正榮地產經歷戰略調整“陣痛期” 銷售、毛利增速下滑換擋“失速”

正榮地產正在經歷戰略調整“陣痛期”。2020年，正榮地產實現合約銷售1419億元，同比僅增長8.6%，這也是其近幾年來的最低增速。

與此同時，低毛利率問題一直是正榮地產的痛點。2020年，正榮地產的毛利率繼續下降，由2019年的20%減少至19.1%，低于行業均值。按照“新三年戰略”，千億正榮已經步入收官之年，然而在優化財務指標的同時，其將如何走出低毛利率困局?

目標1500億 銷售增速降至6%

財報數據顯示，正榮地產于2020年實現合約銷售金額為1419億元，完成了全年合約銷售目標，累計合約銷售建筑面積為890萬平方米，合約平均售價為15949元/平方米。

作為千億房企代表，正榮地產此前一直保持著較高的銷售增速，但2020年其銷售增速僅為8.6%，這也是正榮地產近幾年來的最低增速。北京商報記者梳理年報發現，2017-2019年，正榮地產的合約銷售分別約為701億元、1080億元及1307億元，銷售增長分別約為78%、54%及21%。

對于銷售增速下滑，正榮地產方面歸結于發展戰略的調整。突破千億規模后，2019年正榮地產提出了“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。從時間節點來看，正榮地產銷售增速的變化，也與其“新三年戰略”相契合。

2021年，正榮地產在規模方面繼續選擇“保守”態度，其確立新的年度銷售目標為1500億元，較2020年僅增長不到6%。對此，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績會上透露，“對于規模增長，我覺得保持適當的規模優勢就可以了，正榮地產還是需要堅持高質量發展，特別是做長期主義”。

地產分析師嚴躍進表示，千億規模是房企融資的一大門檻，因此才會有中小房企沖擊千億的現象。跨越千億后，主動降速也是為了避免因高負債帶來的風險，尤其是“三道紅線”出臺后，主動降速戰略已被廣泛應用。

毛利率繼續下滑

盈利方面，正榮地產于2020年實現收入為361.26億元，同比增長11%;利潤為35.59億元，同比增長15%;核心利潤為33.04億元，同比增長18.9%;毛利為69.04億元，同比增長6.3%。

雖然毛利保持增長，但2020年正榮地產的毛利率繼續下降，由2019年的20%減少至19.1%，低于行業均值。

不過對于毛利率的下降，在當天的業績發布會上，正榮地產管理層并未給出回應。但按照此前其管理層的說法，“因為正榮處理了一批成本較高的舊存貨，存貨的毛利率偏低，影響到整體毛利率下降。在解決老存貨問題的同時，再降低開發融資的成本，正榮的毛利率應該會維持在22%到25%的區間”。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，成本支出是侵吞正榮地產利潤的一大核心點。目前房地產市場步入成熟期，各大房企都在向管理要紅利，這在一定程度上也說明上述成本的下降存在難度。

今年權益銷售比在60%左右

除毛利率下滑外，正榮地產的權益占比也一直存在待解“痛點”。

在當天的業績發布會上，對于權益“合作”模式，正榮地產方面也給出了回應。“‘合作’模式正榮地產今年仍會繼續堅持，但目前已處于調整期，未來會不斷嘗試增加項目權益比例。”正榮地產董事會副主席劉偉亮表示。

據劉偉亮介紹，2020年40多宗地塊有接近一半以上是合作項目，未來正榮地產會盡量選擇兩到三家來合作，另外也選擇了一些理念和正榮地產比較相近、思路比較一致的企業，成為戰略合作伙伴。2020年正榮地產的權益銷售比例提升到55%，預計2021年權益銷售比例能達到60%左右。

財報數據顯示，2020年正榮地產在全國21個城市新增46幅土地，預計總建筑面積約714萬平方米。新增土地儲備中，分別有43%及31%位于正榮地產銷售貢獻較大的長三角及海峽西岸兩大核心區域。

從新增地塊的權益占比來看，正榮地產已經有了優化權益占比的動作，2020年其權益占比(按建筑面積)約為70%。

截至2020年末，正榮地產于全國32個城市，擁有建筑面積2850萬平方米的土地儲備，其中82%位于一、二線城市;土地儲備權益占比(按建筑面積)由2019年末的55%上升至2020年末的58%。

明年上半年“三道紅線”全達標

“三道紅線”出臺后，如何降低負債水平、實現企業穩健增長，成為今年各大房企業績會的核心問題。

談及“三道紅線”指標，黃仙枝表示，2019年正榮地產提出“新三年戰略”，基本做到了公司的財務穩健。截至2020年底，正榮地產凈負債率延續下降趨勢，下降至64.7%，現金短債比提升至2.2倍，兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，爭取到明年上半年完成“三道紅線”全部達標。

截至2020年末，正榮地產擁有現金及現金等價物約為354.78億元(2019年同期283.69億元)、已抵押存款約6.1億元(2019年同期18.1億元)及受限制現金約68.85億元(2019年同期51.37億元)。

債務方面，截至2020年末，正榮地產擁有尚未償還銀行及其他借款總額417.61億元，而2019年同期為363.17億元;擁有賬面值約255.23億元的境內公司債券及優先票據，2019年同期為223.48億元。(盧揚 王寅浩)