“二房東”的狂歡落幕，共享辦公等待救贖，昔日獨(dú)角獸 WeWork 自曝快撐不住了

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

曾經(jīng)的共享辦公 " 獨(dú)角獸 "WeWork 自揭傷疤。

(資料圖)

近日，WeWork 在二季度財(cái)報(bào)中稱(chēng)，由于公司發(fā)生虧損，會(huì)員也在流失，結(jié)合公司當(dāng)前的流動(dòng)性水平，公司未來(lái) 12 個(gè)月的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大疑問(wèn)。

2023 年上半年，WeWork 的營(yíng)收為 16.93 億美元，凈虧損為 6.96 億美元，經(jīng)調(diào)整的 EBITDA 為 -6500 萬(wàn)美元。而截至二季度末，WeWork 的入駐率為 72%，比去年下降了 1%。

據(jù)界 . 面新聞報(bào)道，WeWork 的臨時(shí)首席執(zhí)行官大衛(wèi) · 托利在一份聲明中指出，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、靈活辦公空間競(jìng)爭(zhēng)加劇以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，都導(dǎo)致會(huì)員流失率上升，" 需求也比我們預(yù)期更為疲軟，從而導(dǎo)致 WeWork 會(huì)員數(shù)量略有下降 "。

在財(cái)報(bào)中，WeWork 表示，公司是否能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)，取決于在未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)公司能否提高流動(dòng)性和盈利能力，而即將采取的補(bǔ)救措施包括但不限于降低租賃成本、減少會(huì)員流失和增加銷(xiāo)售額以提高收入、控制開(kāi)支并限制資本支出、通過(guò)出售資產(chǎn)、發(fā)行債券或股票來(lái)籌集資金等。

全球共享辦公巨頭 WeWork 經(jīng)營(yíng)承壓，國(guó)內(nèi)的共享辦公品牌也未能獨(dú)善其身。

" 去年雖然市場(chǎng)整體都不好，但感覺(jué)也沒(méi)有今年那么差 "，黎敏敏（化名）曾就職于一家知名共享辦公品牌，負(fù)責(zé)某一線(xiàn)城市及周邊地區(qū)的項(xiàng)目招商工作，" 我們的項(xiàng)目后期到招商的時(shí)候租金都是往下調(diào)的，因?yàn)樽獠怀鋈?"。數(shù)個(gè)月前，她離開(kāi)了這家公司，" 做不起來(lái)，甚至還因?yàn)槌鲎饴蔬_(dá)不到業(yè)主的要求，撤掉了一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目 "。

這在行業(yè)內(nèi)不是個(gè)案，眾多共享辦公品牌面臨的經(jīng)營(yíng)壓力明顯增大，即便曾經(jīng)成功穿越上一輪洗牌期的勝者，如今也是處境維艱。

一邊要上市，一邊在撤場(chǎng)

共享辦公品牌辦伴的 " 爆雷 " 已經(jīng)困擾了王霄（化名）幾個(gè)月，她就職的公司被辦伴拖欠了 10 萬(wàn)元的押金，" 現(xiàn)在項(xiàng)目關(guān)停了，對(duì)接人也離職了 "。

作為負(fù)責(zé)這筆款項(xiàng)的人，王霄有些焦頭爛額，她轉(zhuǎn)而撥打辦伴的全國(guó)客服熱線(xiàn)尋求幫助，" 我打了四五次，每一次都說(shuō)會(huì)給我反饋，但實(shí)際上從來(lái)沒(méi)有聯(lián)系過(guò)我 "。

王霄告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司在 2021 年進(jìn)入北京市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)之所以選擇辦伴，是因?yàn)閯傞_(kāi)始團(tuán)隊(duì)人少，共享辦公能直接拎包入駐。" 你什么都不用管，比如會(huì)議室、熱水、微波爐和冰箱都不需要我們單獨(dú)去弄。我們現(xiàn)在換成了傳統(tǒng)辦公室，一是租金提高了，二是裝修就花了接近 20 萬(wàn)，額外成本更高了 "。

王霄在辦伴辦公的兩年間，一切似乎風(fēng)平浪靜，辦伴的母公司 AgiiPlus 堂堂加集團(tuán)甚至還在 2022 年 9 月 16 日向美國(guó)證監(jiān)會(huì)（SEC）遞交招股書(shū)，擬以股票代碼 "AGII" 在納斯達(dá)克上市。

不過(guò)，王霄回想起來(lái)，辦伴在北京的 " 爆雷 " 并非完全沒(méi)有征兆，" 去年 12 月開(kāi)始，偶爾有人上門(mén)拉橫幅，當(dāng)時(shí)也是退租的租戶(hù)，辦伴沒(méi)有給他們退押金，只不過(guò)當(dāng)時(shí)事情沒(méi)有發(fā)生在自己身上，都是看熱鬧的心態(tài) "。

