北京土地拍賣房企拿地熱情高漲 諸多限制條件彰顯調控決心

5月11日，備受矚目的北京今年首場集中供地拍賣已結束。本輪北京首批集中供地30宗，建筑面積為345萬㎡。最終，30宗地塊以1109.71億元成交。

此前截至5月8日，30宗地中已有5宗地以底價128億元成交，剩余25宗地在延期兩日后于5月10日開啟拍賣，并在兩日內決定歸屬。本輪土拍首日即完成516.19億元的成交額，第二天房企熱情依舊，最終此輪北京土拍成交金額超千億元。

房企熱情高漲

5月10日，開拍首日，12宗地塊以516.19億元成交，其中有7宗地塊因觸及“競地價”“競政府持有產權份額”雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，競得開發商仍處待定狀態。

5月11日集中出讓13宗地塊，總起始價435.7億元。最終，13宗地以465.24億元成交。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序。

《證券日報》記者注意到，此次北京首輪土拍吸引了超過五十余家房企參與，既包括保利、中建、中鐵、中冶等央企，也包括首開、北京城建等北京本土地產商，更是吸引了碧桂園、卓越等粵系房企。在競拍中，不少實力房企報名了多宗地塊競拍，同時出現多個聯合體競拍。競拍過程激烈，多宗地塊競拍超過了30輪。

以5月10日出讓的北京市朝陽區東壩北東南一期土地儲備項目1104-612西側地塊R2二類居住用地為例，經過19輪報價，中冶以總價22.8億+10000㎡公租房面積競得此地塊，成為當日最后一宗當場成交的地塊，溢價率5.07%，據測算樓面價約6.2萬元/平方米。

北京市朝陽區王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L02、L05地塊R2二類居住用地、A334托幼用地的拍賣，經過27輪激烈競價，中冶以30.95億元+13800平方米公租房面積觸及上限，轉入高標準建設方案投報程序。該地塊溢價率5.09%，據測算該地塊樓面價約為5.7萬元/㎡。

“我們在北京已經多年沒有新項目開發了，2014-2015年在南四環舊宮地區開發的中冶德賢公館項目是公司最后一個住宅地產項目，現在來看樓盤口碑很好，公司也獲得了相應的收益。我們房地產開發戰略是‘3+X’，其中包括京津冀地區，所以這次拿地也是很正常的商業行為，公司看好北京地區項目的銷售進度，將繼續打造中冶德賢系的高品質住宅。”中冶置地有關人士對《證券日報》記者如是說。

值得一提的是，此次競拍中，還有不少外地房企最終中標。如卓越以39.27億元+政府持有產權份額13%競得朝陽區金盞08地塊;碧桂園以41.15億元+11500㎡人才住房斬獲北京城市副中心1201街區FZX-1201-0019等地塊，溢價率14.94%;金地+華潤+保利聯合體以50.94億元+2.2.萬㎡公租房面積競得朝陽區崔各莊棚戶區改造項目30-L01地塊。

“北京(土地)市場一直比較平靜，土地供應比較多，房企從全國化布局來說，幾個都市圈肯定是要布局的，北京市場還是受到很多企業的認可。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者說，不少企業通過聯合體方式拿地，主要是擔心競爭對手出價意愿很強，為了拿到地，通過聯合體拿地報價底氣足一些，拿到地的可能性也更高，

還有些民企在資金實力上比不過央企，希望通過聯合體拿地以保住北京市場。

諸多限制條件彰顯調控決心

今年是22城實行“雙集中”供地政策的第一年，在此之前，杭州、廣州、重慶等地已經完成了今年首輪土地出讓。此次北京土地出讓實行“房地聯動，一地一策”機制，并首次引入了房屋銷售價格引導機制，同時還配套了設定地價上限、競建公租房、競建高標準商品住宅、競政府持有產權份額等競拍規則。

“就北京這次來說，供地規模已經很大，占了全年計劃供應量的差不多1/3，土地供應規模和集中度高，會吸引對北京市場有興趣的開發商來，這是毫無疑問的。”戴德梁行研究院副院長張曉端對《證券日報》記者表示，對于民營企業或者外地企業來說，想在北京這樣具有戰略意義的城市去完成全國布局，需要在北京有標志性的項目，對于這些企業來說，北京拿地是有一定的戰略意義的。

“(現場)非常火爆，但其實很多都是限價房和公租房，利潤基本上是鎖死的。拿地主要是賺個流轉快的優勢，為了走量和走品牌。”有參與此次競拍的房企人士對《證券日報》記者說。

張曉端認為，諸多限制條件，對開發商來說，確實意味著利潤空間被壓縮。未來開發商需要穩扎穩打，完成更加合理的資產布局和區域戰略布局。集中供地也會令開發商更謹慎、更理性一些。

在業內看來，北京土拍的諸多限制條件顯示了地方政府對房地產調控的決心。張曉端告訴記者，首先，從各種限制條件來看，包括競高標準商品住宅建設方案，一方面是為了避免出現盲目的地價飛漲、地王頻出的現象，對市場未來的預期有合理的引導;另一方面也是一種對更加合理的土拍模式的探索，包括對新型共有產權房的探索，明顯有很多突破和創新，顯示出北京作為首都在穩定樓市方面的決心，并把“房住不炒”落到了土拍具體的動作上。

嚴躍進也表示：“溢價率可控，還是說明了當前對土地市場的管控，企業拿地會比較理性，也說明對土地開發約束較多，要求是比較高的。”

對于接下來新房價格走勢，張曉端認為，北京的新房市場總體調控節奏和調控效果都很明顯，預計接下來今年的后兩次土拍也會有類似的指導思路，隨著土地供應量的加大以及指導價對市場的引導，北京新房價格會趨穩，不太容易出現大的增長或者過熱的局面。

嚴躍進也認為，北京房價的漲幅和絕對價格都有所控制，目前整體政策偏緊，對整個房地產市場都有管控，同時供地較多也在客觀上抑制了房價的上漲。(向炎濤)