快資訊丨前河南首富，可惜了

文｜市值觀察，作者｜文雨，編輯｜小市妹

一切都在意料之中，卻又來的猝不及防。

6 月 23 日夜間，港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)宣布暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

【資料圖】

至此，這家中原大地上最有影響力的房企，也在苦苦掙扎后進(jìn)入生死倒計(jì)時。一同跌落的，還有它的締造者胡葆森，一位極致的 " 河南主義 " 企業(yè)家。

形勢比人強(qiáng)

依然記得 2022 年建業(yè)集團(tuán)的投資人溝通會，創(chuàng)始人胡葆森曾這樣承諾：

" 我已經(jīng)快 70 歲了，借債還錢天經(jīng)地義，只要企業(yè)不倒，今后還會堅(jiān)持還債。"

言外之意，我栽了，但我認(rèn)栽。字里行間透露著一絲剛毅，同時又有些許悲情，剛毅是胡葆森骨子里的東西，悲情則更多是出于對企業(yè)現(xiàn)狀的無奈。

和很多房企一樣，建業(yè)這幾年為了還錢已經(jīng)使出渾身解數(shù)。

河南 · 戲劇幻城和建業(yè) · 華誼兄弟電影小鎮(zhèn)是胡葆森最看重的兩個文旅項(xiàng)目，但最終還是賣給了河南國資。與此同時，建業(yè)旗下的廣場、步行街等商業(yè)項(xiàng)目也被整體出租給萬達(dá)集團(tuán) 10 年，換回 7 億現(xiàn)金流。

去年 6 月，建業(yè)地產(chǎn)成功引入戰(zhàn)投，河南同晟置業(yè)有限公司作價 6.88 億港元購入建業(yè)地產(chǎn) 8.6 億股股份，占上市公司總股本的 29.01%。股權(quán)穿透后可以發(fā)現(xiàn)，同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán) 100% 持股企業(yè)，背后實(shí)際控制人為河南省人民政府。

國資的注入一方面可以直接緩解現(xiàn)金流危機(jī)，另一方面也可以給企業(yè)增信，為后續(xù)融資提供助力。即便如此，建業(yè)還是陷入了虧損的泥潭。

2022 年，建業(yè)地產(chǎn)收入 240.83 億元，同比下跌 42.6%，虧損 78.19 億元，這是公司自成立以來首次出現(xiàn)年度虧損。

今年建業(yè)地產(chǎn)把銷售目標(biāo)定為 320 億元，相較去年的 240 億元增長了 33%。但根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)，今年前 5 個月，集團(tuán)物業(yè)合同銷售總額只有區(qū)區(qū) 87.64 億元，同比減少 20.8%。

在這樣一種經(jīng)營現(xiàn)實(shí)面前，建業(yè)地產(chǎn)暫停支付債務(wù)也就合乎情理了，并非胡葆森言而無信，實(shí)在是形勢所迫。2023 年 -2025 年，建業(yè)地產(chǎn)總共有 7 筆存量美元債，總計(jì) 21.6 億美元。如果沒有外部資金，這些錢肯定是還不上了，既然早晚都要違約，那索性都不還了。畢竟還有保交樓的重任，相較于還債，這一任務(wù)更加重要。

冬天的痛苦往往是為夏天的錯誤買單，房企如今的窘迫在多年前他們瘋狂擴(kuò)張時就已埋下伏筆，有因必有果。

但是，末日審判最終降臨到胡葆森的頭上還是不免讓人惋惜，因?yàn)樵谥袊姸喾康禺a(chǎn)老板中，他是最有希望避開這場非理性發(fā)展危機(jī)的那個。

一生唯謹(jǐn)慎

和老鄉(xiāng)許家印橫沖直撞的性格截然不同，胡葆森向來喜歡穩(wěn)扎穩(wěn)打。

上世紀(jì) 90 年代，中國香港樓市有過一段 " 喪心病狂 " 的行情，樓價指數(shù)在 1991 年 -1996 年上升了 4 倍。由于有多年外派中國香港工作的經(jīng)歷，胡葆森一直默默注視著那里發(fā)生的一切，1997 年，他終于按耐不住內(nèi)心的沖動，在中國香港投資了一層樓，46 天猛賺 1700 萬元。嘗到甜頭的胡葆森繼續(xù)加大賭注，掏出 1320 萬元又買了一層樓，結(jié)果卻吃了個大癟。

亞洲金融危機(jī)瞬間刺破了香港樓市的泡沫，劉鑾雄、李兆基、鄭裕彤等大佬均損失慘重。盡管胡葆森當(dāng)時的虧損顯然無法與上述這些人相提并論，但考慮到各自的財(cái)富體量，他承受的暴擊顯然更多。

從那以后，胡葆森悟出一個道理，任何事物都有發(fā)展規(guī)律，要按規(guī)律辦事。早些年他有一個不離身的小本子，隨時記錄自己的經(jīng)營心得，扉頁上最醒目的位置赫然寫著一行字：

生存重于發(fā)展。

1998 年房改之后，中國房地產(chǎn)進(jìn)入一個單調(diào)遞增的時代，幾乎所有人都想著如何向外擴(kuò)張，在全國范圍內(nèi)跑馬圈地，胡葆森則是個例外。幾十年來，他始終沒有踏出中原大地半步，在胡葆森眼里，河南有一億人，這一畝三分地足夠把自己喂飽。

