【熱聞】OPPO 解散造芯團(tuán)隊(duì)，張江 REIT “踩雷”！最新回應(yīng)

作 者丨見(jiàn)習(xí)記者黎雨辰

編 輯丨姜詩(shī)薔

【資料圖】

城門失火，" 池魚 " 何去何從？

5 月 12 日，OPPO 宣布關(guān)停旗下公司哲庫(kù)科技，但被迫戛然而止的卻不止芯片業(yè)務(wù)。由于哲庫(kù)科技是華安張江光大園 REIT（下稱 " 張江 REIT"）擴(kuò)募擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤(rùn)大廈的重要承租方之一，張江 REIT 的擴(kuò)募進(jìn)展也一時(shí)變得前途未卜。

5 月 16 日，張江 REIT 基金管理人華安基金、原始權(quán)益人張江集團(tuán)和張江集電發(fā)布了補(bǔ)充說(shuō)明公告，對(duì)市場(chǎng)關(guān)停傳聞、該事件對(duì)擴(kuò)募進(jìn)程影響的評(píng)估和張江光大園近期經(jīng)營(yíng)情況等問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

值得一提的是，在先前針對(duì)該事件的首份公告中，張江 REIT 曾表示 " 如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動(dòng)對(duì)有租賃意向的客戶推介工作 "。而 16 日的補(bǔ)充公告雖還未表明原始權(quán)益人已收到哲庫(kù)科技的退租答復(fù)，不過(guò)對(duì)新客戶推介工作的描述變?yōu)榱?" 已緊急啟動(dòng) "。

針對(duì)投資者普遍關(guān)注的產(chǎn)業(yè)園板塊一季度承壓現(xiàn)象，張江 REIT 同時(shí)在公告中指出，張江光大園 4 月 1 日 -5 月 15 日的出租率較 3 月末提升了 8.44%。

已與 10 余家意向租戶進(jìn)行溝通

張江 REIT 成立于 2021 年 6 月 7 日，是我國(guó)首批試點(diǎn)的 9 家公募 REIT 之一。去年底，其底層資產(chǎn)張潤(rùn)大廈共有 16 家租戶，對(duì)應(yīng)租賃合同 21 份。項(xiàng)目合計(jì)出租面積 60534.05 平方米，出租率為 96.32%。

其中，哲庫(kù)科技無(wú)疑是張潤(rùn)大廈的第一大租戶。截至 5 月 15 日，哲庫(kù)科技與張潤(rùn)置業(yè)簽署租賃合同 5 份 , 實(shí)際租賃面積為 19314.31 平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的 45.97%。同時(shí)，2022 年哲庫(kù)科技支付的租金占新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體同期現(xiàn)金流總額的 30.98%。

而就在一個(gè)月前的 4 月 7 日，哲庫(kù)科技還與張潤(rùn)置業(yè)就上述面積簽訂了續(xù)租協(xié)議，租賃期限為 2023 年 8 月 1 日至 2024 年 7 月 31 日。

作為首批擴(kuò)募獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)的基金，4 月 18 日，華安張江光大園 REIT 進(jìn)一步發(fā)布了擴(kuò)募草案。草案顯示，基金以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為 " 華安資產(chǎn)張潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 "，通過(guò)持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤(rùn)置業(yè)的全部股權(quán)及對(duì)該等項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。

不過(guò)如今受到哲庫(kù)科技關(guān)停影響，張江 REIT 的租戶結(jié)構(gòu)及擴(kuò)募計(jì)劃或均將被迫重構(gòu)。

在二級(jí)市場(chǎng)，張江 REIT 的價(jià)格也在事發(fā)后進(jìn)一步下跌。2023 年 5 月 15 日，張江 REIT 開(kāi)盤走低，當(dāng)日?qǐng)?bào)收 3.512 元，相較于 5 月 12 日收盤價(jià) 3.745 元的跌幅為 6.22%，除權(quán)除息后連續(xù)三個(gè)交易日累計(jì)跌幅為 9.69%。

如何做好哲庫(kù)科技退租可能的權(quán)益保障與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作，正成為項(xiàng)目相關(guān)方的當(dāng)務(wù)之急。

5 月 16 日，張江 REIT 繼 12 日的緊急公告后，再次發(fā)布了《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充說(shuō)明公告》。

區(qū)別于 5 月 12 日原始權(quán)益人、基金管理向哲庫(kù)科技及 OPPO 方面等待了解狀況的狀態(tài)，記者了解到，當(dāng)前張潤(rùn)置業(yè)已開(kāi)始積極與哲庫(kù)科技溝通關(guān)于租約的后續(xù)工作安排，并通過(guò)多項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施化解突發(fā)事件的不利影響。

