聯(lián)合開發(fā)“后遺癥”顯現(xiàn) 和悅?cè)A錦深陷減配、學(xué)區(qū)承諾落空難題

作為亦莊“河西六君子”之一的和悅?cè)A錦項(xiàng)目，此前曾因率先打響板塊限競房入市第一槍、臨近地鐵及教育資源，獲得了諸多剛需客群的青睞及最終買單。然而兩年多時(shí)間過去，當(dāng)期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，這個(gè)昔日曾拿下大興區(qū)域銷冠的項(xiàng)目，自2020年底以來卻因項(xiàng)目延期交房、交付品質(zhì)貨不對板等問題卷入一系列負(fù)面風(fēng)波之中遲遲未能抽身。此外，值得一提的是，在房企三兩組團(tuán)共同拿地漸成趨勢的背景下，聯(lián)合體合資建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“后遺癥”也開始逐漸顯現(xiàn)。

減配爭議

減配，是包括李明(化名)在內(nèi)的和悅?cè)A錦業(yè)主在看過房后的第一反應(yīng)。

從業(yè)主方面提供的“待解決問題清單”來看，單元門縮水、與宣傳圖嚴(yán)重不符，以及道路未完工就交房、路面未硬化就鋪磚等，成為業(yè)主認(rèn)定和悅?cè)A錦項(xiàng)目一期“未達(dá)交付條件”的證據(jù)。

而寫在“待解決問題清單”中有關(guān)“設(shè)計(jì)不合理”的內(nèi)容，在業(yè)主方面看來整改進(jìn)程則更為緊迫，并稱這已經(jīng)嚴(yán)重影響到了業(yè)主們后續(xù)的居住體驗(yàn)及安全。具體來看，包括：一樓與地面距離太低，下雨一旦積水會出現(xiàn)倒灌的風(fēng)險(xiǎn)，建議考慮合理措施;所有一層廚房燃?xì)庵鞴艿勒加脧N房很大面積，無法安裝櫥柜，需要開發(fā)商和燃?xì)夤靖墓艿?頂層沒有通往樓頂?shù)奶由ǖ?洋房頂層房源因房檐過長，被遮擋較大光線和視野等……

值得一提的是，根據(jù)出讓條件，和悅?cè)A錦所在地塊商品住房銷售均價(jià)不超過52695元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過55330元/平方米。據(jù)房天下方面監(jiān)測數(shù)據(jù)，和悅?cè)A錦項(xiàng)目地塊的起始價(jià)為46.4億元，推出樓面價(jià)為28000元/平方米;最終成交價(jià)為62.9億元，樓面價(jià)約為37956元/平方米。

“按照樓面價(jià)與銷售限價(jià)的差距，和悅?cè)A錦尚屬可控區(qū)間，理論上不應(yīng)該因?yàn)槌杀径鴾p配，不過是否真的算減配，還需要專業(yè)機(jī)構(gòu)評估。”一位房企銷售負(fù)責(zé)人如此點(diǎn)評。

學(xué)區(qū)房的口頭承諾

而“買房可入讀人大附”的承諾，盡管在買房階段反復(fù)體現(xiàn)在銷售人員的口頭承諾以及開發(fā)商的宣傳軟文中，被業(yè)主視為開發(fā)商涉嫌炒作學(xué)區(qū)售房的依據(jù)，但這個(gè)承諾在合同里卻并沒有體現(xiàn)。

據(jù)了解，因?yàn)楹蛺側(cè)A錦在亦莊河西區(qū)板塊內(nèi)開盤最早、距離人大附較近，不少和悅?cè)A錦的購房業(yè)主，為了孩子將來能就近入讀人大附而選擇最終買單。李明回憶稱，人大附中落戶亦莊河西區(qū)的消息落地，更加刺激到了諸多購房者的買房熱情，像他一樣為了自家孩子籌謀日后上個(gè)好學(xué)校的業(yè)主，不在少數(shù)。

根據(jù)業(yè)主方面提供的宣傳海報(bào)，和悅?cè)A錦項(xiàng)目打出了“學(xué)府為鄰人大附一路之隔”“亦莊學(xué)府旁低密純洋房”等宣傳口號。另有企業(yè)官方搜狐號內(nèi)容顯示，項(xiàng)目公司曾于2019年5月7日通過官方賬號發(fā)布了涉及學(xué)區(qū)宣傳的內(nèi)容，其中包括“人大附中一路之隔的底蘊(yùn)學(xué)府型社區(qū)”。

不過李明稱，業(yè)主同開發(fā)商簽署的合同中，并未就“買房就能入讀人大附”作出約定，至于業(yè)主后續(xù)能否實(shí)現(xiàn)家中幼兒順利入讀人大附，還要等最終的劃片結(jié)果落地才能見分曉。

聯(lián)合開發(fā)后遺癥

諸多業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)在的局面就是項(xiàng)目開發(fā)商不作為，3家互相踢皮球，導(dǎo)致整改推進(jìn)緩慢。

