市民到南京置業是目前比較好的辦法。從全國情況看，2022年，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。3月16日，銀保監會高層表示，要堅持“房住不炒”，持續完善“三穩”房地產長效機制。

除了限購政策解綁之外，朱高立認為限貸政策以及開放熱點區域解綁更為必要，因為即使是有經濟實力的市民也不愿意全款支付房價，如果是非熱點區域，更是難以獲得實力購房者的認同。朱高立提醒有置業需求的市民，在政策形勢不明朗、經濟下行壓力較大的情況下，高杠桿投資房產風險極大，需要慎之又慎。

對于房地產業未來的前景，朱高立仍然表示樂觀，因為相比發達國家城鎮化比例，我國的城鎮化仍有很大的進程，一線城市以及新一線城市的房地產仍然值得看好，同時隨著養老地產以及改善型地產的需求加大，房地產行業仍是拉動多個產業鏈的重要支柱產業。(王琦)