今年 5 月開(kāi)始，受到牽連的群體迅速擴(kuò)大，也波及了王霄就職的公司。王霄告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司與辦伴的租賃合同在今年第二季度到期，" 當(dāng)時(shí)我們和辦伴簽了個(gè)終止協(xié)議，約定押金在 60 天內(nèi)返還，期間我催了對(duì)接人幾次，她都說(shuō)還在走流程，但到了最后日期依然沒(méi)有收到錢(qián)。幾天之后，對(duì)接人告訴我，她接到了公司原地解散的通知 "。

王霄提供的聊天記錄顯示，對(duì)接人稱(chēng)在 7 月 7 日下班后，公司突然通知原地解散，" 我現(xiàn)在也被迫離職，還被拖欠了工資 "。王霄提供的另一張截圖顯示，堂堂加集團(tuán)在 7 月 7 月通過(guò)郵件向 " 北方全體戰(zhàn)友 " 通知，因市場(chǎng)下行、經(jīng)營(yíng)困難，目前北方事業(yè)部項(xiàng)目全部關(guān)閉，即日起全員將不得不提前終止勞動(dòng)關(guān)系。

AgiiPlus 堂堂加集團(tuán)在 2022 年 12 月 8 日更新的招股說(shuō)明書(shū)顯示，截至 2022 年 6 月 30 日，公司在中國(guó)和新加坡的 7 個(gè)城市擁有 65 個(gè)辦伴項(xiàng)目，其中，56 個(gè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，9 個(gè)處于開(kāi)業(yè)前階段。辦伴官網(wǎng)則披露，辦伴在上海、北京、蘇州和南京一共擁有 61 個(gè)辦伴項(xiàng)目，其中，上海擁有 46 個(gè)、北京擁有 9 個(gè)，而南京和蘇州分別擁有 4 個(gè)和 2 個(gè)。

作為辦伴的廣告供應(yīng)商，北京萬(wàn)物生廣告有限公司（下稱(chēng) " 萬(wàn)物生廣告公司 "）也不幸踩雷，員工黃程（化名）稱(chēng)，公司一共為辦伴的 6 個(gè)項(xiàng)目提供標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、隔斷玻璃貼膜和印刷宣傳冊(cè)等服務(wù)，" 從 2021 年下半年開(kāi)始被拖欠了 28 萬(wàn)（的款項(xiàng)），之前認(rèn)識(shí)的（對(duì)接人）都離職了，現(xiàn)在也聯(lián)系不到對(duì)方公司 "。

"2021 年下半年就催過(guò)他們付款 "，但黃程解釋稱(chēng)，公司此前之所以對(duì)辦伴比較放心，主要是看到辦伴仍在擴(kuò)張，" 想著這么大的企業(yè)，不會(huì)差我們工程款的 "，2022 年底對(duì)接人以 AgiiPlus 堂堂加集團(tuán)要上市，資金和租金都由上海總公司管理為由繼續(xù)拖欠款項(xiàng)。

在北京市場(chǎng)發(fā)生大震蕩的同時(shí)，辦伴上海大本營(yíng)也不太平。一名剛剛從辦伴離職的上海員工蔡華（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，由于拖欠業(yè)主租金，項(xiàng)目被業(yè)主強(qiáng)制清退，" 公司的經(jīng)營(yíng)狀況不太好，從我年初入職以來(lái)，工作群人數(shù)不斷減少 "。

北京的王霄與上海的租戶(hù)們一起走上了艱難的維權(quán)之路，她提供的材料顯示，" 由于存在拖欠數(shù)月租金和物業(yè)管理費(fèi)及電費(fèi)達(dá)數(shù)百萬(wàn)元等嚴(yán)重違約行為 "，辦伴位于上海浦東新區(qū)新梅聯(lián)合廣場(chǎng)的項(xiàng)目已與業(yè)主解約，而租戶(hù)則被要求清退公司全部物品、騰空并歸還房屋。

蔡華向告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，辦伴正在上海大規(guī)模地裁撤項(xiàng)目，新梅聯(lián)合廣場(chǎng)的辦伴項(xiàng)目并不是唯一陷入泥淖的。

就相關(guān)情況，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電辦伴北京和上海總部，但截至發(fā)稿時(shí)未能成功取得聯(lián)系，而租戶(hù)稱(chēng)此前能夠撥通的全國(guó)客服熱線(xiàn)，目前已處于撥通但無(wú)人接聽(tīng)的狀態(tài)。

當(dāng)潮水褪去，共享辦公開(kāi)始裸泳

共享辦公一度是站在風(fēng)口上的行業(yè)，在 " 大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新 " 的政策推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展。2015 年前后，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬(wàn)科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)的入局更是掀起了一場(chǎng)為期幾年的狂歡。

