律所大步搬進甲級寫字樓

經濟觀察報 記者 丁文婷在上海陸家嘴一間高層辦公室內，一尊青銅鼎方正地擺在落地玻璃窗前，窗外，東方明珠、上海中心大廈、金茂大廈等地標建筑盡收眼底。作為上海一家百人律所的負責人，張正的辦公桌上擺著中介送來的各類甲級寫字樓的租金報價，他正考慮著租約到期后律所的去留。

近 10 年來，張正的律所經歷了 4 次搬遷擴租。2012 年，律所從普通寫字樓搬遷至陸家嘴的一幢甲級寫字樓，租賃面積也增加了近 200 平方米至 600 多平方米，更大的邁步在 2019 年，律所擴張至 1000 多平方米，2021 年，又在同層拿下數百平方米的辦公面積。

(資料圖片僅供參考)

這是大多數律所的行走軌跡——不僅租賃面積不斷擴張，也從散落在上海各處的名不見經傳的乙級寫字樓向城市核心區的甲級甚至超甲級寫字樓進發。

在寫字樓租賃需求疲軟的當下，這種進發顯得愈發耀眼。

根據世邦魏理仕數據，2023 年上半年，寫字樓新租需求中，專業服務業需求已經上升至與金融機構相近水平，分別占總新增需求的 18% 和 20%，而專業服務業的新增需求中，咨詢及律所占比較多。

這一變化也被中介機構多名一線業務人員察覺，但更多疑問被提出，為什么會是律所？

攻城略地

" 近幾年，除了律所，很少有哪個行業對市場新增需求的貢獻這么突出。" 仲量聯行上海商業地產部浦東團隊負責人王岳告訴經濟觀察報，律所是對市中心甲級寫字樓凈吸納量貢獻最大的行業之一。

根據世邦魏理仕統計，2021 年和 2022 年，律所在上海全年新租面積分別為 2.8 萬平方米和 3.6 萬平方米，而 2023 年上半年，律所新租面積就達到了 2.2 萬平方米，在總新增租賃需求中的占比也從 2021 年的 1.9% 增長至 2023 上半年的 4.1%。

變化最早萌芽在 4 年前。王岳表示，2019 年以前，除了幾家頭部大律所，大部分律所都不在其所在機構監控視線內。2019 年后，交易開始頻繁發生。王岳生動地描繪了這一變遷：他們正踏著大步，成批地進入到甲級辦公市場。

這也給中介機構帶來了商機，一位從事寫字樓租賃業務十幾年的人士感嘆，近幾年，僅其一家機構，每年都能成交 4-5 單律所租賃交易，" 幾乎都是整層整層拿 "。

根據世邦魏理仕統計，2018 年 -2022 年年底，上海甲級寫字樓內，律所的承租面積從 21.5 萬平方米增長至 34.3 萬平方米，同時，甲級寫字樓中律所的數量也從 2018 年底的 194 家增長至 2022 年底的 239 家。

這意味著，在上海，平均每年都有超過 10 家律所完成向甲級寫字樓的遷移。

當前，許多行業選擇縮減或謹慎維持辦公面積，律所的擴張顯得格外突出。王岳對律所的這些變動如數家珍：如 2021 年，上海海華永泰律師事務所從裕景國際商務廣場搬到富士康大廈；2022 年 12 月底，上海段和段律師事務所從虹橋的萬都中心搬到了上海中心大廈；2021 年，觀韜中茂律師事務所從協泰中心搬到尚嘉中心，2022 年又擴租了一個樓層；中聯律師事務所上海辦公室在長泰國際金融中心原本是 1000 多平方米，搬到富士康大廈后面積翻倍，2023 年又擴租了富士康大廈的 21 層整層。" 可以說，TOP10-20 的律所，大部分都在近 2-3 年進行了搬遷和擴租 "。

這其中，擴張的絕對主力是中資律所，世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕介紹，2023 年，上半年律所新租需求內外資占比中，內資和上海本土律所占比超 90%，而外資律所僅為 6.5%。