資料顯示，和悅?cè)A錦項(xiàng)目所處地塊為亦莊開發(fā)區(qū)河西區(qū)X94R1地塊，2017年10月11日，3家房企組成的聯(lián)合體以62.9億元加自持2%將該地塊收入囊中，溢價(jià)率35.6%。項(xiàng)目開發(fā)商——北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即為3家房企于2018年1月成立的合資企業(yè)。

“聯(lián)合體拿地、合資開發(fā)，不能只管蓋房賺錢，依約交付的責(zé)任與義務(wù)。我們目前能找的就只有物業(yè)公司。”李明直言，自被告知收房以來，業(yè)主與開發(fā)商方面的溝通存在“斷層”，一直未能同步，缺少一個(gè)正式的對話渠道。

“而這個(gè)溝通的窗口，開發(fā)商一直沒有向我們開啟。”李明表示，關(guān)于項(xiàng)目整改的信息都是業(yè)主們通過各方打探及協(xié)調(diào)拼湊出來的。直到現(xiàn)在，業(yè)主們除了找物業(yè)公司反饋問題以及催問整改進(jìn)展外，開發(fā)商這邊一直沒有派出代表出面回應(yīng)。

“對于收房過程中發(fā)現(xiàn)的問題我們通過多種渠道反饋給開發(fā)商，但均未得到妥善解決。我們非常擔(dān)心，如果現(xiàn)在收房，目前存在的這些問題得不到解決，近900戶業(yè)主的利益被開發(fā)商無視和損害。”李明及大部分業(yè)主認(rèn)為，基于聯(lián)合體拿地及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，希望3家開發(fā)商盡快厘清各自責(zé)任，給業(yè)主們一個(gè)說法。

據(jù)了解，近年來，面對土地底價(jià)的高漲、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的提升和利潤空間的減少，單一房企憑借一己之力拿到心儀土地的難度有所增加，進(jìn)而北京市場上演變出了“房企+房企”抑或是“知名房企+險(xiǎn)資企業(yè)”等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。

據(jù)億翰智庫相關(guān)研報(bào)，聯(lián)合體協(xié)同開發(fā)的聯(lián)合開發(fā)模式，總的來看分為三點(diǎn)：一是(房企聯(lián)合)在合作雙方拿到土地之后，根據(jù)事前確定的股權(quán)比例成立相應(yīng)的項(xiàng)目公司，并根據(jù)出資情況分別派駐負(fù)責(zé)人員，雙方共同操盤;二是(房企+險(xiǎn)資聯(lián)合)由其中的房企來進(jìn)行操盤，其余合作方(多為險(xiǎn)資、銀行或投資機(jī)構(gòu))僅扮演財(cái)務(wù)投資角色;三是(小股操盤)在這種模式中，一方操盤不并表，但另一方并表不操盤。

不過，在緩解資金壓力、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?、增加競爭力、降低成本的?yōu)勢之外，聯(lián)合體拿地也同樣有著與之對應(yīng)的劣勢。有分析指出，在聯(lián)合體拿地后的操作流程中，因?yàn)橛卸喾絽⑴c，會出現(xiàn)更多的不確定性。比如，開發(fā)企業(yè)各自心理預(yù)期、產(chǎn)品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆伙”的風(fēng)險(xiǎn);此外，在項(xiàng)目出現(xiàn)爭議時(shí)，各方間也容易出現(xiàn)推諉扯皮的問題。

就業(yè)主反映的“延期交房、避談賠付”“交付品質(zhì)減配、貨不對板”等問題，北京商報(bào)記者向和悅?cè)A錦項(xiàng)目聯(lián)合體各方尋求采訪，但截至記者發(fā)稿，未有回復(fù)。

·律師觀點(diǎn)·

Q：“虛假宣傳”的責(zé)任是如何界定的？

A：核心看是否作出具體承諾且影響價(jià)格。

北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師、實(shí)習(xí)律師張偲然表示，以學(xué)區(qū)房為例，如學(xué)區(qū)作為公開信息，可以被公眾查詢，僅有開發(fā)商宣傳實(shí)際不足以使消費(fèi)者陷入錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤訂立合同，這一信息不會對房屋價(jià)格有重大影響，則法院不會以此為理由支持要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的主張。但如學(xué)區(qū)房以具體確定作為允諾，甚至納入合同條款，并對房屋價(jià)格有重大影響，最后房屋沒有實(shí)現(xiàn)這些允諾，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

A：確有證據(jù)證明開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳的，開發(fā)商須承擔(dān)虛假宣傳的違約責(zé)任。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，虛假宣傳屬于違約行為，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《民法典》第五百七十七條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

因此，確有證據(jù)證明開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳的，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)虛假宣傳的違約責(zé)任，支付相應(yīng)的違約金。若開發(fā)商虛假宣傳，故意告知購房者虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況導(dǎo)致購房者作出錯(cuò)誤意思表示構(gòu)成欺詐的，購房者則有權(quán)向人民法院請求撤銷合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。

(盧揚(yáng) 榮蕾)