一線樓市小長假未現(xiàn)“小陽春” 部分熱點二線城市樓市升溫

“從近期到訪客戶來看，沒有去年年底多，但依然有成交量。”在北京西部某改善型樓盤銷售中心，一位銷售員告訴《證券日報》記者，不過從整個一季度來看，成交量還不錯，清明小長假可能是外地人回鄉(xiāng)較多，影響了到訪量。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年清明小長假(4月3日-5日)，一線城市中深圳、上海分別成交463套、254套，較去年同期上漲50.3%、38%;北京新房成交350套，同比下跌14.8%。

“盡管深圳、上海新房成交較去年同期有所上漲，但是相較于假期前仍然明顯下降。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，今年春節(jié)期間受到“就地過年”的影響，大量外地務(wù)工人員留在務(wù)工地過年，在疫情受控以及解封后的首個小長假，大量外地人員紛紛返鄉(xiāng)，造成一線城市樓市未現(xiàn)小陽春。

值得關(guān)注的是，樓市成交熱度與目前調(diào)控政策是否收緊緊密相關(guān)。與一線城市相比，近期部分熱點二線城市樓市升溫，這是導(dǎo)致近日二線城市頻繁發(fā)布調(diào)控政策的原因。比如，杭州、成都、西安、合肥等城市加碼樓市調(diào)控。

4月5日晚間，合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，涉及學(xué)位制調(diào)整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴(yán)調(diào)控”，該《通知》自4月6日起施行。

該政策發(fā)布的背后是，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，合肥的新房已連漲9個月，累計環(huán)比上漲5.3個百分點;二手房同比、環(huán)比已連漲12個月。

“過去兩年合肥土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致新房市場供不應(yīng)求，進(jìn)一步擠壓購房需求進(jìn)入二手房市場，特別是核心區(qū)域教育等優(yōu)質(zhì)資源二手房價格上漲幅度較大。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，此次調(diào)控將二手房特別是二手學(xué)區(qū)房納入限購，可有效抑制利用學(xué)區(qū)等投資炒作的購房行為，為二手房市場降溫。

“對熱點區(qū)域二手房實施限購，并將法拍房納入限購范圍，對投機(jī)炒房行為是當(dāng)頭一棒。”陳霄向《證券日報》記者表示，預(yù)計后續(xù)合肥二手房以及法拍房市場都將有所降溫。

合肥不是特例，《證券日報》記者注意到，在調(diào)控路徑和調(diào)控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

“調(diào)控政策轉(zhuǎn)移主要跟隨市場熱度轉(zhuǎn)移，一季度在一線城市嚴(yán)格調(diào)控、信貸管控下，部分購房資金流向重點二線城市。”許小樂向《證券日報》記者表示，合肥、成都、西安等二線城市市場熱度持續(xù)提高，進(jìn)一步引發(fā)調(diào)控政策收緊，預(yù)計后期調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)。

陳霄也向《證券日報》記者表達(dá)了類似觀點，他表示，一線城市作為全國房地產(chǎn)市場熱度的中心，更是人口、資金的聚集高地，平均房價漲幅也一直處于領(lǐng)先地位。一線城市出臺調(diào)控政策后市場逐漸回穩(wěn)，資金、人口開始流向熱點二線城市，進(jìn)而導(dǎo)致政策逐漸傳導(dǎo)至二線城市。

多數(shù)分析人士也指出，隨著樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來，以及市場熱點的轉(zhuǎn)移，越來越多的二線城市將加碼調(diào)控，前期已經(jīng)啟動調(diào)控的一線城市，則會進(jìn)一步對政策進(jìn)行鞏固。

對此，許小樂表示，根據(jù)市場熱度變化，未來的調(diào)控政策將更及時、更精準(zhǔn)、更全面。比如，在熱點城市中，針對土地供不應(yīng)求矛盾而加大土地供應(yīng)，針對需求端嚴(yán)厲打擊利用利差、一二手價差等套利的投資行為。總體而言，未來熱點城市房價預(yù)期將漸趨理性，熱度較高的城市房價漲幅將收窄。(王麗新)