巔峰時，建業(yè)在河南房地產(chǎn)市場的占有率一度高達(dá) 12%，全河南每賣出八套房子，就有一套是胡葆森蓋的。這不僅讓他成了名副其實(shí)的 " 河南地產(chǎn)一哥 "，更一舉將其送上了河南首富的位置。

但即使腰纏億萬貫，胡葆森也沒有忘乎所以。2008 年上市后，外界都認(rèn)為建業(yè)會甩開膀子狠狠干一場，胡葆森卻還是一如既往的克制再克制：

" 我們只是從波士頓圈了美國最?；鸬腻X，跑到駐馬店給老百姓蓋房子。"

胡葆森的腳踏實(shí)地在業(yè)內(nèi)有口皆碑，就連老大哥王石都忍不住夸兩句：" 老胡對商業(yè)規(guī)律有很準(zhǔn)確地把握，他能夠不浮躁，專心致志地做事。"

然而，所有這一切在 2015 年全變了。

在去庫存和棚改貨幣化政策的雙向加持下，房企們接著奏樂接著舞，大半輩子都在隱忍克制的胡葆森也沒能再把持住。

2015 年，建業(yè)的負(fù)債只有 324.4 億元，到 2019 年，這一數(shù)據(jù)已高達(dá) 1313.65 億元，四年時間狂飆了千億。同期，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額也從 2015 年的 165.7 億元提升到 2019 年的 1011.5 億元。眼看高樓平地起，胡葆森甚至有些上頭了，他宣布在 2022 年要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、市值均全部突破千億。

多么令人心醉，仿佛空氣中都飄蕩著成功的味道。

此時的建業(yè)，就像一朵開在膿包上的罌粟花，無比妖艷，卻也是最后的回光返照。

2020 年，疫情，三道紅線，棚改紅利消失，如同三把鋼刀，刺進(jìn)了房企的心窩。建業(yè)還多挨了一刀，2021 年的那場大水讓公司損失慘重，本不富裕的家庭雪上加霜。從那以后，形勢的發(fā)展每況愈下，最終演變到今天這樣一個局面。

到 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率為 580.2%，其中一年內(nèi)到期的短期借款 66.5 億元、優(yōu)先票據(jù)約 62.4 億元，合計(jì)短債近 129 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻只有 18.9 億元。

很難再逆天改命了。

自古成王敗寇，但之于胡葆森，如此下結(jié)論或許并不公平。

情懷與擔(dān)當(dāng)

1992 年，受 " 南巡講話 " 鼓舞，胡葆森從香港回到老家河南創(chuàng)業(yè)，從那以后，他幾乎把所有的熱情、精力和賺到的每一分錢都撒在了中原大地上。

三十年的時間，建業(yè)集團(tuán)在河南累計(jì)納稅 522 億，連續(xù)多年位居河南民企首位，累計(jì)投資 3200 億，每年提供 100 萬人的就業(yè)崗位。

胡葆森有極強(qiáng)的故土情節(jié)，用他的話說，自己是一個樸素的狹隘的河南主義者。對于河南，胡葆森幾乎有求必應(yīng)，甚至不惜代價。

中國職業(yè)足球火爆的那幾年，很多國內(nèi)俱樂部把足球當(dāng)做搖錢樹，和地方政府做資源置換，特別是一些房地產(chǎn)公司。胡葆森卻從來沒有拿足球去換一畝土地，也沒有因?yàn)樽闱蛉p一分錢的稅收。從 1994 年中國足球職業(yè)化改革以來，建業(yè)是唯一一個堅(jiān)持了 28 年沒有退出的足球俱樂部。

很多人并不知道，中國的職業(yè)足球是一門血虧的生意，金元時代的中超，每年光保級就至少得扔進(jìn)去五個億以上。年復(fù)一年，一般人真受不了。胡葆森一直硬挺著，只是希望在國內(nèi)頂級聯(lián)賽的賽場上能有河南的隊(duì)伍。為了配合中超改制，胡葆森直接把俱樂部零作價轉(zhuǎn)讓。

為了宣傳河南，胡葆森拉著著名導(dǎo)演王潮歌做了 " 只有河南 · 戲劇幻城 " 的項(xiàng)目，前期投入就高達(dá) 60 億，就算每年能拿回一個億，也需要 60 年才能收回成本，從商業(yè)的角度考量，這筆投資很差勁，但胡葆森算的不只是筆經(jīng)濟(jì)賬。在他眼里，河南是中華民族的文化淵藪，向后世子孫展現(xiàn)民族的來龍去脈，不是用錢能衡量的。

窮其一生都在為地區(qū)的發(fā)展和建設(shè)助力，最終還是落得如此下場，不免讓人產(chǎn)生英雄悲情的憐憫。有人說胡葆森還是沒能擺脫貪婪的本性，不值得惋惜，但從實(shí)際情況出發(fā)，這種說法恐怕也有些偏頗。

始于 2015 年的那一輪房地產(chǎn)高潮太過猛烈，碧桂園、萬科等一眾全國房企殺入河南大肆攻城掠地，極大擠壓了建業(yè)的生存空間。

2016 年，鄭州市新建住宅銷售面積達(dá)到 2571.4 萬平方米，同比增長 51.7%，房價更是從年初的每平米不到 9000 元漲到年末的每平米超 12000 元。要么跟進(jìn)，要么被擠死，周圍的人不斷吹風(fēng)，胡葆森難道有的選嗎？

歸根結(jié)底，大家都在被時代的大潮裹挾著前行，誰又能知道自己命歸何處呢？