在 2019 年前，共享辦公的市場(chǎng)規(guī)模一度呈現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)，SOHO 3Q、優(yōu)客工場(chǎng)、WE+、裸心社和米域等知名品牌，無(wú)一不是成立于這一時(shí)期。然而，當(dāng)潮水褪去，一些品牌開(kāi)始裸泳，由于過(guò)度擴(kuò)張、財(cái)務(wù)壓力和運(yùn)營(yíng)不善等因素，共享辦公行業(yè)迎來(lái)了一波洗牌。

大浪淘沙之后，共享辦公行業(yè)依然沒(méi)能等來(lái)低調(diào)生長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的品牌面臨困境。吳莉（化名）是共享辦公品牌桉樹(shù) IBC 的租戶(hù)，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，自己在創(chuàng)業(yè)初期便遭遇了桉樹(shù) IBC" 突然跑路 " 的情況，" 我們是在 2021 年 11 月左右租的，過(guò)完年項(xiàng)目就出了問(wèn)題，第一天通知我們搬走，第二天就停電了，對(duì)方也沒(méi)有任何后續(xù)解決方案 "。

桉樹(shù) IBC 隸屬于廣州實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（現(xiàn)名為實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司），由富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力的兒子張量在 2018 年創(chuàng)辦。

在成立之初，桉樹(shù) IBC 確定了 " 小步快跑 " 的發(fā)展路線(xiàn)，時(shí)任桉樹(shù)空間總經(jīng)理的吳崢在 2018 年 10 月接受 36 氪采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，桉樹(shù) IBC 作為高端品牌本身不可能做成超大規(guī)模，而是走價(jià)值路線(xiàn)，未來(lái)半年會(huì)在北京、上海的核心商圈開(kāi)設(shè) 4-5 個(gè)空間，工位數(shù)量達(dá)到 2-3 萬(wàn)個(gè)，而在高端模式基本跑通以后，也會(huì)采取 " 高打低 " 的策略，下沉到更低的價(jià)格區(qū)間運(yùn)營(yíng)新品牌。

根據(jù)桉樹(shù) IBC 微信公眾號(hào)，截至 2020 年 2 月，桉樹(shù) IBC 擁有 4 個(gè)項(xiàng)目，全部位于北京，此后再未向外界公布數(shù)據(jù)。

天眼查顯示，2022 年 5 月 30 日，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)將持有的 100% 股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓予廣州恒藝苗木有限公司及成都華瑞屋檐酒店管理有限公司，而當(dāng)時(shí)代財(cái)經(jīng)撥打桉樹(shù) IBC 官網(wǎng)的聯(lián)系電話(huà)，接聽(tīng)人表示，其是中介。

即便是知名的共享辦公品牌，也感受到了市場(chǎng)的寒意。黎敏敏原本在一家知名共享辦公公司負(fù)責(zé)某一線(xiàn)城市及周邊地區(qū)的招商工作，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2021 年以來(lái)明顯感受到行業(yè)在衰退，客戶(hù)越來(lái)越少。" 市場(chǎng)正常的時(shí)候，一個(gè)共享辦公項(xiàng)目達(dá)到 80% 的出租率只需要差不多一年，去年能夠維持在 60-80% 的區(qū)間已經(jīng)是比較好的了 "。

防疫政策調(diào)整之后，共享辦公行業(yè)并沒(méi)有回暖，黎敏敏最終在數(shù)月前選擇離開(kāi)了這家公司，" 房企大范圍的流動(dòng)性危機(jī)有一定的影響，很多公司的風(fēng)險(xiǎn)承受能力也變差了，導(dǎo)致公司的擴(kuò)張或者創(chuàng)業(yè)減少，最終租賃需求也降了 "。

與傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)主要面向成熟的企業(yè)不同，共享辦公主要滿(mǎn)足自由職業(yè)者、中小企業(yè)或者初創(chuàng)公司的辦公需求。今年上半年，全國(guó)多地的傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)出租率和租金承壓。

根據(jù)國(guó)家信息中心在今年 5 月發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022 年，我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)交易規(guī)模約為 38320 億元，同比增長(zhǎng) 3.9%。其中，共享辦公領(lǐng)域市場(chǎng)交易規(guī)模同比下降 37.7% 至 132 億元，是共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)七大領(lǐng)域中萎縮最為嚴(yán)重的領(lǐng)域，最高峰的 2019 年，其市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到了 227 億元。

國(guó)家信息中心在報(bào)告中指出，共享辦公領(lǐng)域交易規(guī)模萎縮的原因是不少市場(chǎng)主體在疫情期間退出，導(dǎo)致平臺(tái)企業(yè)面臨巨大的運(yùn)營(yíng)壓力。

