租賃住房首次納入公共消費 住房領域如何促消費

消費領域正在持續發力。

4月25日，國務院辦公廳發布《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》(下稱《意見》)。為加快構建新發展格局，綜合施策釋放消費潛力，促進消費持續恢復，國務院此次按照目標導向和問題導向相結合、短期支持和中長期促進相兼顧的要求，一共提出了五方面二十項舉措。在這些舉措中，明確提出需重點關注房地產領域的公共消費以及深化用地用房保障。

那么，此次《意見》關于住房領域促消費有何亮點?意義何在?

租賃住房首次納入公共消費

消費是最終需求，是暢通國內大循環的關鍵環節和重要引擎，對經濟具有持久拉動力，事關保障和改善民生。

3月以來，國內疫情多發頻發，對消費市場沖擊較大，國家統計局數據顯示，3月社會消費品零售總額34233億元，同比下降3.5%。一季度全國居民人均消費支出6393元，其中居住消費支出1435元，占比22.5%。

《意見》明確要綜合施策釋放消費潛力，促進消費持續恢復。住房消費是居民消費的重要組成部分，也是促銷費的重要內容。

租購并舉是住房制度改革的方向之一，“十四五”規劃綱要明確，要加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。推動改善住房條件是重點領域非基本公共服務擴容的重要內容，也是增加住房領域公共消費的重要舉措。

《意見》提出要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

同時，《意見》首次將租賃住房納入公共消費范疇，明確了租賃住房的準公共物品屬性，預計未來將繼續出臺支持租賃住房發展的政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出，之前政策多是將長租房、保障性租賃住房、公積金提取和使用置于房地產發展框架下討論，而《意見》從更廣泛的消費視角關注住房消費。

支持提取公積金用于租房

公積金是城鎮職工的長期住房儲金，加大公積金提取和使用政策支持，可以推動合理住房需求釋放。

整體來看，雖然各地公積金消費存在結構性差異，但用于購買、建造、翻建、大修自住住房，以及償還房貸本息仍是公積金的主要用途。“十四五”規劃綱要明確，要改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

《意見》提出，要支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

目前在各地的公積金制度政策和實踐中已有相關內容涉及。如上海在《上海市住房發展“十四五”規劃》中提出，探索住房公積金對租購并舉住房制度的支持方式，開展既有多層住宅加裝電梯提取住房公積金業務等。2021年8月6日起，上海將職工提取公積金支付房租月提取限額從2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日發布《關于住房公積金支持北京老舊小區綜合整治的通知》，將危舊樓房改建項目、與住房直接相關的樓本體改造項目納入公積金提取范圍，以繳存人在危舊樓房改建中分攤的改造成本實際出資額和在相關改造項目中分攤的改造成本實際出資額為提取限額。

實際上，住房租賃、支持老舊小區改造等正成為優化公積金使用政策的重要方向。

從各地公積金制度實踐來看，隨著租購并舉的住房制度改革推進，住房租賃正成為部分城市公積金提取的主要用途之一。如2020年和2021年，深圳公積金提取用于租房的比例分別為42.1%和36.94%。

支持老舊小區改造也是擴大公積金使用范圍的重要內容。在各地公積金2021年年報中，上海、廣州、杭州、成都等城市均將公積金提取支持老舊小區改造占提取額比單列。但目前各地公積金提取用于支持老舊小區改造占比不高，大都在1%甚至0.1%以下。

業內：有助于推動地產行業企穩回升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在高房價的背景下，住房消費的主力將是新市民、無房戶的租賃消費，尤其是長租房、保租房，構建多元租賃消費，既有市場化的租賃，也有保證性質的租賃。《意見》支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，目的也即降低租賃消費的成本，這也從側面表明，當下新市民的消費能力不足，收入更是受到了疫情反復的沖擊，因此需要降低消費成本，而提取公積金用于租賃消費，是成本最低的租賃消費。

嚴躍進表示，關于保障性租賃住房、公積金提取用于租賃住房消費、公積金提取用于電梯加裝等表述，是這兩年房地產發展一直強調和探索的，說明這類領域將繼續受到重視。傳統購房的消費也將是各地未來積極提振的重點，但將重點體現在剛需保障、改善激活等領域，因此后續各地對于購房方面的消費刺激也將繼續提速，提供金融和住建等方面的政策支持。

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，未來完善長租房政策應該重點從增加租賃市場有效供給和健全租賃市場監管體系兩方面著力。

在增加租賃市場有效供給方面，一要加大降低土地成本和改造成本的力度，建議在市中心、產業園或交通便利的區域增加租賃土地供給，同時創新土地出讓價格定價機制，減輕租賃土地負擔。二要拓寬企業融資渠道，降低金融財稅成本。建立適合租賃企業的信用評價體系，創新租賃企業的擔保方式，加大金融機構的信貸支持。建立綠色通道支持住房租賃企業發行公司信用類債券或ABS，擴大房產稅或增值稅稅率優惠范圍。

在健全租賃市場監管體系方面，加快租賃立法，完善整體租賃周期中各方的法律責任，保障租賃雙方的合法權益。同時穩步健全住房租賃管理服務平臺，建立租賃企業與政府平臺的信息互通機制，完善租賃企業的備案和信用管理體系，倒逼租賃企業規范經營行為。

另外，專家分析表示，《意見》提出的公共消費，將對城市的很多領域帶來刺激和推動作用。比如保障性租賃住房的消費提振，對于保障新市民的住房需求有積極影響，將對各個城市后續租賃消費的模式產生引導作用。對于房企和投資者而言，把保障性租賃住房業務作為提振消費的重要抓手，既有商業價值，也有社會價值。