類似的情形也在另一律所集中地北京上演。某專業人士介紹，從 2017、2018 年開始，北京律所搬遷擴張的趨勢開始大面積顯現。

比如有律所在這兩年間，從北京 SK 大廈搬到了正大中心，租賃面積達到 1 萬多平方米，后續又進行了一定程度的擴租，同樣的情況也在其他北京律所發生。

該專業人士也提到，外資律所在北京的規模原本就不大，大部分維持或縮減，擴充的非常少，比如 Skadden 這種老牌外資律所，原本在國貿是一層租賃面積，現在縮減至半層。一位寫字樓中介機構人士指出，外資律所實際上是外國律所駐華代表機構，其所能從事的法律服務有范圍。" 隨著中資律所的崛起和行業業務緊縮，不足以支撐那么大的辦公室，外資律所的縮減也是必然 "。

為什么是律所

業務量增加、團隊規模擴大是推動律所擴張的首要因素。

北京兩高律師事務所一位合伙人告訴經濟觀察報，其所在律所 2021 年從東三環泰康大廈，搬到了東二環的兆泰國際中心，面積從不到 3000 平方米擴張至 6000 平方米，但工位仍然不夠用，不久又把 20 層半層拿下，現總租賃面積是 7000 多平方米。" 因為律師的人數也增加了，原來的場地不夠用。" 搬遷后，所里的律師人數從不到 300 名增加到了 2021 年年底的 400 多名。

司法部統計數據顯示，2017 年至 2021 年，我國執業律師人數每年都在以超過 10% 的速度增長。截至 2022 年底，全國共有執業律師 65.16 萬多人，律師事務所 3.86 萬多家。相較于 2021 年，2022 年全國律師事務所增長了 2000 多家，執業律師人數比上一年度新增 7.68 萬人。

國家層面也在不斷推進法律服務業的發展，司法部發布的《全國公共法律服務體系建設規劃（2021-2025 年）》提到：到 2025 年，全國執業律師將達到 75 萬名，每萬人擁有律師數預期值為 5.3 名。

張正告訴經濟觀察報，除了政策因素影響，市場環境下，品牌化和規模化的路徑成為了大多數律所的追求。

追求規模化一方面是客戶的要求，比如招投標，有些即使在一些領域很專業的精品所也會因為規模原因失去競標資格。

另一方面，" 律所擴張還與業務的多元化相關，近幾年，一些律所拓展出新的業務模式 "，陸燕告訴經濟觀察報，比如一家在上海環貿廣場的律所，以往提供的是商業糾紛、金融訴訟調查、合規等方面的法律服務，而近幾年，國內企業成長到一定規模后選擇出海，企業產生了新的跨境投資并購需求，該律所為此設立了一個新的小組，專門提供跨國法律咨詢、并購、私募股權等服務。

一些律所還拓展了家族財富業務，如家族企業的海外業務咨詢、境內外婚姻與繼承、家庭成員稅務籌劃、境內外家族信托等。

此外，提升辦公環境也是律所搬遷擴租的動力之一。上述律所合伙人告訴經濟觀察報，搬遷后的新辦公室裝修 " 上了一個檔次 "，升級后的會議室能容納 50 多人，七八個會客室能滿足所里律師和客戶溝通見面的需求，這在原來的辦公室是無法實現的。

便捷的交通、高端的區位、相對舒適的辦公環境和上檔次的裝修不僅對吸納優秀律師團隊十分重要，對服務業來說，也是影響客戶選擇的因素之一。" 不僅可以提升客戶的信任程度，甚至可能對提高律師費也有幫助。" 張正說。