" 二房東 " 的商業(yè)邏輯，沒(méi)有很大想象力

在企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資深顧問(wèn)、北京洞鑒咨詢(xún)服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉龍看來(lái)，共享辦公行業(yè)今天的局面是內(nèi)外部因素共同作用的結(jié)果，" 外在的影響很重要，不過(guò)即便沒(méi)有外在因素，內(nèi)部因素的作用也會(huì)讓共享辦公陷入目前的狀態(tài)。本土共享辦公品牌的共性是資本擴(kuò)張過(guò)快，同時(shí)公司內(nèi)部治理存在不同程度的體系不健全、財(cái)務(wù)管理混亂的問(wèn)題 "。

" 共享辦公的底層邏輯是沒(méi)有問(wèn)題的，二房東模式其實(shí)足以支撐共享辦公往前走 "，劉龍表示，核心問(wèn)題在于幾大方面：一是在投拓環(huán)節(jié)，拿房成本高于市場(chǎng)價(jià)格，甚至出現(xiàn)返傭的商業(yè)舞弊行為；二是在不明確中小企業(yè)辦公需求的情況下盲目進(jìn)行研發(fā)投入；三是共享辦公品牌的部門(mén)與部門(mén)之間壁壘較高，比如招商部門(mén)向客戶(hù)承諾的免費(fèi)裝修被工程部門(mén)否決，或者不同招商團(tuán)隊(duì)的租金標(biāo)準(zhǔn)不一樣，甚至出現(xiàn)定價(jià)變來(lái)變?nèi)サ那闆r。

" 二房東模式 " 是共享辦公的主要經(jīng)營(yíng)模式，指的是共享辦公品牌將辦公物業(yè)承租下來(lái)之后，通過(guò)切割、裝修，然后以一定價(jià)格分租給企業(yè)客戶(hù)，從中賺取差價(jià)，而這正是共享辦公行業(yè)長(zhǎng)期處于微利狀態(tài)的原因，甚至一著不慎便會(huì)發(fā)生虧損。

" 確實(shí)外部環(huán)境影響挺大的。北京有些共享辦公項(xiàng)目原來(lái)六七塊，甚至七八塊錢(qián)拿的房源，但現(xiàn)在租金就 4 塊。" 劉龍還觀察到一個(gè)現(xiàn)象，" 現(xiàn)在北京市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)達(dá)到 100 人以上的企業(yè)客戶(hù)都不多，以至于很多中介流失，以前還不錯(cuò)的商圈的頭部中介，現(xiàn)在都是老板在親自帶看 "。

" 按道理來(lái)說(shuō)，如果有人接盤(pán)，不至于這么差 "，但在資本撤離共享辦公行業(yè)、人才不斷流出的情況下，共享辦公確實(shí)有些積重難返。不過(guò)，劉龍不認(rèn)為共享辦公如今的境況意味著二房東模式行不通，" 很多二房東在消亡，但也有二房東掙錢(qián) "。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)盈利的共享辦公品牌并不多，行業(yè)龍頭之一的創(chuàng)富港便是多年來(lái)持續(xù)保持盈利狀態(tài)的少數(shù)派。2022 年，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 6.99 億元，同比增加 7.85%；實(shí)現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的凈利潤(rùn)為 4534.98 萬(wàn)元，同比增加 327.10%；實(shí)現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為 3297.47 萬(wàn)元，而 2021 年為 -425.82 萬(wàn)元。

睿和智庫(kù)在一篇報(bào)告中指出，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)盈利的主要原因之一是公司在控制成本方面表現(xiàn)優(yōu)異，同時(shí)保持 " 先穩(wěn)定，再擴(kuò)張 " 的步調(diào)。

" 共享辦公的商業(yè)邏輯不是有想象力的東西，它就是一個(gè)‘二房東’的活兒。其實(shí)，想掙錢(qián)不難，主要在于它的管理模式能不能輕量化，運(yùn)營(yíng)成本能不能降低一些，在這個(gè)行業(yè)立足的本質(zhì)是能不能把房子租出去 "，劉龍說(shuō)道。

匯生國(guó)際融資總裁、共享辦公品牌協(xié)縱國(guó)際企業(yè)港創(chuàng)始人黃立沖在去年接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)也曾表示，" 共享辦公只是滿(mǎn)足社會(huì)需求的一個(gè)利基市場(chǎng)（niche market），這種行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是競(jìng)爭(zhēng)不能太多，它只是提供給一些利基玩家（niche player）來(lái)玩的，很多人涌進(jìn)去后大家生存不會(huì)很好，無(wú)論中國(guó)，還是全世界都是如此 "。

數(shù)年前，共享辦公高光無(wú)比，洗牌之后，玩家陸續(xù)退場(chǎng)，風(fēng)口行業(yè)一直在延續(xù)著這樣的規(guī)律，似乎沒(méi)有例外。