二手房參考價(jià)政策要退出歷史舞臺(tái)？深圳仍有二手豪宅成交價(jià)較參考價(jià)高出 17 萬(wàn)元 / 平

深圳各銀行 " 告別 " 二手房參考價(jià)的消息，讓原本稍顯沉寂的樓市瞬間沸騰了起來(lái)。作為全國(guó)首個(gè)率先執(zhí)行二手房參考價(jià)政策，同時(shí)也是效果最為明顯的城市，其政策的變化被認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義。

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截至目前，深圳官方暫未對(duì)此明確表態(tài)，不過(guò)，若各銀行按照傳聞執(zhí)行，意味著深圳二手房參考價(jià)政策 " 名存實(shí)亡 "，曾為穩(wěn)樓市而出臺(tái)的二手房參考價(jià)政策，或?qū)⒕痛送顺鰵v史舞臺(tái)。

多位接受財(cái)聯(lián)社記者采訪的樓市專家認(rèn)為，出臺(tái)二手房參考價(jià)政策是為了降杠桿，當(dāng)市場(chǎng)杠桿明顯下降，達(dá)到預(yù)期后，其存在意義已經(jīng)不大，調(diào)整是早晚的事。

" 二手房參考價(jià)政策是特殊時(shí)間段里，樓市調(diào)控一項(xiàng)特殊政策。在政策高壓之下，一二手房?jī)r(jià)差博弈逐漸消失，政策也沒(méi)有執(zhí)行的必要了。" 國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁稱。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，在 2021 年上半年的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房參考價(jià)政策短期內(nèi)確實(shí)發(fā)揮了 " 價(jià)值尺度 " 作用，引導(dǎo)中介規(guī)范掛牌房源，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理貸款，抑制市場(chǎng)投機(jī)需求，促進(jìn)了市場(chǎng)理性交易。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，二手房參考價(jià)政策在目前市場(chǎng)形勢(shì)下恐難以發(fā)揮積極作用，各城市陸續(xù)取消參考價(jià)政策，也是因時(shí)因勢(shì)之舉。

特殊時(shí)期出臺(tái)的特殊政策

二手房參考價(jià) " 出生 " 于部分城市一手二房?jī)r(jià)格倒掛比較嚴(yán)重之際，深圳是第一個(gè)出臺(tái)二手房參考價(jià)的城市。

深圳于 2021 年 2 月 8 日正式制定了二手住宅成交參考價(jià)，彼時(shí)深圳市住建局對(duì)全市 3595 個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)格。

據(jù)宋丁介紹，深圳當(dāng)年出臺(tái)二手房參考價(jià)一個(gè)非常重要的背景是，新房供應(yīng)量一直滿足不了市場(chǎng)需求，市場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。但深圳當(dāng)時(shí)二手房總量不多，一共只有 200 多萬(wàn)套，而深圳人口約有 1800 萬(wàn)，再加上當(dāng)時(shí)深圳對(duì)二手房約束的相關(guān)政策較少，大量投資客開(kāi)始投資數(shù)量不多的二手房，使得深圳二手房?jī)r(jià)格短期內(nèi)升至全國(guó)前列。

" 如果不加以控制，一二手房房?jī)r(jià)倒掛情況會(huì)非常嚴(yán)重。凡是一個(gè)新盤(pán)的上市，和它周邊的二手房都存在非常大的價(jià)差，投資客會(huì)參加到價(jià)差的博弈中，來(lái)達(dá)到投資獲利的目的。這種情況違背了房住不炒的定位，同時(shí)也對(duì)深圳整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不利。" 宋丁稱。

深圳推出二手房參考價(jià)政策后，寧波、西安、成都、東莞、廣州等共 15 個(gè)城市也出臺(tái)了這一政策，各城市參考價(jià)也普遍低于市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)格。不過(guò)，各城市在政策執(zhí)行過(guò)程中，情況有所區(qū)別。例如，在較為關(guān)鍵的放貸方面，部分城市在實(shí)際交易過(guò)程中，基本不受參考價(jià)影響。

徐躍進(jìn)稱，當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)快速升溫，一方面，政府希望通過(guò)二手房參考價(jià)政策為市場(chǎng)適度降溫，緩解部分城市新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛問(wèn)題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。另一方面，在房地產(chǎn)貸款余額持續(xù)走高背景下，政府希望通過(guò)二手房參考價(jià)等調(diào)控政策抑制投機(jī)需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。再者，彼時(shí)政府也希望以二手房參考價(jià)為抓手，完善二手房市場(chǎng)監(jiān)管調(diào)控機(jī)制。

不過(guò)，在 2022 年二季度，有城市開(kāi)始取消這一政策。西安是第一個(gè) " 官宣 " 暫停發(fā)布二手房參考價(jià)的城市。2022 年 5 月，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布暫停發(fā)布參考價(jià)，并表示后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況優(yōu)化。