公告指出，根據(jù)已簽租賃合同，如哲庫(kù)科技提前終止合同，應(yīng)提前 3 個(gè)月向張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于 3 個(gè)月租金的違約金。而目前，張潤(rùn)置業(yè)已收到哲庫(kù)科技相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的保證金。

" 若上述條款觸發(fā)，張潤(rùn)置業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行合同違約條款，違約金將彌補(bǔ)項(xiàng)目空置空窗期的租金損失。" 公告表示。

公告同時(shí)回應(yīng)稱，對(duì)于此次事項(xiàng)，上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司已緊急啟動(dòng)對(duì)有租賃意向客戶的推介工作，做好客戶的開(kāi)發(fā)。目前已儲(chǔ)備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過(guò) 2 萬(wàn)平方米。已與 10 余家意向租戶進(jìn)行了溝通，全力保障換租工作平穩(wěn)過(guò)渡。

此外，針對(duì)本次事件對(duì)張江 REIT 擴(kuò)募的影響，管理人華安基金、財(cái)務(wù)顧問(wèn)國(guó)泰君安證券則表示，將綜合考慮各項(xiàng)因素，審慎評(píng)估本次擴(kuò)募工作后續(xù)推進(jìn)安排，將充分保障基金份額持有人利益作為重要考量。

4、5 月出租率小幅回升

開(kāi)年以來(lái)，公募 REITs 可謂幾家歡喜幾家愁，不同底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)走向出現(xiàn)了明顯分野，其中又以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類承壓最甚。

" 產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分 REITs 的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績(jī)。" 中信證券研究團(tuán)隊(duì)曾在研報(bào)中指出。

2022 年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，張江 REIT 報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入 8456.98 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 -3211.25 萬(wàn)元。而 2023 年一季度，該 REIT 的僅實(shí)現(xiàn)收入 1603.98 萬(wàn)元，1177 萬(wàn)元的凈利潤(rùn)虧損則讓張江 REIT 成為了 27 只已上市公募 REITs 中唯一虧損的項(xiàng)目。

在此次哲庫(kù)科技 " 流失 " 之前，張江 REIT 也已陷入出租率的困擾之中。一季報(bào)顯示，張江 REIT 的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率僅為 70.57%，較 2022 年末 92.6% 的比例大幅下滑。

4 月 25 日，張江 REIT 曾在說(shuō)明會(huì)中對(duì)業(yè)績(jī)情況做出了解釋。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，項(xiàng)目一重要現(xiàn)金流提供方租戶在 2022 年到期后不予續(xù)租，由于該租戶面積占可租賃面積比重達(dá) 28% 左右，租金收入下滑影響到了項(xiàng)目的營(yíng)收和凈利潤(rùn)。

不過(guò)在 5 月 16 日公告中，張江 REIT 也一并披露了底層項(xiàng)目資產(chǎn)最新的運(yùn)營(yíng)情況。整體來(lái)看，張江 REIT 在二季度的出租率已經(jīng)開(kāi)始修復(fù)。

據(jù)悉，自 2023 年 4 月 1 日至 5 月 15 日，張江光大園累計(jì)完成簽署書面合同及租賃意向書面積為 3641.57 平方米，其中簽署新租合同面積 1555.47 平方米，簽署帶履約保證金條款的租賃意向書面積為 2086.10 平方米。含書面意向租戶的園區(qū)簽約率為 79.01%，較 2023 年一季度末 70.57% 的出租率提升了 8.44%。

華安基金還指出，公司作為管理人，已敦促和協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定的資源調(diào)配和傾斜，同時(shí)持續(xù)開(kāi)展聚焦于集成電路、金融后臺(tái)、在線經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造等產(chǎn)業(yè)的招商租賃工作。目前除已簽署面積外，也儲(chǔ)備了多家潛在客戶，包括軟件開(kāi)發(fā)、儀器測(cè)試、醫(yī)藥類及其他科技類企業(yè)等，均在緊密跟蹤中。

" 對(duì) REITs 產(chǎn)品的價(jià)值評(píng)價(jià)，需要平衡兼顧當(dāng)下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營(yíng)狀況及長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)預(yù)期和價(jià)值。長(zhǎng)期來(lái)看，張江 REIT 是實(shí)現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺(tái)目標(biāo)的堅(jiān)實(shí)后盾和儲(chǔ)備資源。"5 月 16 日公告發(fā)布后，華安基金 REITs 業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

SFC

本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 黎藹慧