“認房不認貸”，要來了

近日住房城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，就建筑業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。

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住建部主管的《中國建設報》發布的這則消息引發關注。

倪虹強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

這是 7 月 24 日中央政治局會議提出 " 適時調整優化房地產政策 " 之后，住建部的最新表態。58 安居客房產研究院院長張波對此表示，這在政策的推進方向上給出了具體的指引，重點在首套房的首付比例和利率，以及此前市場呼聲較高的對于 " 認房又認貸 " 的調整。

降低首套房首付比例和貸款利率

對于降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，易居研究院研究總監嚴躍進認為，其含義在于還有很多城市沒有把首付比例降低到 20%，且利率依然高于 4.0%，所以預計在 8 月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

從首付比例看，上海易居房地產研究院 6 月 26 日發布的報告顯示，全國 20 個重點城市首套房首付比例平均值為 24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，為 35%；廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。

從房貸利率看，貝殼研究院監測顯示，7 月百城首套主流房貸利率平均為 3.90%，二套主流房貸利率平均為 4.81%，均較上月下降 10 個基點。其中，一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.80%。

" 目前多個一二線城市首套房首付比例在 30% 甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于 5 年期以上 LPR。" 中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行 30% 的二線城市或逐步降至 20% 下限。

值得關注的是，隨著新增房貸利率的不斷下調，降低存量房貸利率也呼聲再起。7 月 14 日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在 2023 年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示：" 按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。"

" 認房不用認貸 " 或有更大影響

個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 的表述則被認為有更大的新意，也是最受關注的部分。業內分析認為，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

陳文靜解釋稱，" 認房又認貸 " 一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

" 從各地實際操作看，尤其以一線城市為例，在這個領域政策過緊，也導致了二套房認購成本過高。" 嚴躍進認為，該表述對于一線城市影響是最大的，在相關領域或許會有持續寬松的政策變化。

嚴躍進以北京為例解釋稱，當前的 " 認房又認貸 " 政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達 80%、房貸利率高達 5.25%。但若改為 " 認房不用認貸 "，則首付比例可以調整為 35%、房貸利率可以降至 4.75%。

陳文靜預計，短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。值得關注的是，武漢、青島等城市當前僅二環內或個別主城區限購，非限購區域首套首付已降至 20%，限購區的認房認貸政策優化影響或有限。

另外，在支持改善需求方面，住建部還提到了 " 改善性住房換購稅費減免 "。

" 這主要還是應理解為免個稅的政策。總體上看，降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業預期。" 嚴躍進認為。陳文靜也表示，預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。

各地優化政策節奏或將加快

24 日召開的中央政治局會議在談及房地產市場時，首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，住建部本次表態中提及的措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，能夠改善預期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應了多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

" 考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導，此次政策降低成本和門檻會有效果，但具體的效果還要看后續各地推進落實的情況，要看金融財稅部門后續的政策實施。" 李宇嘉說。

" 對熱點城市來說，核心問題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持。" 張波預計，下半年房地產政策持續寬松的趨勢不變，尤其一二線熱點城市在認房認貸、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺。

" 整體來看，主管部門的發聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優化政策打響了發令槍。預計各地優化政策的節奏將進一步加快，特別是二線城市政策優化或已在路上。" 陳文靜認為。