西安之后，多個(gè)城市陸續(xù)取消二手房參考價(jià)政策，至今，除深圳，其余城市的該項(xiàng)政策要么已明確取消，要么已 " 名存實(shí)亡 "。其中，一線城市廣州在 2022 年 12 月底，便傳出已取消二手房參考價(jià)的消息，隨后多家銀行表示，廣州二手房參考價(jià)出來(lái)后，各大行有一段時(shí)間按指導(dǎo)價(jià)放款，但執(zhí)行時(shí)間并不長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，出臺(tái)二手房參考價(jià)的城市很多，深圳執(zhí)行到了現(xiàn)在，主要是該政策只在深圳等城市能產(chǎn)生較大影響。" 一是因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差大，二是作為貸款基準(zhǔn)，提高了購(gòu)房者準(zhǔn)入門(mén)檻。"

" 為什么這些城市后來(lái)又比深圳更早取消政策呢？因?yàn)檫@些城市的市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像深圳這么容易利用二手房來(lái)炒作，博取投資空間。" 宋丁稱。

會(huì)否 " 推陳出新 " 值得期待

多城取消二手房參考價(jià)政策后，始于深圳的這個(gè)政策或?qū)⒂缮钲趤?lái)收尾。

" 指導(dǎo)價(jià)在抑制深圳高房?jī)r(jià)和打擊經(jīng)營(yíng)貸等多項(xiàng)政策疊加過(guò)程中，產(chǎn)生了巨大作用，現(xiàn)在調(diào)控有了效果，政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，歸根結(jié)底還是為了穩(wěn)樓市。" 張大偉稱。

58 安居客研究院院長(zhǎng)張波稱，去年深圳新房及二手房交易量均出現(xiàn)明顯下跌，雖然今年市場(chǎng)有所反彈，但與出臺(tái)參考價(jià)之前的市場(chǎng)相比，還是相差很遠(yuǎn)，在這時(shí)取消二手房指導(dǎo)價(jià)，也是為了穩(wěn)定樓市。

事實(shí)上，今年 2 月，深圳市住建局相關(guān)工作人員在回應(yīng)有關(guān)深圳二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行兩周年后，是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃時(shí)曾表示，" 相關(guān)部門(mén)內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。"

此次市場(chǎng)傳出深圳各銀行 " 告別 " 二手房參考價(jià)，是否是上述方案中的一項(xiàng)仍未可知。

" 參考價(jià)的出現(xiàn)是為了降低市場(chǎng)杠桿，否則意義不大，因此一旦深圳各銀行不按這一政策放貸，意味著該政策基本上被消解了。" 張大偉表示。

宋丁認(rèn)為，當(dāng)前深圳如果取消二手房參考價(jià)政策，也符合當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)走勢(shì)。

深圳二手房參考價(jià)政策執(zhí)行至今已兩年多，深圳二手房市場(chǎng)降溫明顯，已經(jīng)達(dá)到政策效果。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，2021 年深圳二手住宅共成交 40699 套，同比減少 57.3%，創(chuàng)下近 15 年以來(lái)新低。

樂(lè)有家根據(jù)深圳官方平臺(tái)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2022 年上半年，深圳二手房?jī)H成交 9965 套，同比大跌近 65%，錄得自 2007 年以來(lái)最差表現(xiàn)，比 2008 年上半年還要少 52%。

至 2023 年 3 月，雖然受市場(chǎng)積壓需求影響，深圳當(dāng)月二手住宅過(guò)戶量升至 3949 套，網(wǎng)簽 5000 套左右，成交量回到 2021 年 5 月前水平，逐步逼近 2021 年 "2.8 新政 " 前水平，但進(jìn)入 4 月，市場(chǎng)預(yù)期普遍走低，預(yù)計(jì) 4 月二手房交易量將低于 3 月。

" 以往由于銀行放貸會(huì)參照二手房指導(dǎo)價(jià)格來(lái)進(jìn)行，所以導(dǎo)致購(gòu)房者門(mén)檻被提高，很多人沒(méi)有辦法上車，導(dǎo)致需求被迫減少，一旦銀行不再按參考價(jià)放款，對(duì)市場(chǎng)的提振作用會(huì)比較明顯。" 張波說(shuō)。

對(duì)于深圳一旦調(diào)整二手房參考價(jià)政策，會(huì)否又為市場(chǎng)制造獲利空間，宋丁表示，如果不以二手房參考價(jià)為放貸標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前深圳部分高房?jī)r(jià)區(qū)域仍存在一定獲利機(jī)會(huì)，因此當(dāng)前這一政策仍存在調(diào)整空間。

宋丁稱，預(yù)期深圳還有 20%-30% 的區(qū)域，如前海、后海等片區(qū)，這些區(qū)域豪宅較為集中，如果銀行放貸不以二手房參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，影響會(huì)比較大。如后海片區(qū)，部分項(xiàng)目當(dāng)前成交價(jià)區(qū)間在 20 萬(wàn)元 / 平方米至 30 萬(wàn)元 / 平方米，但參考價(jià)卻在 13 萬(wàn)元 / 平方米左右。

" 目前來(lái)看，官方其實(shí)還沒(méi)有宣布取消二手房參考價(jià)政策，所以該政策未來(lái)是否會(huì)有其他方面的靈活調(diào)整，也未可知。例如，可按區(qū)域來(lái)執(zhí)行參考價(jià)政策，有些價(jià)格已接近參考價(jià)或低于參考價(jià)的區(qū)域，就取消參考價(jià)政策，有些特殊片區(qū)、重點(diǎn)片區(qū)則采取一些針對(duì)性的管制政策等。" 宋丁稱。