" 律所在選址時更看重地段和樓宇的知名度，更傾向于選擇城市 CBD 地標建筑。" 王岳表示，這也使得律所扎堆上海陸家嘴、靜安寺南京西路等核心區域。

根據世邦魏理仕租戶普查結果來看，2022 年上海律所分布數量占比上，陸家嘴占了近 3 成，南京西路也有 24%，淮海路 15%。在上海，陸家嘴 " 三件套 "，還有浦西的 BFC 外灘金融中心里都匯聚了大量律所。北京的律所也相對聚集在 CBD 和東二環區域，如國貿、環球金融中心、北京財富金融中心等樓宇中。

寫字樓市場租金的下行也給律所提供了一定的移動契機。就上海來看，寫字樓市場租金從 2019 年開始走低，這使得搬遷升級付出的成本在一定程度上壓縮。

一位中介機構人士介紹，現在從乙級到甲級的搬遷升級可能只需要出 30%-40% 的租金增長，2019 年之前，這一租金成本可能需要翻倍。

一家位于陸家嘴的上海律所合伙人告訴經濟觀察報，其所在律所 2019 年租金 8.5 元 / 平方米 / 天，2021 年在同樓層擴租時，價格不到 7 塊錢。" 我們還在跟房東談，如果還能少就留下來，要么就考慮搬遷 "。在他看來，以當前的租金價格，可以進入幾幢地標性建筑外的大多數甲級寫字樓。

消長

" 疫情三年，我們所受的影響不是太大。" 一位北京紅圈所的合伙人告訴經濟觀察報，雖然并購、上市的業務有所減少，但如訴訟業務、破產清算、合規業務等都在增長。" 破產清算的業務量和往年比起來，至少翻倍增長了。" 該合伙人介紹，隨著國家和企業越來越注重合規，反壟斷、數據合規、貿易合規等業務量都沒有受太大的影響，反而有所增加。其團隊目前有 20 多名律師，今年還計劃增加人手。

" 逆經濟周期的案子，比如勞動糾紛，從去年下半年就開始增多，破產的案子則從今年開始增多。" 上海一家本土律所的律師介紹，其所在團隊基本都是國企客戶，受到經濟形勢影響，一些客戶想撤回投資或回款受阻，企業之間的合同糾紛、股權糾紛增多。

一位在上海一家百人所從業 5 年的律師告訴經濟觀察報，今年至今，自己已經接手了 6 個勞動爭議案件，其中訴訟 2 個，仲裁 4 個，此前每年只有 1-2 個。

" 律所擴張絕非一路高歌猛進。" 北京一家以傳統民事訴訟業務為主的律所合伙人告訴經濟觀察報，今年上半年，律師行業和其他行業一樣，受到了一些影響，其在該所從事婚姻家庭類的法律服務已經十幾年，業務量即使在 2020-2022 年也一直保持穩定，但今年上半年，業務量較過去少了一半以上，團隊也從 7 個人縮減至 4 個人。

" 所里一個做綜合類業務的同事，以往一年能做到幾百萬業績，但 2023 年一季度一個合同都沒簽成。" 她表示，有咨詢的，觀望的，就是沒有成交的，所里負責執行業務的一個團隊從原來有十七八個人縮減至三四個人，也有部分團隊被解散了。

多位從事法律顧問業務的律師告訴經濟觀察報，以往長期服務的企業，收費一直穩定，但今年，企業客戶開始將費用壓至一個極低水平，行業內甚至出現一些惡性競爭。" 之前合同糾紛一個案子可能一萬，現在 12 個案子打包幾萬塊錢。" 上述本土律所的律師表示。

這樣一種狀況體現到律所整體收入上，更直觀的表現為律師人數增加，律所規模變大，營收卻減少了。在上海一家百人所的審計報告中，2022 年較 2021 年律師人數增加了十幾人，而營收減少了近億元，下滑超過 3 成。

" 個別律所可能逆勢上揚，但受到經濟形勢影響，行業整體不可避免會出現一些下滑，客戶經營效益不好，支付能力和意愿都下降了。" 張正表示，對律師行業來說，2023 年我們覺得可能會更艱難一些。

（文中張正為化名）